Contra el alza del alquiler

La emergencia se repite. Antes fueron los desahucios; ahora, los alquileres. Se disparan. También generan alarma social.

Hace décadas que parecía que lo que tradicionalmente había sido un problema nacional (“sociedad sin vivienda”, se llegó a decir antaño) se había superado. El mercado resolvía la cuestión, que ya no problema, de la vivienda. La demanda sustituyó al concepto anterior, de necesidad. Ya no hacía falta una política de vivienda. De pronto, incluso cuando se nos decía que ya éramos ricos, irrumpió una vez más en escena la incapacidad de una parte de la población, nunca conocida, de acceder a una vivienda digna. Primero, incluso en lo más álgido de la burbuja; después, en la crisis. Finalmente, cuando parecía que empezábamos a remontar, en el mercado “complementario” del alquiler, en un país que ya cuenta con un significativo mayor número de viviendas que de hogares. Las emergencias denotan la ausencia de un debate pendiente: necesitamos una política de vivienda. No puede improvisarse.

La nueva emergencia requiere medidas inmediatas, de choque. Ante un parque reducido, y concentrado en las áreas centrales de las ciudades, tres grandes factores presionan hoy al alza los alquileres. En primer lugar, la relativa recuperación económica del país, que lleva a los propietarios a concebir expectativas de aumento de las rentas.

Los otros dos son fenómenos relativamente recientes. Son la “gentrificación” y la “turistificación”. El primero responde al atractivo por las áreas centrales de las ciudades de hogares de mayores ingresos, de las que antes tendían a huir. Al poder pagar rentas más altas pueden contribuir a expulsar a residentes anteriores que pueden no tener capacidad para hacerles frente. En todo caso, esos nuevos residentes mantienen la condición residencial de esas áreas centrales. No ocurre así con la irrupción de los “pisos turísticos” con su distinta condición de actividad económica cuasi hotelera. Deben tener entonces su propia regulación, distinta de la de vivienda.

Los aumentos de la renta debieran ser inversamente proporcionales a los años de permanencia del inquilino

Incluso contradictorios entre sí, ambos fenómenos contribuyen a la potencial expulsión de residentes de esas áreas centrales, o no tanto, de las grandes ciudades. Eso está ocurriendo.

Como se hizo con los desahucios, la respuesta inmediata sería una moratoria de renovación de contratos, establecida mediante decreto ley. Moratoria a aplicar durante un periodo de reflexión. Moratoria que sin embargo pudiera soslayarse en los casos que, de común acuerdo entre las partes, se cumplieran ciertos requisitos. El primero sería el registro sistemático. Otros requisitos apuntarían ya a soluciones.

Cabe empezar a reconocer el derecho al lugar. La Constitución establece el derecho a una vivienda digna. No establece dónde haya de materializarse ese derecho. Dado el inusitado atractivo que hoy concitan las áreas centrales de las ciudades no todo el que pretenda allí residir va a poder hacerlo. Hay que establecer entonces reglas que permitan matizar, en términos sociales, lo que de otra forma se dejaría tan solo al mercado. El criterio básico consistiría en que los aumentos de la renta, reconociendo el mercado, hayan de ser inversamente proporcionales a los años anteriores de permanencia del inquilino.

El derecho al lugar tiene un precedente: el que los residentes en barrios de chabolas de Madrid y otras ciudades consiguieron que se les reconociera. Su derecho a nuevas viviendas en el lugar que, con su presencia y resistencia en condiciones precarias, habían contribuido a revalorizar. Los que siempre vivieron en el centro o los pioneros que allí se instalaron también han contribuido a su mejora y revalorización.

Con la introducción de esa relación inversa de incremento de alquileres/tiempo de permanencia, se introduciría además una aproximación a la conveniente baremación de los alquileres. Sería algo que pudiéramos denominar el alquiler equitativo, en función de la localización y de las características del inmueble y de la vivienda. Algo propio de una economía social de mercado, a establecer de acuerdo con los Ayuntamientos.

La acción inmediata no puede supeditarse a la discusión de una nueva política de vivienda. La nueva emergencia vuelve sin duda a reclamar ese debate.

Eduardo Leira es arquitecto-urbanista, MCRP, director del Plan General de Madrid de 1985 con el alcalde Tierno y cuatro veces premio Nacional de Urbanismo.