¿Derecho a una vivienda digna o rescate a las constructoras?

La crisis financiera de 2008 puso un final definitivo a más de 50 años de modelo expansivo de la ciudad, periodo durante el cual el Derecho a la Vivienda establecido en el artículo 47 de la Constitución Española fue reducido al fomento de la construcción en régimen de libre mercado mediante la subvención de créditos hipotecarios a bajo interés incluidos en los Planes Estatales de Vivienda.

En la actualidad, el nuevo reto que se plantea la Política de Vivienda es la rehabilitación de gran parte del parque inmobiliario existente, apoyándose para ello en una “regeneración social” exigida y fomentada desde la Unión Europea. Una buena oportunidad para volver a poner sobre la mesa la antigua reivindicación de un Derecho a la Vivienda material y efectivo no reducido a simple “principio rector de la política económica”, y reclamado nuevamente por colectivos como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Si bien la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, o Ley 3R, diseñada con el propósito de dar solución a los nuevos problemas a los que se ha de enfrentar la Política de Vivienda en las próximas décadas, no sólo ha eludido plenamente el replanteamiento de la cuestión, sino que lo ha agravado aún más.

Mientras que con anterioridad a la misma el deber de conservación se limitaba a la reparación del edificio y la prevención de su deterioro, la nueva ley lo formula como un deber de participación en la regeneración urbana. Concretamente, el propietario de un inmueble podrá ser obligado a co-financiar las operaciones de regeneración urbana de un ámbito de la ciudad previamente delimitado por la Administración Pública como Área de Rehabilitación Integral con hasta el 50% del valor de un inmueble de nueva planta. Es decir, se ha legislado la posibilidad de imponer un gravamen a una determinada propiedad cuya cantidad no guarda ninguna relación con la capacidad económica del propietario (el 50% es del valor de un inmueble de nueva planta, no del inmueble realmente existente) y, por tratarse de un deber “urbanístico” y no tributario, con completa ausencia de todas las garantías formales y materiales establecidas en la Ley General Tributaria.

El nuevo reto que se plantea la Política de Vivienda es la rehabilitación de gran parte del parque inmobiliario existente

Una situación de indefensión de los propietarios que se agrava por la introducción del artículo 9.2 de la Ley del Suelo, que establece que “el acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda determinará la afección real, directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al […] pago de las cargas de urbanización”. En otras palabras, la orden de ejecución de una actuación de regeneración urbana conlleva la apertura automática y con independencia de la voluntad del propietario de una “hipoteca legal” sobre los inmuebles afectados por el deber de conservación. Mientras que hasta ahora el propietario únicamente podía ser embargado si había constituido voluntariamente un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda, en el nuevo sistema el propietario de un inmueble libre de cargas podrá ser embargado por el simple hecho de no disponer de financiación suficiente para sufragar los gastos de una rehabilitación obligada administrativamente.

A ello hay que añadir la posibilidad de que entidades no propietarias en calidad de nuevos “agentes rehabilitadores” asuman la “realización a su costa de la totalidad de las obras a cambio de la cesión de parte determinada del edificio rehabilitado” [artículos 10.2 a), 11.c) y 13.3 L3R], de modo que en un futuro cercano podría darse la siguiente situación: Una vez identificado un nicho de negocio en un Área de Rehabilitación Integral debido a la posibilidad de plusvalías futuras, una empresa privada con ánimo de lucro podrá gestionar directamente las obras de rehabilitación y regeneración urbana pese a la negativa de los propietarios, obligando a cada uno de ellos a co-financiar las actuaciones hasta el 50% del precio de un inmueble de nueva planta. En caso de que el propietario no pueda pagarlo, se embargará la propiedad afectada para pagar los créditos bancarios con que se haya financiado el agente rehabilitador así como, si este ha sido un buen gestor, incrementar sus beneficios.

Justificada explícitamente con el objetivo de “hacer atractivo económicamente el sector de la rehabilitación” como principal “camino de la recuperación económica”, la Ley 3R ha establecido las herramientas jurídicas pertinentes con las que salvar al sector de la construcción tan sólo unos años después de haber tenido que salvar al sector bancario, abriendo con ello el horizonte de una posible gentrificación de segunda generación mucho más violenta que la ocurrida durante las últimas dos décadas en la rehabilitación de los cascos históricos.

Jorge León y Ana Ruiz son socio y colaboradora habitual de Martín y León Arquitectos, y profesores de urbanismo en la Escuela de Arquitectura y Tecnología de la Universidad San Jorge.