Un grupo sueco se está dando un festín inmobiliario en España (y es quien aconseja a qué precio se alquilan o venden muchas casas)

Lo de la empresa de origen sueco Intrum en España ha sido un festín. Sin hacer excesivo ruido, ha dado un gran bocado al sector del ladrillo. Este servicer, cuyo volumen total de activos bajo gestión supera los 60.000 millones de euros (en torno a 40.000 millones es deuda y el resto son activos inmobiliarios), lleva años consolidándose en el mercado español con la adquisición de algunos de sus principales competidores. Primero compró Aktua, compañía de gestión inmobiliaria de Banesto, por la que pagó 300 millones en 2016; después se hizo con Solvia, del Banco Sabadell, en 2019, por una cuantía de 241 millones, y el pasado julio la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) dio luz verde a la compra del 100% de Haya Real Estate al fondo norteamericano Cerberus.

La adquisición de Haya, por la que ha pagado 136 millones y que le ha aportado la gestión de una cartera de activos inmobiliarios con un valor superior a 10.000 millones de euros, es una de las transacciones más importantes y sonadas de este año en el inmobiliario español, que ya es uno de los principales mercados para la empresa. “El crecimiento no ha sido planeado, ha sido consecuencia de acompañar a nuestros clientes en sus necesidades y aprovechar las oportunidades que han ido surgiendo por estar cerca de ellos. De hecho, creo que la razón para existir durante 100 años es adaptarte”, señala José Luis Bellosta, consejero delegado de Intrum España y presidente de Solvia. Esos clientes —tiene 3.000 en España— son las principales entidades financieras europeas y los grandes fondos (que a su vez han ido comprando activos tóxicos a la banca), aunque también miles de pymes.

“Las compras en España nos permiten dar soluciones a los clientes que hasta ese momento no teníamos”, subraya el ejecutivo. Pone como ejemplo de esa estrategia la compra de Solvia, que ha facilitado al grupo desarrollar un modelo comercial diferenciador de la competencia. Solvia, cuyas ventas de activos inmobiliarios en 2022 alcanzaron un valor de 1.200 millones de euros, cuenta con una red de 70 tiendas (Solvia Stores) y un plan de expansión en marcha con la apertura de más de 100 locales en 2024. Por su parte, la compra de Haya ampliará el negocio de Intrum con algunas de las principales entidades financieras españolas como BBVA, CaixaBank o Cajamar.

Pero no todas las digestiones han sido tan buenas. La pérdida en 2022 del megacontrato de Sareb, que gestionaba Solvia, de más de 25.000 millones de euros en activos inmobiliarios y préstamos, fue un duro golpe para la compañía. No obstante, “la pérdida se compensó con la entrada de nuevo negocio, de nuevas carteras”, dice Bellosta.

En 2022, la compañía facturó 284 millones de euros, una cifra algo inferior a los 296 millones de 2021, con un ebitda cercano a 99 millones. Para este 2023 esperan un crecimiento casi plano. Los que salen por los que entran: en mayo, CaixaBank sustituyó a Servihabitat por Intrum como principal gestor de su cartera de inmuebles.

Intrum, que surge de la fusión en 2017 de la noruega Lindorff (se crea en 1898) y la sueca Intrum Justitia (que ahora celebra su centenario), es un holding que cotiza en la Bolsa de Estocolmo, que en 2022 ingresó más de 1.750 millones de euros, y cuyo principal accionista es el fondo sueco Nordic Capital. Tiene 9.965 empleados en 25 países de España y Latinoamérica y 80.000 clientes en toda Europa.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 fue un espaldarazo para ampliar y diversificar el negocio del grupo. “En ese momento, empezamos a gestionar activos inmobiliarios de las entidades financieras en algunos países del sur de Europa y, por supuesto, en España”, cuenta el consejero delegado. En nuestro país tramita desde la deuda adquirida procedente de tarjetas de crédito y créditos al consumo al recobro de impagados o la compra de carteras de créditos fallidos, con y sin garantía. Además, gestiona multitud de activos inmobiliarios cuya titularidad son los bancos, fondos y promotoras, es decir, se encarga del mantenimiento de miles de pisos en alquiler, así como de cobrar la renta o ponerlos en venta. “Estamos en toda la cadena de valor”, marca Bellosta.

La compañía gestiona en España, bajo las marcas inmobiliarias Solvia y Casaktua, en torno a 200.000 activos inmobiliarios de todas las tipologías. El grueso son viviendas (14.000) y el resto se reparte entre suelos, aparcamientos, comercial y terciario. De estos, 33.000 activos —en su mayoría viviendas— son en alquiler.

En la práctica, esto significa que detrás del precio de muchas de las casas que se venden o alquilan está Intrum España. “Nosotros sugerimos el precio de comercialización y de alquiler de las viviendas, pero el dueño, como es lógico, es el que decide al final”, sostiene Bellosta.

—¿Le hacen caso?

—”Varía mucho de la estrategia del propietario y el precio al que compró esos inmuebles. Por ejemplo, si es una entidad financiera dependerá del grado de provisión que tenga sobre esas carteras”, contesta.

Su posición en el mercado le permite aventurar tendencias con precisión. A comienzos de año vaticinó subidas leves en el precio de la vivienda. Va camino de acertar. “Como ya dijimos, vemos aumentos de entre el 1,5% y el 2,5% para este 2023″.

Integración bancaria

Intrum España se ha convertido en poco tiempo en el mayor servicing en España —según la consultora Axis Corporate—, por delante de Hipoges, doValue, Anticipa-Aliseda (ambas de Blackstone) y Servihabitat. Las cinco compañías administran 182.800 millones de la banca y los fondos, lo que evidencia el proceso de concentración que vive el sector, muy presionado por la reducción de los clientes por el proceso de integración bancaria, por la presión en los precios y el cambio de ciclo del sector inmobiliario, lo que ha llevado a los grandes fondos internacionales a desprenderse de estos gestores de activos. “Parece lógico que siga habiendo un proceso de consolidación y que sigan las operaciones y queden menos proveedores”, cree el directivo.

Sin ir más lejos, Servihabitat, de Lone Star y Caixabank, ha colgado el cartel de se vende. Y el fondo KKR sondea la venta parcial de Hipoges, gestor de activos de Sareb. Intrum España dice no estar interesado en volver a sacar el cheque para comprar empresas, al menos este año. “Creo que ya hemos hecho buenas inversiones para el mercado español y para el grupo y ahora lo que tenemos que hacer es gestionarlas bien”, explica Bellosta. Y añade: “Ahora estamos muy centrados en los clientes actuales y en los nuevos que vienen con Haya; estamos muy focalizados en la integración”.

Se refiere, entre otras tareas, a la incorporación de 550 profesionales, hasta alcanzar un total de 2.250 empleados en España. Respecto a la posibilidad de que haya despidos, el ejecutivo responde: “Es muy pronto para decirlo, porque el nuevo negocio crea sinergias, pero también permite dar una función diferente a la gente”.

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