450.000 casas en una década: la importancia de las compras de vivienda de extranjeros en siete gráficos esenciales

El precio de compraventa de viviendas sigue desbocado en España. Desde 2015, han subido un 47% y en algunas comunidades autónomas como Madrid, Cataluña o Baleares alrededor del 60%, según los datos del Índice de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE). El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció una serie de medidas destinadas a controlar este encarecimiento, entre ellas, un incremento de impuestos para los extranjeros no comunitarios no residentes que adquieran viviendas en nuestro país. A continuación, repasamos los datos clave sobre los extranjeros en el mercado inmobiliario español.

1. Las compras de extranjeros no residentes son ahora cuatro veces más que en 2009

En 2023, último año completo con datos, se realizaron 638.000 transacciones inmobiliarias. La mayoría de los compradores eran residentes españoles (80%), pero casi 55.000 (8,6%) fueron compras de extranjeros que no residen en España, tanto comunitarios como extracomunitarios. Esta cifra es casi cuatro veces más que las 14.000 que se produjeron en 2009. Desde entonces, los no residentes han realizado 570.000 compras, de las que 450.000 se han producido en la última década.

Esta tendencia ha sido creciente en la mayoría de provincias –salvando el parón de la pandemia–, pero en algunas se han disparado especialmente. En Valencia se han multiplicado por 11 (de 166 a unas 2.000 en 2023), en Barcelona por 7 (de 260 a 1.660) y en Castellón, Alicante, Las Palmas y Málaga se han cuadruplicado.

2. En algunas regiones de costa superan el 20%

Pese a que los números absolutos de Valencia o Barcelona puedan parecer menores, en las islas y otras provincias de costa las compras de no residentes foráneos son al menos una de cada cinco. Destacan Alicante, donde en 2023 llegaron al 36% o Málaga, Baleares y Santa Cruz de Tenerife, donde superaron el 20%.

De hecho, en siete provincias costeras las compras de extranjeros no residentes superaron las de los que sí residen en España. Es el caso de Alicante –donde las duplican–, Baleares, Girona, Murcia, Málaga y Canarias.

3. Británicos, alemanes, franceses y belgas los que más viviendas compran

Los británicos son los extranjeros no residentes que más viviendas compran en España. De las más de 400.000 transacciones registradas entre 2016 y el primer semestre de 2024 por el Consejo General del Notariado, unas 71.000 (18%) las realizaron ciudadanos del Reino Unido. Les siguen alemanes, franceses y belgas con alrededor del 10% de las viviendas.

Sus preferencias son diferentes. En 2023 las compras de ciudadanos británicos no residentes eran las más numerosas en Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana. Los alemanes destacaban en las islas y los franceses en Cataluña, Aragón y el País Vasco.

4. Hay municipios con más de la mitad de propiedades en manos de extranjeros

Otra fuente con más detalle es el Catastro, que recoge la titularidad de más de 24 millones de inmuebles urbanos de uso residencial: 1,2 millones de ellas están en manos de extranjeros, que pueden ser residentes o no, y también se concentran en los municipios próximos a la costa.

En el siguiente mapa puede consultar cuántos bienes inmuebles poseen ciudadanos extranjeros en cada municipio, con excepción de País Vasco y Navarra, que cuentan con un catastro propio.

En Algorfa y Rojales (Alicante) los titulares del 70% de las propiedades son de otros países. En estas dos localidades el porcentaje de población extranjera supera el 60%, la mayoría británicos.

En municipios de entre 10.000 y 100.000 habitantes destacan Castelló d’Empúries (Girona), Adeje (Santa Cruz de Tenerife) o Andratx (Islas Baleares), donde más del 40% de las propiedades son de extranjeros. Entre ciudades de más de 100.000 habitantes, sobresale Marbella, donde este porcentaje roza el 30%.

5. Cuatro millones de turistas extranjeros veranean en casa propia

Entre enero y noviembre de 2024 llegaron a España más de 88 millones turistas extranjeros. La mayoría lo hicieron a hoteles o apartahoteles, pero 4,6 millones (un 5%) pasaron las vacaciones en sus propias casas, según los datos de la Estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras (FRONTUR) elaborada por el INE.

Pese a que el número de transacciones de extranjeros no residentes ha crecido en los últimos años, el número de los que veranean en viviendas en propiedad se mantiene al nivel de los años previos a la pandemia. Uno de los motivos puede ser el aumento de residentes que provienen de estos países. De los más de 290.000 británicos que vivían en nuestro país en 2021, un 38% han llegado entre 2016 y 2020. Lo mismo pasa con el 21% de los franceses o alemanes.

6. Una década de golden visas

Parte de estos extranjeros se han hecho residentes a través de visados de oro, al adquirir una propiedad inmobiliaria de más de 500.000 euros. Durante los 10 años que lleva en vigor esta medida —decaerá el próximo mes de abril—, se hicieron 22.430 trámites relativos a estos permisos de residencia: 12.507 concesiones de autorización inicial, 8.494 renovaciones y 1.429 modificaciones. El 42% de los visados concedidos en 2023 fueron para europeos no comunitarios.

Estos extranjeros, sobre todo asiáticos y de países europeos no comunitarios, eligieron también algunas zonas de costa y grandes ciudades. La mayoría de las 3.111 golden visas tramitadas en 2023 se expidieron en Cataluña, Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias.

7. Crecen las compras y también los ingresos por alquiler

Otra hipótesis que podría explicar que no aumenten los turistas extranjeros que veranean en su casa a pesar del aumento de compra de viviendas, es que las compras de estos inmuebles estén destinadas al alquiler.

La Agencia Tributaria no ofrece estadísticas detalladas de las declaraciones de no residentes, pero en una nota informativa del año 2019 recogían la evolución creciente de la cuota procedente del arrendamiento. En concreto, los impuestos pagados por no residentes por rendimientos de inmuebles arrendados o subarrendados pasaron de 14 millones de euros en 2011 a 64 millones en 2018, cuatro veces más.

También se ha observado un importante aumento de los extranjeros residentes en España que declaran ingresos por bienes inmuebles. Entre 2009 y 2022 han pasado de 16.000 a 82.000, cuatro veces más. Mientras tanto, el número de extranjeros que declaran rentas del trabajo apenas se han duplicado.