El Círculo de Economía pide no aplicar el tope a los alquileres por sus efectos “muy perniciosos” sobre la oferta

El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema mayúsculo en España, en especial el alquiler en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona y en algunas zonas de la costa. Un reto que amenaza la cohesión social y que ahonda la brecha generacional, puesto que los más afectados son los colectivos con menos renta y en especial los jóvenes. Pero las medidas políticas que hasta ahora se han llevado a cabo para paliar esta problemática no han sido suficientes y, en algunos casos, hay quien las ve “regresivas”. Así lo constata el Círculo de Economía de Barcelona, que este lunes ha publicado una nota de opinión en la que afirma que el problema es que hay mucha más demanda que oferta, y que hasta ahora las políticas no han ido encaminadas a ampliar esta última. En especial, a los autores del estudio les parece que la regulación de precios de los alquileres que incluye la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 tiene “efectos muy perniciosos” sobre la oferta, y piden no aplicar el tope, que solo está vigente en Cataluña y desde marzo.

La nota de la entidad empresarial se basa en las aportaciones de un grupo de expertos que incluyen académicos como José García Montalvo o Carme Trilla, promotores como Ismael Clemente y Xavier Vilajoana o miembros del propio Círculo como Oriol Aspachs y Carmina Ganyet, entre otros. La entidad ha enviado este documento al Gobierno, y precisamente este jueves el Círculo mantendrá un diálogo con la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, acerca de la efectividad de las medidas sobre vivienda.

El Círculo identifica en España un problema muy arraigado en materia de vivienda, donde según apunta la nota, hay 1,5 millones de familias que viven en una situación de sobrecarga (destinan más de un 40% de sus ingresos a la vivienda). España, a causa de las políticas realizadas en el pasado, es un país de propietarios, y solo el 16% de la población vive de alquiler (frente a un 23% en el conjunto de la Unión Europea o un 47% en Alemania), una situación en la que además el alquiler está especialmente desprotegido: el parque público de alquiler solo representa el 2% del total, mientras que en algunos países de Europa supera el 20% y la media de la Unión Europea está en el 8%.

Esta falta de oferta endémica en el mercado de alquiler español —en especial del protegido— y la falta de inversiones y de políticas constantes en el tiempo, han creado el marco más nocivo para la situación actual de incrementos de precios. “La demanda crece porque crece la población, por el fenómeno migratorio, por los nómadas digitales, por la demanda de los no residentes y porque la demanda se está sofisticando y el número de miembros por hogar va bajando”, ha afirmado Miquel Nadal, director general del Círculo, en la rueda de prensa para explicar la nota de opinión, acompañado del presidente de la entidad, Jaume Guardiola.

El desajuste de oferta y demanda ha hecho subir los precios de forma inusitada en los últimos años. En Cataluña, señala la nota, el precio de venta de viviendas nuevas ha crecido un 61% entre 2014 y 2023, y el precio de los alquileres ha subido un 55%, en ambos casos superando los precios máximos de antes de la crisis inmobiliaria. La renda disponible per cápita, en cambio, apenas ha crecido un 20% desde 2013.

Propuestas para aumentar la oferta

En este contexto, ¿de qué manera se tiene que afrontar este desajuste si no es con una regulación de los precios? El Círculo considera que la ley, a la que reconoce aspectos positivos —el reconocimiento de la relevancia política de este problema, o que se hable, aunque sin concretar, de crear parque público de alquiler—, tiene puntos que “probablemente acaben siendo abiertamente contraproducentes” con sus objetivos. La entidad afirma que el tope a los alquileres desincentiva la oferta a largo plazo, y que a corto plazo tiene “efectos muy perniciosos” como el trasvase hacia los alquileres de habitaciones o de temporada. “Somos conscientes de que esta medida puede parecer muy claro que proteja a los inquilinos, y de que es una medida muy golosa políticamente porque el objetivo es muy noble. El problema es que pasa el coste al sector privado, y que además la medida discrimina poco: congela el precio para todos, y termina haciendo bajar los alquileres altos pero los bajos suben”, ha detallado Nadal, quien apunta que la regulación “puede acabar siendo regresiva”.

La alternativa del Círculo es una batería de medidas a corto, medio y largo plazo que tienen el objetivo de aumentar la oferta para que por esta vía el precio se ajuste. Entre estas propuestas está la de introducir la figura del alquiler concertado, un alquiler subvencionado para colectivos vulnerables que hayan sido desahuciados o que estén en riesgo. En este modelo, que funciona en ciudades como Dublín, los propietarios ceden al Estado sus viviendas para que las ocupen personas en situación de vulnerabilidad, y a cambio reciben unas rentas por debajo del precio de mercado pero con la garantía de que no habrá impagos. Esta medida, ha explicado Nadal, costaría unos 5.000 euros al año por vivienda al Estado, y sería una alternativa a otro de los puntos de la ley que no convence al Círculo, que es la suspensión de los desahucios. Otra de las propuestas a corto plazo es establecer un mecanismo de garantías públicas para el cobro de los alquileres. “De esta forma se reforzaría la seguridad jurídica de los contratos y se superarían muchos de los problemas que plantea el sistema de desahucios previsto en la ley”, señala la nota.

Otras medidas propuestas por la entidad para ampliar la oferta pasan por dar ayudas públicas a la rehabilitación de pisos que vayan al mercado del alquiler, poner a disposición suelo edificable y facilitar el cambio de usos en el suelo, promover el alquiler de los activos que tiene la Sareb, o flexibilizar la aplicación de medidas que obligan a destinar una parte de las promociones al alquiler protegido. A medio plazo, la entidad propone más colaboración público-privada para construir un parque amplio de vivienda protegida, y tener una visión metropolitana que no se ciña a las grandes ciudades sino que piense políticas para toda la área urbana. Por otro lado, el Círculo no entra a fondo en la problemática de los alquileres turísticos y de temporada y su impacto en la oferta. “Nuestro punto es previo: si no somos tan estrictos en la regulación de los alquileres, la oferta subirá y nos ahorraremos muchos de estos problemas”, señala Nadal.

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