El vecino del 4ºB tenía razón: su comunidad tendrá que pagarle el arreglo de la terraza que solo usa él

Sus iniciales son C. E. A. O. y es vecino de Getxo (Bizkaia). Vive en el 4ºB, un ático con terraza que empezó a tener problemas de filtraciones. En 2015, pidió ayuda a la comunidad de vecinos y se la negaron: le dijeron que siendo su terraza, que lo pagará él. Lo hizo, pero luego reclamó más de 11.000 euros en arreglos a la comunidad de propietarios, que se negó a abonarle nada. Dos sentencias dieron por buena esa situación. Pero el recurso definitivo lo ha ganado él. Un fallo del Tribunal Supremo, conocido este lunes, le acaba de dar la razón y condena al resto de la escalera a abonarle los trabajos de reparación y los intereses legales desde la fecha de la demanda.

Los hechos se remontan a casi una década atrás, cuando el afectado empezó a notar filtraciones en su casa provenientes de la terraza. Según explica la sentencia del Supremo, con fecha de 17 de enero, el edificio de Getxo está rematado por “cuatro terrazas anexas a las cuatro viviendas de la cuarta y última planta”. Y la escritura que se entregó a cada propietario establece que esas terrazas “se adscribirán como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la cual gravitan”. Eso fue lo que alegó la comunidad de propietarios en una junta celebrada el 1 de julio de 2015, que la reparación correspondía al vecino porque la terraza era suya según los estatutos.

Este no recurrió ese acuerdo dos meses después, en septiembre, encargó los trabajos, por los que abonó 12.131,46 euros. Entonces demandó a la comunidad para que le pagaran 11.209,46 euros de esa cantidad, ya que parte de los arreglos correspondían con una zona de la terraza que tenía un cerramiento. El asunto llegó a un tribunal de primera instancia en 2017, y este falló a favor de la comunidad, alegando además que el demandante nunca había impugnado el acuerdo de la junta de propietarios. Ese mismo año el asunto viajaría a la Audiencia Provincial de Bizkaia, que el 15 de julio de 2019 volvió a dar la razón al resto de vecinos, poniendo énfasis sobre el hecho de que las terrazas son un elemento común que puede verse desafectado y pasar a ser privativo. Y también que en los estatutos del bloque se establecía que los gastos de las terrazas correspondían a cada propietario que hiciera ese uso privativo.

Descontento con ambas sentencias, el vecino del 4ºB no se conformó y llevó asunto en casación al Tribunal Supremo, que en noviembre de 2021 lo admitió a trámite. Tras pedir su escrito de oposición a la comunidad de propietarios y comprobar que ninguna de las partes tenía interés en celebrar una vista oral, el Alto Tribunal le puso fecha para votación en la Sala de lo Civil, tras constatar que ninguna de las partes tenía interés en celebrar vista oral sobre el caso.

La decisión del Supremo ha dado un giro de 180 grados al caso al estimar los tres motivos de casación que exponía el recurrente, quien consideraba que los fallos previos eran contrarios a algunos preceptos del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y varias sentencias asentadas en la jurisprudencia. En primer lugar, la nueva sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Pedro José Vela Torres, razona que legalmente “las terrazas pueden desafectarse [como elemento común] y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad”. Y añade que “cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento” imputable al vecino que hace uso privativo de la misma.

Filtraciones

Apoyándose en jurisprudencia anterior, el Alto Tribunal especifica que “si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado […] corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación”. Mientras que “si este proviene del solado o pavimentos, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario […] será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación”. Y destaca que tanto en primera como en segunda instancia quedó patente que las filtraciones “tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta”.

Más concretamente, según se analiza en el segundo motivo de casación, el problema apareció en la tela asfáltica de la terraza. La sentencia recuerda en este punto que la Ley de Propiedad Horizontal obliga tanto a los propietarios a mantener en buen estado sus casas y elementos privativos como a la comunidad a hacerlo con los elementos comunes. El Alto Tribunal admite que “la claridad de estas reglas queda enturbiada en casos como el presente en que el uso y disfrute de todo o parte del elemento común es atribuido a un copropietario”. Y por eso insiste en analizar si el daño proviene de la terraza en tanto que elemento privativo del que disfruta un vecino o en tanto que elemento común “por su carácter estructural de vivienda”. Y concluye que el hecho de tratarse de la tela asfáltica (un elemento de impermeabilización del bloque) “y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios”.

Por último, la sentencia rechaza el razonamiento de que el vecino no recurrió la decisión de la reunión de escalera. Considera que los supuestos en los que la ley obligaría a formular esa oposición “no se extiende a los denominados ‘seudo-acuerdos” porque “no se trata de un derecho o actuación amparada por lo estatutos que el copropietario pueda facultativamente decidir si ejerce o no”. Es decir, que la comunidad tiene la obligación de reparar la cubierta en tanto que elemento común, y por ello la condena al pago de los 11.209,46 euros que reclamaba el vecino del 4ºB, más los intereses legales desde la fecha de la demanda y el pago de las costas del proceso en primera instancia, que inicialmente recayeron sobre el demandante.

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