Los hoteles españoles vuelven a seducir a los fondos

Los inversores tienen hambre de ladrillo español. Tras dos años de pandemia, España acaba de batir en el primer semestre su récord histórico de inversión inmobiliaria. Y a las puertas de una campaña turística que se prevé extraordinaria, los activos hoteleros no se quedaron atrás. Con casi 1.700 millones, la inversión hotelera ha firmado la mejor cifra de los últimos cinco años. Desde 2017 no se vivía un auge similar. Entre enero y junio, cambiaron de manos 78 establecimientos. Y la mayor parte del dinero desembolsado tenía detrás a fondos internacionales.

La consultora CBRE calcula que en los seis primeros meses del año la inversión hotelera (que incluye fundamentalmente hoteles, pero también hostales o tipologías similares y solares para uso hotelero) ha alcanzado en España 1.683 millones de euros, un 57% más que el año pasado y más del doble que en 2019. Queda lejos, eso sí, de los 2.200 millones de 2017, un año récord porque tuvo sonoras operaciones como el desembarco de Blackstone en HIP o la compra del Edificio España por parte de Riu. Los 78 activos que se transaccionaron entre enero y junio suman más de 9.000 habitaciones.

“Ha habido mucha liquidez en el mercado”, explica Gustavo Cumella, director de Hoteles en CBRE. “En los dos últimos años se ha captado mucho dinero institucional [de inversores profesionales] con gran apetito por invertir en hotelero por diversas razones”. El experto cita desde grandes firmas que querían diversificar sus carteras inmobiliarias hasta nuevos vehículos de capital centrados solo en el sector turístico. Todos ellos han aprovechado la pospandemia para salir a la caza de “oportunidades que en circunstancias normales no habrían salido al mercado”. Pero Cumella apunta que, en última instancia, el valor fundamental es el mismo que antes del coronavirus: “España no deja de ser uno de los motores turísticos a nivel mundial, y está en la lista de deseos de los fondos y gestores de fondos”.

Tras las operaciones cerradas entre enero y junio hubo un 60% de capital extranjero. Y la mayoría, el 50% del total, eran compañías o fondos de inversión, frente a un 25% que fueron adquiridos directamente por cadenas hoteleras. Casi ocho de cada 10 euros gastados fueron a establecimientos de gama alta, precisamente los que más interesan a los grandes inversores extranjeros. Los de cuatro estrellas representaron el 56% del montante total y los de cinco estrellas (normales o con gran lujo), un 22%, siempre de acuerdo con datos de la consultora.

Actividad “pujante”

Jorge Marichal, presidente de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat), cree que “hay apetito inversor porque se ha demostrado que el sector es pujante”. El patrono de los hoteleros españoles, cuya organización agrupa 16.000 establecimientos con 1,8 millones de plazas, describe la entrada de inversores profesionales como un panorama que ya es cotidiano: “Todos los días tenemos noticias de adquisiciones de fondos que buscan este sector como sector refugio”, señala.

Marichal describe “un comienzo de la temporada de primavera-verano con un montón de reservas”, a lo que acompaña una “demanda latente altísima”. Cehat destaca que España ha recuperado casi un 90% del turismo internacional previo a la pandemia y en turismo nacional ya se encuentra por encima de cifras precovid. Y Cumella coincide en que eso es un potente foco de atracción: “Se prevé uno de los mejores veranos de la historia, y a la buena actividad operativa normalmente acompaña la actividad de inversión”.

Por localizaciones, los datos de CBRE apuntan a que Madrid y Baleares se han llevado cada una alrededor de una cuarta parte de la inversión total. La segunda multiplicó por más de cinco el último resultado previo a la pandemia. Pero la capital y su región lo han hecho por más de cuatro lo que, unido a los buenos datos de Barcelona (también por encima de 2019), ha provocado que el balance entre establecimientos urbanos y de playa se haya equilibrado mucho. Los primeros captaron un 47% de la inversión y los segundos, el 53% restante.

Grandes operaciones

Las mayores compras que ha vivido el sector hotelero español en lo que va de año son una buena muestra de esta tendencia. El fondo canadiense Brookfield pagó 175 millones el pasado junio por hacerse con las 423 habitaciones del Princesa Plaza Madrid, un edificio próximo a la plaza de España. Y también urbanos eran los cinco hoteles Ayre (uno Barcelona, uno en Madrid, otro en Córdoba y dos en Oviedo) que acabaron bajo control de la alianza del fondo francés Eurazeo y la junta que gestiona el fondo público de pensiones de Canadá (PSP Investments). De las cinco mayores operaciones, solo en una aparece, parcialmente, un comprador español: el resort de lujo tinerfeño Sheraton La Caleta lo compró un fondo especializado en el que participa Banco Santander.

Pero en el panorama despejado que ha disfrutado el sector en los últimos meses han empezado a aparecer nubarrones. Con la guerra de Ucrania y el crecimiento de la inflación, los hoteleros españoles están preocupados por unos costes operativos que, dice Marichal, han crecido ya entre un 20% y un 30%. Esto influirá en los futuros compradores, aunque Cumella apunta que para los inversores es más relevante el incremento de los tipos de interés. “Somos conscientes de que los inversores están un poco en actitud de espera y lo que más va a afectar es la financiación”, señala el consultor, “a nadie se nos escapa que el entorno está cambiado”.