Nubarrones en la vivienda de sol y playa

Una de las incógnitas por desvelar del calamitoso año 2020 es cómo ha afectado la pandemia a la compra de viviendas por parte de extranjeros en España, especialmente en las zonas de sol y playa. El Colegio de Registradores adelanta a Negocios el dato. Los extranjeros adquirieron 46.300 viviendas en España en 2020, un 26,5% menos que en 2019, cuando se cerraron 63.000 transacciones. El cómputo también queda muy lejos del de 2018, año en el que se vendieron 65.400 casas. “La cifra es la peor de la última década”, comenta José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores. Aun así, el mercado ha caído menos de lo que se esperaba. Esas compras se realizaron, sobre todo, en los meses previos a la pandemia y “en verano, cuando repuntaron significativamente”, señala Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios.

El peso de la compra de vivienda realizada por extranjeros en 2020 fue del 11,32% del total de transacciones, frente al 12,45% de 2019, lo que supone un 9% de caída. En los últimos ocho años, excluyendo 2020, se ha movido entre el 12% y el 14% de la demanda total, según el Colegio de Registradores. Su vicedecano explica que los foráneos no han perdido una mayor cuota de mercado porque se trata de una demanda de carácter estructural. “Los datos lo demuestran, ya que en una situación inédita, con limitación estricta de la movilidad, no se ha producido una caída abrupta”, indica Tabarés.

Por nacionalidades, los británicos (adquirieron 6.043 casas, 2.715 menos que en 2019) mantienen el liderazgo, seguido de franceses (3.777 viviendas, 1.153 menos) y alemanes (3.589 unidades, 885 menos). La tendencia descendente del comprador británico desde que se votó el Brexit en 2016 se ha agudizado con la pandemia y con la salida definitiva del Reino Unido de la UE desde febrero de 2020. “Los británicos superaban el 20% de las compraventas totales de vivienda por extranjeros antes de 2015. Luego comenzó un descenso que estabilizó su cuota de mercado en el 15% en 2017 y 2018, descendiendo en 2019 y más en 2020 hasta representar el 13,05%”, precisa Tabarés.

Sin movilidad internacional

Las restricciones a la movilidad internacional impuestas por los principales países compradores, como el Reino Unido, Francia y Alemania, han dado la puntilla. Y, como no, los efectos económicos globales, que han asustado a muchos potenciales compradores. Las costas españolas que tradicionalmente más casas venden a foráneos son las que más han notado el golpe. Es el caso de Baleares (lidera el ranking con un 29,64% de compra por extranjeros), Comunidad Valenciana (23,34%), Canarias (22,80%) y Murcia (18,48%).

En Baleares la venta de vivienda a extranjeros cayó en torno al 18% en 2020, según Natalia Bueno, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares. Hace una salvedad con las casas de lujo, “cuyo mercado solo ha parado recientemente por las restricciones a viajar, pero en cuanto haya libre circulación volverá a normalizarse”. Aunque la covid no es la única culpable. “Muchos compradores de segundas residencias buscan rentabilizar la inversión dedicándola a alquiler vacacional y las restricciones para obtener licencias de vacacional y la alta fiscalidad española para las inversiones de extranjeros destinadas a alquiler no lo facilitan, a lo que hay que sumar que los británicos no tienen ahora la condición de comunitarios”, apunta Bueno.

El Brexit ya ha provocado que la comunidad de residentes ingleses en Menorca esté poniendo sus propiedades en venta, “aunque a unos precios altos difícilmente vendibles a corto plazo”, señala Bueno. Da cuenta de que “muchos extranjeros de clase media con trabajo en Baleares han regresado a sus países de origen por tener allí más prestaciones sociales”. Los precios han tenido descensos poco significativos de momento, así que “muchos compradores están esperando mayores bajadas para comprar oportunidades”, según los Api de Baleares.

En la provincia de Alicante, que atiende a 125 nacionalidades, “se han dejado de vender viviendas en un porcentaje elevado por la pandemia, pero no totalmente porque siguen comprando los que ya viven aquí o lo hacen a través de poderes”, afirma Marifé Esteso Rubio, presidenta del Colegio Oficial Agentes Propiedad Inmobiliaria de Alicante. Aun así, “hay quien está esperando a que la situación mejore para venir y comprar”, reconoce.

Y hacerlo a buen precio. En Benidorm, donde los extranjeros suelen comprar viviendas —muchas como inversión para alquiler vacacional— por un coste medio de entre 180.000 y 200.000 euros, los precios han bajado entre un 25% y un 30%, dice Nathalie Rosemberg, gerente de la inmobiliaria Rosemberg. En esta agencia, “las ventas han caído un 88% desde el comienzo de la pandemia, especialmente en la Playa de Poniente y Rincón de Loix”. La situación que se vive en Benidorm se resume en pocas palabras: “En un trimestre bueno se pueden cerrar 20 operaciones con extranjeros. En la actualidad, solo hay compraventa nacional y de dos a cuatro operaciones por trimestre”, comenta Rosemberg.

En Canarias nunca habían vivido una situación similar. “Las ventas han caído más de un 50%”, calcula Antonio Blanco Schindler, director de la agencia inmobiliaria Bellevue Canarias, que gestiona propiedades en Las Palmas de Gran Canaria y toda la costa sur de la isla. “En trimestres buenos, normalmente en invierno, se vendían de cinco a diez inmuebles. Este invierno solo ha habido dos ventas a gente que ya vive en la isla”. El agente explica que muchos clientes han descartado la compra, aunque la vivienda les encajara. “Me pasó en diciembre, cuando una pareja alemana se echó para atrás justo cuando en Tenerife y Alemania hubo un repunte de casos”, dice Blanco. Otros han programado visitas para junio, algo inusual. “Es muy raro hacerlo con tanta antelación”, reconoce Blanco. Los precios han bajado entre un 10% y un 15% en casi toda la costa sur, desde San Agustín hasta Playa de Mogán. Lo más demandado son apartamentos con precios hasta 200.000 euros.

¿Qué pasará en 2021? El coronavirus ha puesto contra las cuerdas el mercado de segundas residencias en la costa. Pero, “cuando el horizonte se despeje a lo largo del 2021, el mercado vivirá un repunte importante. Cuando termine la pandemia se incrementará la compra de segunda residencia por parte de extranjeros y los británicos tendrán especial protagonismo. Hay liquidez y oferta en el mercado”, opina Luis Corral. En cambio, para Tabarés la situación será bastante similar a la 2020.