Los extranjeros que compran segunda residencia pagan un 46% más que los españoles, pero no encarecen la vivienda

Los extranjeros que compraron una vivienda en España entre 2014 y 2019 como inversión o segunda residencia gastaron hasta un 46% más por metro cuadrado que la media de lo que pagaron los compradores nacionales. Se trata de un porcentaje muy superior al observado en el ciclo de la crisis (2008-2013), cuando esa diferencia era del 19%. Sin embargo, en el crecimiento de precios experimentado por las casas en los últimos años parecen haber influido más otras variables. De hecho, un estudio publicado este miércoles por el Banco de España concluye que “no se encuentra evidencia estadística que apoye la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes haya contribuido por sí misma y de manera decisiva al aumento de los precios de la vivienda”.

El artículo La inversión extranjera en el mercado inmobiliario residencial español entre 2007 y 2019, firmado por Laura Álvarez, Roberto Blanco y Miguel García-Posada, observa la evolución de las compras de ciudadanos extranjeros en los últimos 13 años. Como advierten los autores, no se trata de un análisis sobre la inversión inmobiliaria propiamente dicha, ya que se toman los datos de notarías relativos a compradores particulares y no a empresas o fondos. También se consideran las ventas realizadas, para observar la evolución del peso de cada nacionalidad en el parque de viviendas.

Menor peso en el mercado

Una de las primeras diferencias que se constata es que, a diferencia de lo que sucede con los extranjeros residentes en España, cuya participación en el total del mercado no ha dejado de crecer en los últimos años, los que adquieren una casa como inversión o para disfrutarla en vacaciones inició una senda descendente en 2017.

En buena parte se debe al comportamiento de los compradores británicos. Estos siguen siendo la nacionalidad preferente (el 23% de las compras realizadas por extranjeros no residentes entre 2014 y 2019 les correspondieron), pero en los últimos tres años han vendido más que han comprado. Los investigadores del Banco de España lo atribuyen a “factores como la incertidumbre en torno a la salida de su país de la Unión Europea, que también se ha reflejado en la devaluación de la libra”, algo que ya se observó, aunque entonces por motivos de la crisis económica, entre 2009 y 2013.

Quienes, por el contrario, en los últimos años más han aumentado su presencia en el mercado (con un balance positivo entre lo que han comprado y lo que han vendido) son los franceses, belgas y suecos. En términos generales, la inversión de compradores particulares extranjeros en España sigue muy condicionada por los países de su entorno. Un 84% de las compras en el último lustro correspondieron a nacionalidades de la Unión Europea (incluido el Reino Unido) o Noruega.

Las compras se distribuyen de manera muy diferente entre provincias, ya que se concentran muy significativamente en la costa mediterránea y las islas. Alicante, con casi el 40% de las operaciones a cargo de este tipo de operadores, es la provincia con un mayor peso. Le siguen Málaga, con casi el 30%, y ya por debajo del 25%, Santa Cruz de Tenerife, Baleares y Girona. Las 15 primeras posiciones las completan Las Palmas y todas las provincias litorales que van de Barcelona hasta Huelva, aunque los porcentajes descienden mucho. En la provincia del litoral atlántico andaluz, por ejemplo, representan menos del 3% del total.

Relación dudosa con los precios

Prácticamente las mismas provincias lideran también las compras de vivienda por parte de extranjeros residentes, pero se observan diferencias significativas. La primera es que los porcentajes que representan este segmento de compradores son mucho más homogéneos. Santa Cruz de Tenerife, que está a la cabeza, apenas llega al 20%, y hay hasta 17 provincias más por encima del 10%. Además, en las 15 primeras posiciones aparecen algunas provincias no litorales de áreas con dinamismo económico (y atracción de inmigración), como Madrid o las vecinas Guadalajara y Toledo.

También es diferente el perfil de estos compradores, cuyo peso no ha dejado de crecer desde 2014, el primer año de la recuperación económica tras la Gran Recesión. El gasto que realizan por metro cuadrado es solo un 4% superior a la media de los compradores españoles. En este segmento lideran las compras de nacionalidades tradicionalmente vinculadas a la migración laboral, como son la marroquí (14% del total de compras) o la rumana (12%). Desde 2014 hasta 2019, el peso de las adquisiciones a manos de ciudadanos comunitarios se ha reducido del 58% al 53%.

Al cruzar todos esos datos con los crecimientos de población que ha habido en cada provincia y otras variables, como la tasa de paro, los investigadores intentan encontrar una correlación entre la compra de vivienda por parte de extranjeros y la evolución de los precios. Su primera conclusión es que el peso que tienen los inversores no residentes en el parque de viviendas de cada provincia y los aumentos de precios experimentados entre 2013 y 2019 no tienen un vínculo “estadísticamente significativo”.

Más correlación ven entre el aumento de la población, particularmente en las provincias con mayor densidad de población, y el alza de precios. Por ello, concluyen que en ese caso el aumento de compradores extranjeros residentes sí “habría contribuido a elevar los precios de la vivienda a través de su efecto sobre la demanda”. El estudio no cuantifica el aumento de la demanda que pudiera deberse también a los compradores españoles.