El valor de las viviendas se reduce un 2,3% en nueve meses por la crisis de la pandemia

El precio medio de la vivienda en España cierra 2020 en 1.351 euros por metro cuadrado, lo que significa que desde el inicio de la pandemia las casas han perdido un 2,3% de su valor. Puesto que en el primer trimestre del año los precios subieron algo, la caída interanual (es decir, con respecto al final del 2019) es del 1,7%, según el último informe de Tinsa, la mayor sociedad tasadora de España, que ha sido publicado este miércoles. No obstante, la crisis se hace notar en la economía familiar y el abaratamiento de los pisos no se traduce en mayores facilidades de compra: el esfuerzo financiero para acceder a una hipoteca ha aumentado durante la pandemia.

Además, la estadística de mercados locales de Tinsa recoge trimestralmente el valor medio de las tasaciones de vivienda, tanto nueva como de segunda mano, en todas las comunidades autónomas, provincias y capitales provinciales de España. La presentada este miércoles se refiere al cuarto trimestre de este año, con datos provisionales puesto que aún no ha terminado el mismo, y además de la variación interanual compara también los precios con los del primer trimestre del año. Este se considera una referencia del valor de la vivienda antes de la llegada de la pandemia a España porque el primer estado de alarma se declaró el 14 de marzo y solo afectó a dos semanas de ese periodo.

Desde entonces, el valor de la vivienda no se ha sostenido en ninguna de las 17 comunidades autónomas, aunque sí hay notables diferencias entre ellas en la magnitud de la caída. Destaca el retroceso de La Rioja (-15,9%), a la que siguen otros tres territorios donde el desplome también alcanza los dos dígitos: Navarra, Aragón y Extremadura. La comunidad que mejor resiste es Baleares (-3%), y también por debajo de la barrera del -5%, donde se sitúa Castilla-La Mancha, figuran Asturias y el País Vasco. Estas bajadas son en todos los casos más abultadas que la media estatal porque la metodología es diferente: el precio del conjunto de España se calcula con un promedio trimestral de los valores del índice IMIE General, que se publica cada mes.

Las dos comunidades donde menos ha descendido el valor de las casas son también de las más caras de España. En Baleares el precio medio por metro cuadrado alcanza 2.232 euros y en País Vasco es de 2.041 euros. Entre medias se sitúa Madrid, con 2.181 euros por metro cuadrado. En el extremo opuesto figuran Extremadura (711 euros por metro cuadrado), Castilla-La Mancha (757 euros) y La Rioja (785 euros).

Caídas en casi todas las capitales

Por provincias, La Rioja lidera de nuevo la caída de precios con respecto al tercer trimestre, aunque muy cerca se sitúa Ourense (-14,5%). La que menos variación ha experimentado es Castellón (-0,2%), que es además la única de las 50 provincias españolas donde la vivienda acaba el año más cara de lo que era un año atrás. Ciudad Real (611 euros por metro cuadrado) tiene las viviendas más baratas y Gipuzkoa (2.408 euros por metro cuadrado, las más caras).

En cuanto a las capitales, siete presentan precios más altos que antes de la pandemia, con crecimientos desde entonces que van del 8% de Toledo al 1% que marcan Alicante y Ciudad Real. Entre medias se sitúan Huesca, Tarragona, Lleida y Melilla. En Castellón de la Plana el valor permanece igual, mientras que todas las demás registran descensos, que en ocasiones son auténticos desplomes como sucede en Ourense (-21,6%), Pamplona (-16,3%) y Logroño (-16,2%).

Retrocesos en Madrid y Barcelona

De los descuentos no se libran ninguna de las grandes ciudades, aunque de nuevo hay diferencias entre ellas. Los 2.830 euros por metro cuadrado que vale de media una casa en Madrid suponen un 6,3% menos que un año atrás. Desde el inicio de la pandemia, los precios de los pisos en la capital han cedido un 6,7% de su valor. Barcelona, la más cara de las urbes de más de medio millón de habitantes con 3.160 euros por metro cuadrado, registra descensos algo inferiores: un 5,2% desde el arranque de la pandemia y un 5,8% respecto a finales de 2019. A diferencia de Madrid, en la capital catalana los precios ya estaban cayendo cuando llegó el coronavirus.

Lo mismo sucede en Sevilla y Málaga, donde las caídas interanuales son más abultadas (-7,6% y -9,6%, respectivamente) que las pérdidas de valores desde el arranque de la pandemia. Los 1.649 euros por metro cuadrado de la capital andaluza suponen que desde marzo las casas se han abaratado un 5,3%. En la ciudad de la Costa del Sol lo han hecho un 8,3% ahora valen de media 1.593 euros por metro cuadrado.

Valencia es la que mejor resiste entre las mayores urbes españolas, aunque también de las más baratas con 1.439 euros por metro cuadrado. Es un 5% menos que en marzo y un 2,1% menos que el pasado diciembre, ya que allí los precios crecieron mucho en el primer trimestre. Por último, Zaragoza (1.297 euros) es la que más depreciación ha sufrido con la pandemia (-10,4%), mientras que en términos interanuales los pisos han bajado un 6,8%.

Mayor esfuerzo hipotecario

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga no muestran crecimiento de precios en el cuatro trimestre con respecto al tercero (algo que sí hacen 24 capitales provinciales), pero sí atenúan las caídas respecto a las estadísticas de junio y septiembre. Se trata de una tendencia que se observa en el conjunto de España, donde a falta de ver cómo afecta la segunda ola pandémica, sí parece que el mercado ha logrado atenuar algo el choque de la primera, cuando el confinamiento provocó un auténtico desplome. “Los datos provisionales del índice general apuntan a cierta estabilización de precios en los dos últimos meses del año” explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, en una nota difundida por la tasadora. Para 2021, Gil señala que la evolución de mercado seguirá sujeta a “la evolución de la pandemia y a los daños acumulados en la economía española”.

El estudio presentado este miércoles también incluye indicadores financieros relacionados con la compra de viviendas, en este caso relativos al tercer trimestre del año. Destaca que, pese el abaratamiento de las casas desde marzo, el esfuerzo financiero de las familias para acceder a una hipoteca ha aumentado. Esto se calcula como el porcentaje de ingresos familiares que hay que destinar al pago del primer año de préstamo. Tinsa señala que entre julio y septiembre los hogares debían destinar un 21,4% de sus ingresos disponibles para hacer frente a las letras de la hipoteca, frente al 20,5% que marcaba este indicador el trimestre previo. La hipoteca media, según datos del INE era de 133.976 euros, lo que se traduce en una cuota mensual media de 610 euros. No obstante, dicho esfuerzo se dispara en provincias como Málaga (30,3%) y Baleares (27,7%), mientras que permanece por debajo del 14% en Castellón y Álava.