Inversores con la escopeta cargada en el sector inmobiliario

La inversión inmobiliaria en España caerá un 30% en 2020, hasta los 9.000 millones de euros, según las estimaciones de CBRE, una cifra en línea con el 25% que se espera en Europa. El interés inversor con vistas a 2021 es fuerte, sobre todo entre internacionales, que han representado el 76% de lo invertido en el año. Hay una gran liquidez en el mercado y muchos fondos están compitiendo por hacerse con los mejores trofeos. Ya se sabe, las dificultades de unos son las oportunidades de otros.

En el mercado hay más inversores dispuestos a asumir riesgos elevados a cambio de rentabilidades bastante por encima del mercado. “Llegaron tarde en la anterior crisis y ahora quieren ser los primeros”, afirma Cristina Calvo, socia del departamento inmobiliario del despacho de abogados internacional Ashurst. Son los fondos para activos distressed, más conocidos como fondos buitre. Estos van a convivir con los inversores core, que continúan en busca de buenos edificios, mejores inquilinos y rentas garantizadas a largo plazo, por ejemplo en logística. De hecho, “varios fondos alemanes core que salieron de España después de la crisis financiera han vuelto a estudiar operaciones de logística aquí”, afirman en Knight Frank.

El sector logístico ha sido uno de los que más interés han despertado por el alza del comercio electrónico. La inversión en 2020 se sitúa en 1.250 millones. Está un 27% por debajo de 2019, pero principalmente por la escasez de oferta. “Los propietarios de este tipo de activos suelen ser empresas que no quieren desprenderse de ellos porque son conscientes de las buenas rentabilidades”, cuenta Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de Capital Markets y consejero director en CBRE España. España aún tiene un gran potencial de crecimiento en el sector logístico, ya que “el e-commerce tiene un peso del 10%, mientras que en Alemania o el Reino Unido supera el 20%”, indica Sergio Fernandes, director de inversiones de JLL España.

El negocio de la promoción de viviendas destinadas únicamente al alquiler, el build to rent, sale más reforzado. La inversión en 2020 está un 48% por encima de lo transaccionado un año antes. Promotores e inversores siguen adelante con las inversiones, según Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI, a pesar de la inminente limitación de rentas del Gobierno y del decreto antidesahucios (aunque el Gobierno estudie compensación económica a los grandes tenedores). “Un límite en el alquiler no debería de espantar este apetito. Si un techo continúa presentando una rentabilidad continua y segura, el capital más conservador mantendrá su interés”, cree Fernandes.

El sector de retail, uno de los más expuestos a la pandemia, ha tenido una evolución positiva con un aumento del 48% en inversión captada y se prevé que el ejercicio cierre con un volumen cercano a 2.300 millones. “Esto se debe, principalmente, a la desinversión de Intu. En cambio, la actividad en high street ha caído de forma muy significativa, mientras que el interés en las carteras de supermercados se ha disparado”, según CBRE. La gran novedad ha sido el rápido incremento del apetito inversor para activos con contratos a largo plazo basados en la conveniencia, como supermercados, explica Luis Espadas, director ejecutivo de la división Retail en Savills Aguirre Newman. De hecho, la actividad en el sector de alimentación concentra gran parte del volumen transaccionado en 2020, insiste David Alonso Fadrique, head of Research de BNP Paribas Real Estate.

El sector hotelero ha sido el más afectado por la covid. En lo que va de año, CBRE registra una inversión de 560 millones de euros, un 75% menos que en 2019, aunque hay operaciones en marcha. “Se recuperará y esto lo saben muchos inversores que siguen adelante con sus planes de expansión y aperturas en España”, comenta Marco-Gardoqui. De hecho, “se prevé una elevada actividad inversora en 2021 por la necesidad de venta de activos para generar liquidez”, cuenta Fadrique. “Hay muchos inversores con la escopeta cargada para comprar hoteles distressed [asfixiados por la deuda]”, dice Cristina Calvo. Aunque, “si bien anticipamos una atractiva ventana de oportunidad derivada de las presiones financieras, no prevemos un mercado distressed generalizado”, opina Juan Garnica, director ejecutivo de hoteles en Savills Aguirre Newman.

En oficinas “se espera que la inversión para 2020 se sitúe en niveles próximos a 2.300 millones de euros, un 50% menos que en 2019”, explica Fadrique. Aun así, “el apetito de los inversores sigue vivo, si bien el producto más buscado, activos core y core+ con flujos de caja estabilizados, es escaso”, añade. Las rentabilidades en los activos prime se han mantenido estables en Madrid y Barcelona, por el impasse que atraviesa el segmento,, cuenta Fernandes.