El coronavirus golpea a las socimis en Bolsa, pero no detiene su proliferación

La crisis del coronavirus lastra el rendimiento bursátil de las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), pero no ha detenido su desarrollo: a finales del primer semestre, cotizaban en los mercados españoles 77 de estos vehículos de inversión, casi la mitad de todos los que hay en la Unión Europea. No obstante, son compañías con un tamaño medio mucho menor que el de sus homólogas continentales. Así lo constata el informe presentado esta semana por la consultora JLL y el regulador bursátil BME, en medio de una nueva controversia a cuenta de la tributación —el martes el vicepresidente Pablo Iglesias aseguró que empezarían a pagar un 15% de impuesto de sociedades y luego Hacienda matizó que solo se gravaría el beneficio no distribuido— que llevó a Colonial y Merlin a tocar mínimos en el Ibex 35.

Con o sin tormenta política, los contratiempos bursátiles de las socimis arrancaron mucho antes y tienen un nombre propio: covid-19. La crisis del coronavirus está afectando a las Bolsas y las cotizadas del ladrillo no son ajenas a ello, especialmente las cuatro que están presentes en el mercado continuo (Lar España y Arima, además de las dos del Ibex). En conjunto, las socimis españolas alcanzaban a finales de junio una capitalización bursátil de 21.260 millones de euros, un 17% menos que a cierre de 2019. Eso supone que han perdido la mayor parte del terreno ganado el año pasado, cuando la capitalización progresó un 30,5% con respecto a 2018.

Los retrocesos en la Bolsa, sin embargo, han variado en función del tipo de activos que poseen y que, por tanto, explotan en arrendamiento como base de su negocio. Las denominadas mixtas (que tienen repartido su patrimonio en varios segmentos) perdieron en los seis primeros meses del año un 37% de cotización. Le siguieron las que se dedican a las oficinas, con una caída del 22%, mientras que las que poseen centros comerciales o logísticos han resistido mejor, con leves retrocesos. En el lado opuesto, las que se dedican a locales comerciales de calle y a alquilar viviendas han visto aumentar su valor un 13,5% y un 12,6% respectivamente.

El propio estudio alerta de que este análisis está muy condicionado por la propia evolución de Merlin y Colonial (la primera es mixta y la segunda de oficinas): estos dos gigantes representaban a finales de 2019 el 46% del total de la capitalización bursátil del sector. El coronavirus ha llevado a Merlin a perder más de la mitad de su capitalización desde principios de año, pasando de la primera a la tercera posición. Colonial, que se ha dejado un 46% de la capitalización desde enero, sigue segunda pero ahora les ha adelantado General de Galerías Comerciales, mucho menos sometida a los vaivenes de los accionistas al cotizar en el índice BME Growth (el antiguo Mercado Alternativo Bursátil) y no en el continuo.

Retroceso continental

El castigo en Bolsa no es exclusivo de España. Los REIT (real estate invesment trust, el acrónimo internacional con el que se conocen los vehículos de inversión similares a las socimis españolas) de la Unión Europea han vivido en conjunto un retroceso de la capitalización del 22,6% entre marzo de 2019 y junio de 2020. En ese mismo periodo, la capitalización conjunta en España ha cedido un 13,1%. En ese mejor comportamiento hay que tener en cuenta, y eso sí es una peculiaridad, que España ha seguido sumando compañías al sector incluso en plena crisis del coronavirus.

Desde que empezaron a eclosionar en 2013, las socimis españolas han vivido un desarrollo sin precedentes, que han convertido al país en el segundo del mundo con más compañías de este tipo por detrás de EE UU. Así, mientras en el conjunto de Los Veintisiete las cotizadas de inversión inmobiliaria pasaron de sumar 172 firmas en marzo de 2019 a 170 en junio de este año, España ha visto aumentar su número de 72 a 77. Eso supone que más del 45% de las compañías europeas de este tipo están en España.

La consecuencia es un mercado dominado por compañías de pequeño tamaño: Francia tiene casi dos tercios menos de socimis, pero su capitalización duplica la de las españolas. Y aunque el coronavirus ha frenado su proliferación, no la ha detenido por completo: en 2020 han llegado al BME Growth cuatro compañías (por 13 a lo largo de 2019).

La duda, pues, es si el cambio del régimen de tributación anunciado por el Gobierno afectará a este desarrollo y el informe presentado por JLL y BME contiene un apéndice que puede arrojar algo de luz sobre ello. Consiste en un análisis legal de los REIT de una decena de países a cargo del despacho Uría Menéndez. En España, las socimis están exentas del impuesto de sociedades a cambio de repartir anualmente al menos un 80% del beneficio en forma de dividendo, por el que luego sí tributan individualmente los accionistas. Se trata de un régimen fiscal similar al de países como Francia. ¿Qué pasará entonces cuando entre en vigor el nuevo plan fiscal que obliga a pagar un 15% por el beneficio no distribuido? En realidad, ese modelo no puede sorprender en exceso a muchos inversores internacionales: es similar a lo que ya hacen Australia o EE UU.