Por qué no exportar las casas fabricadas en España

La forma en la que se construyen hoy las viviendas en España es un problema. Lo es para el comprador, la promotora, la constructora, el medio ambiente, la seguridad laboral y la inclusión de la mujer. También, es un lastre para que las casas que se fabrican aquí se puedan exportar y vender en otros países, algo que está en el punto de mira del sector inmobiliario español. Hoy se edifica casi igual que hace medio siglo. “Es un sector intensivo en mano de obra y sin apenas modernización de la estructura productiva, lo que redunda en los extremadamente largos tiempos de ejecución, en torno a 18 meses. Y genera un mayor consumo de recursos (30%) y de residuos (35%) respecto al total de la economía”, advierte Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima).

La patronal madrileña ha presentado esta semana la Plataforma para la Industrialización de Viviendas. Se busca que las fábricas de casas vayan formando parte del paisaje inmobiliario español. “La producción industrializada de viviendas en España no llega al 1%, son menos de 1.000 al año”, apunta Cuervo. Y prácticamente todas son unifamiliares y no en altura por la menor complejidad técnica. La cifra española está muy lejos de “Finlandia, Noruega o Suecia, donde superan el 45%. Alemania y Reino Unido están en torno al 10% y 5%, respectivamente”, detalla Juan Jesús González, director general de Planificación y Organización Corporativa de Grupo Avintia. “Son porcentajes a los que debemos tender si queremos conseguir un sector moderno del siglo XXI”, añade Cuervo. Bastaría con que el peso de la industrialización alcanzase el 7% para hablar de un volumen de negocio de 1.000 millones de euros anuales. Hay mucho en juego.

Por eso, el sector trata de impulsar la construcción de viviendas en fábricas con la mayor celeridad posible. Entre otras cosas porque la edificación sostenible es un mandato europeo. “Las exigencias de eficiencia energética y medioambiental obligarán a desarrollar sistemas de construcción industrializada que minimicen la huella de carbono”, expone Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain. La industrialización “será la gran aliada para dar respuesta a unos estándares de sostenibilidad cada vez más exigentes”, añade Estefanía Alcarazo, directora de Proyectos y Sostenibilidad de Metrovacesa. Porque, se logra “la reducción de desperdicio y de la huella de carbono en un 70% de media”, dice González.

El paso que da España con la construcción offsite (fuera de su emplazamiento definitivo) es evidente. El más visible es la reducción de los tiempos de construcción entre un 30% y un 50 %. Pueden ser hasta seis u ocho meses menos. Dicen que fabricar casas aumenta la calidad de la ejecución y reduce el arreglo de desperfectos en la posventa. “El proceso industrial en taller con mano de obra especializada permite la resolución de problemas y patologías derivados de la construcción tradicional, más rudimentaria”, explica Alcarazo. Que se ejecute en un entorno controlado disminuye los accidentes laborales en un 20% y es una palanca para el empleo entre jóvenes y mujeres, que por las duras condiciones laborales prefieren otros sectores para trabajar.

Además, la vivienda industrializada sería susceptible de ser exportada gracias a que los costes de construcción en España son inferiores a los de los países del norte de Europa, incluyendo los gastos de transporte hasta el país de destino, según la plataforma. Positivo también para fomentar la inversión. “Los inversores exigen, con carácter general, la disminución del riesgo, por lo que la reducción de plazos manteniendo altos estándares de calidad se alinean con dichos objetivos”, dice Echavarren.

Financiación

El sector confía en que será la forma más habitual de construir viviendas. Aunque para eso quedan años. Antes, tiene que resolver una serie de barreras. Una se la ha encontrado Vía Célere, que dice estar reevaluando la situación de este modelo junto con proveedores de materiales y entidades financieras. El pasado año anunció los dos primeros edificios de pisos prefabricados. Iban a ser cuatro alturas y 46 casas en Boadilla del Monte (Madrid). “Nuestro objetivo es alcanzar el máximo estándar de calidad posible y garantizar las mejores viviendas para nuestros clientes y una financiación adecuada. Por este motivo, y ante algunas dificultades por parte de los financiadores para digerir las implicaciones de la industrialización, hemos decidido no seguir adelante con la promoción y focalizarnos en otros proyectos más beneficiosos para nuestros clientes”, responde la promotora. A este respecto, Alcarazo cree que “a medida que fortalezcamos este modelo seremos capaces de ofrecer más facilidades de financiación o comercialización”.

Reducir los plazos de entrega de las viviendas es un arma de doble filo para el comprador, que tiene menos tiempo para ahorrar la entrada. “Requerirá de una nueva estructura de pagos y de financiación que no perjudique a los compradores ni a los promotores residenciales. La comercialización y la financiación hipotecaria deberán evolucionar”, cree Echavarren.

Este bache lo salvan en Avintia, que acaba de lanzar su nuevo modelo de negocio, un sistema integral de construcción industrializada destinado al alquiler. La compañía, junto con Cemex, ha puesto en marcha una fábrica en Carabias (Segovia). El objetivo es que el 25% de su cartera sea construcción industrializada en 2025.

El otro gran reto es hacer promociones en altura, algo que está condicionado por la “inmadurez del desarrollo tecnológico e ingenieril y la falta de capacidad productiva suficiente del mercado fabril nacional”, expone Luis García Malo de Molina, director de operaciones de Aedas Homes. Aun así, en esta promotora dicen estar en fase de estudio y confían en anunciar su primer proyecto en altura en los próximos meses. La cotizada ha impulsado (entregado, en construcción o en gestión) 130 unifamiliares industrializadas. “No podemos seguir haciendo las casas como hace 100 años porque la sociedad demanda un tipo de viviendas diferentes y en menor tiempo y porque la construcción tradicional no puede hacer frente a los desafíos que se le plantean: la escasez de mano de obra y las incertidumbres en plazos y en costes”, señala García.

El último escollo es el precio, que ahora es igual y, a veces, superior a la edificación tradicional. Se necesita ganar volumen y generar economías de escala. “En cualquier caso, si restamos los ahorros en gastos financieros, resultado de un menor tiempo de ejecución de obra, una mayor productividad, una mayor calidad del producto final, menores costes en la posventa y menor generación de residuos, la ecuación se iguala bastante o incluso a favor de la actividad industrial”, remata Cuervo.