Vivienda ascendente

Más de 10 años después del desencadenamiento de la crisis, todos los indicadores de la actividad del sector inmobiliario español se encuentran en una inequívoca recuperación. Ese sector fue el que primero y de forma más acusada sufrió la irrupción de la crisis en la economía española. Aunque la complejidad financiera fuera distinta, el sector español era, dentro de los europeos, el principal candidato a sufrir el contagio de las perturbaciones estadounidenses asociadas a las insolvencias de las hipotecas de alto riesgo. El desplome fue notable y con él la riqueza que la mayoría de los españoles mantenía en ese tipo de activos, fundamentalmente la vivienda propia. Se dispararon las insolvencias de la financiación hipotecaria, con ellas las ejecuciones de las viviendas, y sus precios se hundieron. El resto de la historia es conocido.

Ahora la realidad está cambiando. Los factores que tradicionalmente explican la demanda de vivienda son favorables. El desempleo desciende, los tipos de interés son históricamente reducidos y la percepción de que los precios de esos bienes han concluido su purga vuelve a calentar la demanda. Tanto por razones de inversión, por las magras rentabilidades que aportan otros activos de riesgo similar, como por necesidades ocupacionales: los jóvenes españoles siguen siendo los que mayor dependencia mantienen de sus hogares de origen. Todo ello explica que, aunque todavía muy por debajo de los mejores años, la recuperación del precio sea evidente, aunque con comportamientos muy distintos entre comunidades autónomas y, desde luego, entre las ciudades españolas.

El rasgo que en mayor medida diferencia esta nueva fase de la que precedió a la crisis es el ascenso de la inversión para su destino en alquiler. No es una mala opción en un país donde tradicionalmente la vivienda en propiedad ha constituido para las familias de menor renta una suerte de servidumbre permanente, no solo financiera, sino incluso existencial. El problema es que el mercado de alquiler está registrando precios, especialmente en las grandes ciudades, que no favorecen precisamente a quienes más necesitan de esa modalidad. Su ascenso está teniendo lugar en gran medida a través de inversión de fondos y empresas orientadas a rentabilizar la inversión con rentas cada día menos accesibles a la mayoría de los ciudadanos. España es el país de la OCDE donde el alquiler absorbe mayor renta salarial: donde el acceso a la vivienda sigue siendo más difícil. El problema es alarmante en algunas zonas turísticas donde los precios hacen imposible el acceso de trabajadores españoles con salarios medios prácticamente estancados desde el inicio de la crisis, al tiempo que provocan el mayor número de desahucios de nuestro entorno.

Si saludable es la recuperación de ese sector, no lo son tanto las circunstancias que la están propiciando. A diferencia de la fase que concluyó en 2007, es favorable el menor endeudamiento de las familias, tanto porque los bancos están aplicando un control de riesgos más estricto como por la mayor prudencia de los prestatarios. Pero aquellas otras familias sin capacidad para la adquisición, demandantes de alquiler, encuentran obstáculos si cabe mayores que entonces, dado el peor comportamiento de los salarios y la mayor inseguridad en el empleo. La vivienda asciende una vez más, pero no se acaba de traducir en la mejora de las condiciones de vida de la mayoría de la gente.