Los gastos de la hipoteca se pueden recuperar incluso después de haber pagado la deuda

La duda sobre si una vez cancelada la hipoteca se puede iniciar un proceso para reclamar los gastos repercutido por el banco para formalizar el préstamo está siendo resuelto por los tribunales. Pese a la negativa de las entidades financieras, que recurren al argumento de que ya no existe hipoteca, la justicia es clara: una cláusula nula lo ha sido y lo será siempre y no debió desplegar efectos. O, lo que es lo mismo, no hay plazo para reclamar, ya que la nulidad de dicha cláusula abusiva es absoluta, debiendo ser eliminada del contrato como si nunca hubiera existido. El afectado siempre puede acudir a la justicia para que se declare nula la cláusula y, a partir de esa declaración, por razones de seguridad jurídica, tiene cinco años para exigirlo.

Una reciente sentencia (pincha aquí para acceder al texto), de la Audiencia Provincial de Bizkaia, confirma este criterio y declara que, aunque la hipoteca se haya cancelado, el agraviado podrá reclamar la devolución de los pagos que como "gastos hipotecarios" realizó indebidamente en el momento de la firma. De este modo, el tribunal confirma la condena impuesta en instancia a Kutxabank: la devolución de la mitad de los gastos notariales y la totalidad de los gastos registrales y de tasación, con los intereses correspondientes. Y ello porque, tal y como afirma, la cláusula que trasladaba este coste al consumidor es nula de pleno derecho.

El desencadenante de estas demandas es una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, que, con carácter general, estableció que la denominada "cláusula de gastos hipotecarios" fue incorporada de manera abusiva por las entidades bancarias, ya que cargaba al consumidor con todos los costes que generaba la formalización de la hipoteca (tasación, gestoría, notario y registrador), cuando, en realidad, el más beneficiado por la inscripción de la escritura pública era el banco, que aumentaba así las garantías de cobro. Además, subrayaba el Supremo, se estaban trasladando al hipotecado determinados gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario. La Audiencia de Bizkaia se remite precisamente a esta resolución del Supremo para fundamentar la declaración de nulidad de la estipulación de gastos a cargo del prestatario incluida en la hipoteca y recurrida por los afectados una vez cancelaron la deuda.

Sin plazo para reclamar

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Ante la reclamación del consumidor, normalmente, y como sucede en el caso resuelto en Bizkaia, los bancos se opongan a la demanda argumentando que el consumidor carece de acción contra ellos por "ausencia de objeto", esto es, porque ya no está vivo el crédito hipotecario que les unía.

Sin embargo, como en este caso, la justicia avala la recuperación de los gastos hipotecarios en estos supuestos porque se trata de un supuesto de nulidad absoluta. Consecuentemente sus efectos no pueden convalidarse con el paso del tiempo, y esto hace que la acción no se someta a plazo alguno al ser imprescriptible la acción de nulidad.

La consecuencia es que, si la cláusula es nula, no puede producir efecto alguno, y si lo ha producido, el responsable debe indemnizar. Por ello, la estimación de la demanda supone la condena automática al pago de todo o parte de la cantidad satisfecha en aplicación de la cláusula predispuesta por el Banco.

Razones de nulidad absoluta

Los argumentos de la Audiencia para confirmar la nulidad absoluta de la cláusula que trasladaba todos los gastos de formalización de la hipoteca a los prestatarios son los ya señalados en su sentencia por el Supremo, que aplica la normativa europea y española de protección al consumidor, principalmente la directiva sobre las cláusulas abusivas y la Ley General de Defensa de los consumidores y usuarios. Estas normas, que son imperativas, modulan a favor de la parte más débil de la relación contractual, el consumidor, el principio de libre pacto.

En cuanto a los gastos de tasación, el tribunal entiende que deben correr a cargo del banco. Aclara la sentencia que al no ser obligatoria (al menos en el momento en el que se formalizó la hipoteca) es un coste por un servicio accesorio que las partes podían acordar realizar, pero, en ningún caso, imponer su pago al prestatario. La entidad financiera no aportó tampoco pruebas que demostrasen que había informado adecuadamente al consumidor del derecho que le asiste para designar un profesional que lleve a cabo este peritaje. En última instancia, concluye el tribunal, la tasación de la vivienda beneficia al banco y no resulta necesaria para instar el proceso de ejecución de la hipoteca en caso de impago.

El único de los gastos reclamados que el tribunal reparte por mitad entre el banco y el consumidor es el de los aranceles notariales. Siguiendo al Supremo, la Audiencia señala que el primer interesado en inscribir la hipoteca es el banco, porque el préstamo puede documentarse en un contrato privado. El banco alega que según el artículo 1168 del Código Civil "los gastos extrajudiciales son de cuenta del deudor", pero la Audiencia contesta que esta norma no justifica que hayan de abonarse por el hipotecado. La legislación notarial indica que es aquel que requiera los servicios del fedatario público el que debe hacerse cargo del pago de los aranceles y, como señala la sentencia, "quien remitió la minuta que permitió redactar el proyecto de hipoteca fue Kutxabank". El tribunal decide sobre el reparto de estos gastos atiende al criterio del Supremo que avala una distribución equitativa. Razona que "a ambas partes conviene la intervención notarial por las garantías que comporta", y por ello es "prudente y razonable" que el coste se reparta por mitad entre banco y consumidor.

Intereses

Kutxabank no está de acuerdo tampoco con la condena al pago de los intereses generados por las cantidades que debe pagar al cliente. Alega en su recurso que, al no haber recibido nada del demandante, no tiene nada que restituir y no es aplicable el pago de intereses.

El tribunal no admite su argumento, y declara que el consumidor ha realizado un pago indebido, y, en consecuencia, tiene derecho a reclamar judicial o extrajudicialmente el correspondiente resarcimiento, conforme a lo que establece el Código Civil (artículos 1100 y 1108). La condena al pago de intereses tiene su fundamento en el enriquecimiento injusto del banco.