El insaciable apetito por los hoteles españoles

La semana pasada, por menos de 150 euros era imposible alquilar dos noches de hotel en Madrid para el fin de semana, prueba de que el sector vive un momento fabuloso. Tras cinco años batiendo récord de visitantes, en el último lustro 21,1 millones de nuevos viajeros eligieron España para pasar sus vacaciones o cerrar negocios. El mercado parece inmune a los riesgos y los fondos apuestan fuerte por cada metro cuadrado alquilable sin pensar en que la caída puede estar próxima.

El año pasado el volumen de inversión marcó un registro histórico: 3.907 millones, según un informe de Colliers International. Este dinero sirvió para que cambiaran de manos 147 hoteles y 21.646 habitaciones. El grupo de capital riesgo Blackstone compró 14 hoteles a HiPartners por 631 millones; los británicos de London & Regional Properties adquirieron cuatro a JV Meliá-Starwood; el fondo de capital riesgo KKR apostó por cinco hoteles de la cadena mallorquina Intertur…, y en 2018 la historia se escribe con la misma caligrafía. Tras quedarse con la mitad del ladrillo de Banco Popular, Blackstone se perfila como el primer propietario (que no gestor) de la mayor cartera de hoteles españoles y acaba de lanzar una opa sobre Hispania, aunque la operación no tiene un desenlace claro. La Socimi tiene 46 inmuebles y 13.100 habitaciones. Otro goloso pastel es el 29,5% que el grupo chino HNA ha puesto a la venta de la cadena NH y que tiene varias novias: Hyatt, Starwood y, de nuevo, Blackstone. En los últimos tiempos otros inversores activos han sido Portobello Capital (la gestora de fondos española de capital riesgo dueña de Blue Sea), el fondo británico Benson Elliot, Axa Real Estate o los franceses Elaia. Tras ellos también se han movido cadenas netamente nacionales como Hotusa, que se ha hecho con el lujoso Hotel de La Toja (Pontevedra); Blue Sea, que acaba de adquirir un complejo en Baleares, o Riu, con el Edificio España en Madrid.

El dinero llega a grandes y pequeños operadores. Las pernoctaciones, que ya alcanzan los 340 millones, empujan al alza al principal indicador de rentabilidad del sector. El RevPar (ingreso por habitación disponible) ha crecido un 20% en dos años, según el mismo informe de Colliers. El empleo ha avanzado en casi 100.000 personas en hostelería (alojamiento, servicios de comidas y transporte de viajeros, según la EPA) y el gasto de los extranjeros se ha disparado un 12% (los visitantes desembolsaron 87.000 millones de euros en 2017, el equivalente al 6,6% del PIB). Las reformas de hoteles se imponen sobre nuevas promociones. El icónico Ritz de Madrid está hoy cubierto de andamios: reabrirá en abril de 2019 y sus 200 empleados mantendrán el puesto y el salario (casi) completo durante el tiempo que duren las obras. La inversión media proyectada en cada habitación de este paradigma del lujo será de 647.000 euros. Cuesta hacer un cálculo de rentabilidad con esas cifras, pero el futuro es muy fácil de escribir cuando ninguna tendencia contradice el discurso de los números.

Manuel Molina, director de Hosteltur, cree que el apetito por los hoteles del país “no solo no ha tocado techo, sino que queda recorrido para más movimientos similares en los próximos meses. Es cierto que los precios son mucho más caros que hace algunos años e incluso que algunos meses, pero la entrada de nuevos jugadores, principalmente fondos, ha dinamizado un mercado que hasta ahora se limitaba a movimientos entre hoteleras tradicionales y unos pocos actores complementarios de perfil más financiero pero en franca minoría”.

Distintas estrategias

Desde la consultora Magma, su socio Bruno Hallé compartimenta lo que está pasando en varias etapas: “Primero, en plena crisis, muchos activos quedaron en manos de bancos y fondos oportunistas, tanto nacionales como internacionales (Socimi, fondos globales, Raits). Entre 2009 y 2012 se compraron activos a muy buen precio y ubicación que tenían un potencial de mejora claro. Unos inversores hicieron un “pinta y colorea” y otros realizaron un gran esfuerzo para reformar. Hay una segunda oleada que se produjo entre 2013 y 2014, cuando llegaron compradores dispuestos a adquirir los hoteles de esos primeros inversores, pero con una visión más a largo plazo”. A medida que ha ido pasando el tiempo, cree, “hay más dificultad para encontrar hoteles” y los cazadores de gangas necesitan toda su creatividad para ganar lo mismo que hace un par de años. En el último capítulo de esta historia han llegado grandes compradores de carteras completas con mucho dinero en el bolsillo que siguen confiando en el potencial del mercado nacional a largo plazo. Quieren, eso sí, ser los “caseros”, no los que se encarguen de cambiar las toallas.

Más allá de un momento puntual, en Meliá opinan que las últimas operaciones son una muestra de que el mercado español está cambiando para siempre. “Es una evolución estructural. Se caracteriza por la compraventa de los inmuebles con independencia de la continuidad de la operadora hotelera, algo que en España antes se limitaba tradicionalmente a hoteles en las principales ciudades, como Madrid o Barcelona”. Las cadenas, apoya Hallé, están dando un giro hacia el modelo anglosajón y cada vez son menos los hoteles familiares que tienen la propiedad y llevan la recepción (grosso modo, representan un 40% del mercado) y más los operadores que gestionan establecimientos de terceros. Por poner un ejemplo, el 32% del beneficio bruto de la cadena mallorquina proviene de la explotación de hoteles que no son suyos. “Me gustaría pensar que a largo plazo, en siete o nueve años, el 50% del Ebitda procederá de este tipo de establecimientos”, reconocía hace unos días Gabriel Escarrer, vicepresidente de Meliá, en una entrevista en Hosteltur.

Empresas pequeñas y medianas se encuentran ahora en “tierra de nadie”, describe Molina, y deben decidir en qué división van a jugar en los próximos años. “Las grandes todavía pueden integrarse entre ellas (ahí está el intento de Barceló de unirse a NH) para asumir un tamaño que las haga más potentes en el panorama mundial”.

En paralelo, cada vez son más las voces que asoman para alertar de que se está preparando otra tormenta. En CC OO, el secretario federal de Políticas Institucionales, Gonzalo Fuentes, está preocupado por este ritmo de vértigo en la industria. “Los fondos están comprando patrimonio con contratos de explotación aparejados a 15 o 20 años. Pero el espectacular incremento del turismo internacional no va a durar toda la vida, de hecho el turismo nacional no aumenta”. Recuerda que los destinos del norte de África y otros como Turquía, los mismos que perdieron clientes hace unos años en favor de España, empiezan a recuperarse. “Si mañana baja la ocupación y bajan los precios, ¿quién va a pagar a los fondos las cantidades comprometidas? Se lo digo yo: el fondo va a cobrar siempre, y los recortes van a venir de pagar menos al personal, de hacer menos inversiones, de mandar a la gente al Fogasa”. Fuentes denuncia además que las grandes cadenas operan a través de una multitud de sociedades anónimas que, en caso de problemas, se lavan las manos. “Te meten en pleitos y tienes que demostrar que son los mismos perros con distintos collares”.

Un proverbio escocés dice que nunca hay que dejar que los pies vayan por delante de los zapatos. Puede que sea lo que está pasando en el turismo patrio a pesar de que las señales de agotamiento son cada vez más claras. José Luis Zoreda, vicepresidente de la patronal Exceltur, dio un toque de atención la semana pasada sobre el calentamiento del sector. Países afectados por la inestabilidad política se están recuperando y pueden robar muchos millones de clientes a España. Zoreda también mandó un mensaje de tranquilidad deslizando que el turismo nacional, “que genera el 45% de la actividad”, compensará “la ralentización de la demanda extranjera”.

Pero no todos comparten ese optimismo. Enrique Lorenzo, directivo de la mayorista gallega Viajes Interrías, habla claramente de burbuja. “Los precios están inflados hasta el punto de que hay compras con pay-back (retorno) de 30 años. El turismo nacional no crece en la medida en que las variables macroeconómicas dicen que debería hacerlo. Las valoraciones se basan en una ocupación que es coyuntural… ¡Es como tasar una fábrica de paraguas en pleno invierno!”. La bajada de precios registrada por Turquía y Egipto ha hecho que estos dos destinos hayan recuperado 1,4 millones de viajeros entre enero y febrero de este año. De rebote, eso provocó que el PIB turístico aumentase en el primer trimestre solo un 3,4% en España frente al prometedor avance del 5% de hace un año. Así que ahora la consigna es: “No importa el número de turistas, sino el gasto que hacen”. El único consuelo es que las pernoctaciones de los visitantes procedentes de Estados Unidos o Rusia, con un mayor poder adquisitivo, crecen un 15%.

Pero todavía no llueve sobre las cuentas de resultados. El aumento del gasto turístico medido por el Banco de España para este primer trimestre del año se cifra en casi un 5%. En una encuesta del lobby turístico Exceltur, el 44% de los empresarios admite que ha subido los precios de sus habitaciones este año y solo un 11% los ha recortado. Esta euforia ha llevado a que el precio medio por habitación ocupada en febrero, según el INE, fuese de 83 euros.

Amplia revalorización

Salvo en Barcelona —debido a la crisis política— la mayoría de los destinos se revalorizan, con Canarias, Madrid y Baleares a la cabeza. ¿Dónde está el techo? “Hay que pensar que en el futuro no va a ser tan positivo. No vemos una caída brusca, vamos a entrar más bien en un periodo de meseta”, sostiene Miguel Vázquez, director de Hoteles en Colliers. Repasa mentalmente cuánto se han gastado los operadores en los últimos tres años: casi 8.000 millones han ido a parar a los hoteles españoles. Añade que se han destinado 4.000 millones a la reforma del 12% de la planta hotelera vacacional, pero que queda mucho por hacer, sobre todo en la costa. “Los fondos siguen interesados en lo mismo: comprar activos con potencial de mejora, y ahí todo depende de la habilidad de cada uno. Algunos invierten 20.000 o 30.000 euros por habitación y transforman inmuebles de tres estrellas en cuatro o cinco, cambian el concepto y le dan la vuelta a los números”. Se obtienen, según varios expertos, rentabilidades de alrededor del 15%. Alcanzar retornos del 18% o el 20% como en el pasado reciente es ahora mucho más complicado. En 2017 la “chapa y pintura” aplicada a 35 inmuebles hizo que cada habitación alcanzase un valor superior a 100.000 euros, lo que cuesta una vivienda en una ciudad mediana.

Lo curioso es que la revolución de este negocio se desarrolla sin que crezca la oferta de camas. El número de plazas disponibles en España es de 1.151.207 (datos a febrero) frente a las 1.160.342 del mismo mes de hace seis años. No hay más hoteles, pero sí hay más alojamiento en apartamentos turísticos, un negocio capitalizado por plataformas como Airbnb, donde, según el estudio del investigador y sociólogo de la UNED Javier Gil, la mayoría de las operaciones están en manos de alquiladores con dos o más inmuebles. Operadores profesionales, como Be Mate, de la cadena del empresario Kike Sarasola, vieron el filón y ya tienen 10.000 apartamentos bajo su paraguas, 600 en exclusividad. Sarasola acaba de anunciar un acuerdo con Q Capital para invertir 100 millones de euros en la compra de entre 8 y 10 edificios para este fin. No temen a la creciente regulación por parte de las comunidades autónomas. “Ellos compran los inmuebles y nosotros los operamos. Es un acuerdo muy rentable siempre y cuando se adquiera el inmueble a precio de mercado y nunca por encima”, describe el empresario por correo electrónico.

El auge de las plataformas hace que los hosteleros tradicionales no dejen de recordar la doble vara de medir en el sector. El presidente de los hosteleros madrileños (AEHM), Gabriel García, dice que, aunque la rentabilidad de su negocio “no es mala”, se ha convertido en una apuesta de alto riesgo. “Lo más caro, las medidas de seguridad, la accesibilidad, el cumplir los requisitos de cada categoría… no se ve, y tiene una incidencia de entre 17 y 60 euros por habitación”. Hace su particular retrato de lo que pasa en Madrid, una de las capitales más afectadas por el fenómeno de las viviendas turísticas: “En los últimos grandes eventos en Madrid no hemos llenado, hay menos ocupación aunque se compensa con que han subido los precios. ¿Y quién ha crecido? Las viviendas de uso turístico. No pedimos que cierren, pero queremos que se regulen porque están compitiendo deslealmente”.

Jordi Gruart, director de la inmobiliaria Monika Rüsch en Barcelona, lleva 20 años en el sector y descarta que la rentabilidad del uso turístico de viviendas sea el Santo Grial, porque, como se está viendo en varias ciudades, la regulación será cada vez más estricta y retraerá a los particulares. “Una vivienda de ese tipo con licencia de uso turístico es más cara. Si al final rascas un poco te encuentras con que la empresa que te cobra la gestión se queda con entre un 30% y un 40%. Si estimas una ocupación del 70%, es cierto que la rentabilidad es un poco superior, pero no siempre compensa”.

Quizá por ello los fondos no apuestan tan fuerte por las viviendas y sí por los hoteles. Además, el gran capital huye de los problemas de convivencia y de la saturación que en algunos puntos alimentan la turismofobia. La misma que no impide el auge de nuevas plataformas con modelos alejados de los intercambios comerciales clásicos.

Guesttoguest, por ejemplo, es una empresa francesa donde los particulares intercambian casas gratis. Tiene registrados 370.000 inmuebles en todo el mundo. “No hay ningún tipo de transacción entre el propietario y el visitante. Nosotros ofrecemos unos servicios de pago. El propietario establece una fianza que se devuelve si no hay incidencias y de la que cobramos un 3,5%. Facilitamos seguros por cancelación o daños materiales”, describe desde París Lucía Castro, su portavoz. Hay cientos de webs que intentan, de manera más o menos creativa, entrar en el mercado, aunque por ahora el negocio más rentable está en los servicios que facilitan las agencias de viaje online, también conocidas como OTA. Según un informe de SiteMinder adelantado por Cinco Días, Booking (dueño también de Priceline o Kayak) y Expedia controlan más de la mitad de las habitaciones que se reservan en el país, con su consiguiente reflejo en los precios.

En paralelo a esta transformación, en los últimos años han desaparecido 9.300 establecimientos (la mayoría empresas familiares) y en algunas zonas se han dado sonoros ejemplos de hasta qué punto se precariza el trabajo. Los sindicatos ya alertan de que en Ibiza este verano pueden volver a repetirse las escenas de la pasada temporada, cuando circularon imágenes de temporeros del sector durmiendo en infraviviendas o en coches. Otro ejemplo está en quienes limpian las habitaciones, las autodenominadas Kellys (camareras de piso), que luchan por impedir que las empresas externalicen su actividad porque ahora, contratadas por firmas especializadas en limpieza, llegan a cobrar hasta 600 euros menos por el mismo trabajo que hacían antes en nómina de los hoteles. UGT acaba de denunciar en Baleares “abusos generalizados” en sectores dependientes del turismo y el aumento de la carga de trabajo en las camareras de piso.