El modelo de negocio de la vivienda está caduco

En los últimos meses asistimos a un ligero y sostenido repunte de la construcción, aun cuando la propuesta de Presupuestos Generales del Estado no acompañe lo más mínimo al pequeño impulso privado. Al mismo tiempo, comienzan a aparecer un amplio abanico de titulares que sintetizan diversas reflexiones sobre el sector, con especial atención al incremento del precio de la vivienda, intentando atribuirlo, entre otras cuestiones, al encarecimiento de la mano de obra cualificada debido a su escasez. Nada más lejos de la realidad. En enero de 2007, en pleno apogeo de la economía, la construcción contaba con 2.411.314 trabajadores, sumando asalariados y autónomos. En 2014, en su máximo declive, apenas sumaba 942.162. A comienzos del presente año la cifra global se situaba en 1.132.833 trabajadores, no llegando siquiera a estabilizar 200.000 empleos de los más de 1.529.155 perdidos durante la crisis. Con estos datos, el aumento generalizado del precio de la vivienda poco tiene que ver con la falta de mano de obra asalariada, que además ha perdido porcentaje con respecto a los autónomos, los cuales han pasado del 21% al 32% del sector.

Así, para entender el encarecimiento de la vivienda, se hace necesario revisar el modelo de negocio vigente para comprobar cuáles son sus verdaderos fallos. Debemos señalar que existen cuestiones que hacen inviable un mercado residencial como estaba concebido hace una década, si no queremos volver a caer en los mismos errores, pues el derecho constitucional no puede seguir derivándose a la propiedad del inmueble, debiéndose cambiar esta tendencia por parte de las Administraciones Públicas. He aquí donde se encuentra la principal causa del modelo fallecido del sector residencial y la manifiesta falta de cobertura a las necesidades de la ciudadanía.

Para entender el encarecimiento de los pisos, hay que revisar el modelo de negocio vigente para comprobar sus verdaderos fallos

Las modificaciones normativas han conducido a una situación que afecta de manera directa al precio de la vivienda. La reforma de 1998 de la Ley del Suelo y Valoraciones aprobada por el Gobierno del PP ofreció la posibilidad de convertir en urbanizable ‘casi’ cualquier parcela. Esta norma institucionalizó el proceso especulativo del suelo, por cuanto no se dotó a los ayuntamientos de una ley de financiación municipal como hubiese sido menester y se permitió, en cambio, que las entidades locales pudieran sanear sus cuentas con la venta masiva del espacio público. El modelo actual es pernicioso y relega el impulso económico del sector a unas reglas de juego que no benefician ni a la sociedad, ni a las potencialidades de un mayor crecimiento económico.

La compra de vivienda como solución generalizada añade sucesivas perversiones. La primera es que obliga al comprador a encadenarse durante décadas a un bien que no se adapta a las diferentes necesidades que tendrá a lo largo de su vida. La segunda es porque le obliga en la futura venta a intentar recuperar la inversión inicial, además de compensar el pago de intereses, encareciendo el precio o empobreciendo al propietario por ser incapaz de asumir su amortización. La tercera es que debido a este sobrecoste en un bien que se deprecia no ofrece la posibilidad de un mantenimiento constante durante toda su vida útil, perdiendo calidad y cargando al cliente final los riesgos de un sistema que solo beneficia a quien lo promueve.

El modelo lógico que cubra la demanda del conjunto de la población debe potenciar por igual la construcción y la rehabilitación, así como la cesión de suelo para vivienda en régimen de alquiler. Esta propuesta, que permitiría la ampliación y mejora del parque residencial, puede realizarse siguiendo ejemplos similares de otras contrataciones públicas, manteniendo el control de los requisitos de acceso a estas viviendas en manos públicas. Ello permitiría que el precio de la vivienda, así como el alquiler, estuviera en parámetros equilibrados a la renta de las familias, no produciéndose escaladas de precios que asfixian a la población. Además conllevaría la potenciación de proyectos empresariales sostenibles, por cuanto la recuperación de la inversión inicial recaería en el mantenimiento del parque de viviendas, con lo que ello supondría para la estabilidad de un empleo asalariado de calidad con la cualificación permanente de sus trabajadores.

Vicente Sánchez es secretario general Estatal CC OO Construcción y Servicios, profesor de Economía (UCM) y doctor en Economía Política