La segunda vida de Metrovacesa

Metáfora perfecta de la burbuja inmobiliaria (sus acciones pasaron de cotizar a 135 euros a no valer casi nada), Metrovacesa, la inmobiliaria otrora joya de la familia Sanahuja, aspira a remontar el vuelo con sus nuevos propietarios, Santander (70%, incluyendo el 9,2% que tenía el Popular) y BBVA (29,6%), en una carrera para cotizar que comenzó el pasado martes. Ese día el consejo autorizó la salida a Bolsa de la inmobiliaria más grande de España, con una cartera de suelo valorada en 2.600 millones de euros repartidos en seis millones de metros cuadrados. Con ellos, la empresa dirigida por Jorge Pérez de Leza aspira a reactivar un negocio que nunca se da por muerto. “Nuestro plan incluye lanzar entre 3.500 y 4.000 viviendas en 2018 y aumentar a 4.500 y 5.000 a partir del 2019”, admite el consejero delegado.

El hecho de que el consejo haya autorizado la salida a Bolsa días antes de la celebración de elecciones en Cataluña da una idea de que los riesgos políticos, aunque cuentan, no son los que determinan el futuro de la compañía. “El 18% de nuestro suelo en términos GAV [valor bruto de los activos] está en esa comunidad, en áreas tan dinámicas como 22@, el distrito de innovación. Confiamos en que la situación vuelva a la normalidad”, asegura Pérez de Leza.

La salida a Bolsa supondrá el regreso de un gigante que la abandonó en 2013, después de una convulsa etapa. Si finalmente da el paso, Metrovacesa se convertirá en la tercera promotora inmobiliaria en cotizar tras la crisis, después de que este año lo hicieran Neinor y Aedas Homes. Para el año que viene se esperan nuevas propuestas encabezadas por Vía Célere y la socimi Testa Residencial, la empresa de alquiler donde también están el Santander y el BBVA.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, cree que estos movimientos son una “buena noticia”. “Va a ser la promotora con mayor volumen de suelo del país, tiene capacidad productiva suficiente para poner en marcha los planes de negocio. Su materia prima es un suelo de calidad”.

En los últimos meses, Metrovacesa ha recibido dos importantes inyecciones de suelo de la banca valoradas en 1.424 millones. La primera de ellas tuvo lugar el pasado mes de junio, cuando traspasaron a la compañía 3,1 millones de metros cuadrados de terrenos estimados en 1.108 millones de euros, y la segunda, más reciente, está valorada en 316 millones.

“Tenemos una bolsa líquida que nos va a permitir ejecutar nuestro plan sin tener que comprar de manera recurrente. El 25% de nuestra cartera es suelo para desarrollo comercial, principalmente proyectos de oficinas en Madrid y Barcelona, en zonas con atractivo”, apunta el ejecutivo. El 67% de su bolsa está en ciudades grandes (Madrid, Barcelona, Valencia..), el 20% en áreas turísticas principales (Málaga, Gran Canaria o Alicante) y el 13% en ciudades secundarias con alto potencial (Murcia, Valladolid o Segovia). El equipo que desarrollará los planes está formado ahora por 107 personas y de ellos el 40% estaba en la compañía antes de la crisis. “Esa experiencia que tenemos es difícil de replicar en poco tiempo”. En 2018 esperan superar los 160 empleados.

Sin deuda

Una de las tareas en las que está enfrascada Metrovacesa es la de reconstruir su estructura financiera y reactivar el negocio de la promoción de forma eficiente. Actualmente, la compañía no tiene deudas y ha planteado un apalancamiento “inferior al 20% o 25% durante la vida del plan de negocio, incluyendo la financiación corporativa de 275 millones recibidos de siete entidades financieras nacionales e internacionales y las financiaciones promotoras asociadas al desarrollo de proyectos”. Sobre el papel, los números cuadran a sus directivos, aunque habrá que ver si la situación económica del país acompaña.

Para el responsable de CBRE, “es positivo poner en el mercado más promociones de obra nueva” porque la demanda es actualmente superior a la oferta. “Este año se han concedido entre 80.000 y 90.000 visados para obra nueva y se han transaccionado más de 500.000 viviendas. Eso quiere decir que hay mucho mercado de segunda mano por la insuficiencia de obra nueva”, cree Población.

Desde Metrovacesa añaden, además, que el sector inmobiliario está más cualificado que antes de la crisis para enfrentarse a situaciones adversas. “Las compañías son más profesionales, los riesgos asumidos por los directivos son mucho menores y el nivel de apalancamiento es inferior. Bajo mi punto de vista el sector ha aprendido del pasado”, considera Pérez de Leza.

¿A qué ritmo crecerá el mercado? Diversos análisis estiman un aumento de la demanda para los próximos tres o cuatro años de entre 125.000 y 140.000 unidades al año. “Eso irá acompañado de un incremento de precios que podría rondar el 4% o 5% en 2018 y ralentizarse en 2019”, según CBRE. Un informe de EY analiza que sólo la Sareb ha vendido 65.000 inmuebles en sus cinco años de actividad y que, tras un periodo continuado de disminución del precio hasta el año 2014, en el que tomó un valor de 1.456 euros, el metro cuadrado de vivienda libre en España logró estabilizarse y crecer progresivamente desde comienzos de 2015 hasta los 1.530 euros actuales (datos del segundo trimestre de 2017).

La gran inmobiliaria del país quiere aprovechar esa ola. “Poseemos suelo estratégico en las principales ciudades que se transformará en proyectos que crearán un efecto positivo y diferencial cuando la gente pase por delante”, confía el consejero delegado.