Si no tienes la residencia en España, ¿cómo será tu hipoteca?

Ser residente en el extranjero y plantearse la compra de una vivienda en España no tiene porqué transformarse en una misión imposible. Aunque haya entidades que no conceden préstamos hipotecarios a ciudadanos que no tengan la residencia en el territorio nacional, muchas lo hacen sin mayores problemas. Lo que sí convendrá conocer, sin embargo, son las peculiaridades que caracterizan las hipotecas destinadas a no residentes, sean de nacionalidad española o extranjera. De esta forma, aseguran los expertos consultados, se pueden evitar malas sorpresas.

Pagarás más

Uno de los elementos más importantes que distinguen las hipotecas dirigidas a los residentes con respecto a las que se otorgan a no residentes es el llamado pricing, es decir, el tipo de interés que se aplica a la cuota de capital prestado que hay que devolver cada mes. En el caso de los no residentes es generalmente más alto que para los residentes. El tipo fijo –el más habitual en estos casos– “ronda el 2,5% a 20 años”, dice el director de la empresa de intermediación financiera Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias, y en el tipo variable, la parte fija que se suma al euribor “está entre el 1,1% y el 1,25%”. El experto subraya que estos tipos son los más bajos posibles con el máximo de vinculación por parte del cliente, que deberá suscribir, entre otros, un seguro de hogar.

La razón por aplicar tipos más altos es que los no residentes destinan “la financiación a la adquisición de una segunda vivienda y tienen más dificultades en cumplir con algunas vinculaciones que podrían bonificar la hipoteca, como la domiciliación de la nómina o el seguro de vida”, explica el director de la asesoría hipotecaria Ibercredit, Santiago Cruz del Pozo.

Más información

Aunque los precios del alquiler estén por las nubes, piénsalo bien antes de comprar un piso

¿Tienes hipoteca? Averigua si todas sus cláusulas son legítimas

Ponte a prueba: ¿Cuánto sabes de hipotecas?

Tendrás un tipo fijo a 20 años

El préstamo hipotecario a tipo fijo es sin duda el más utilizado cuando los compradores tienen residencia en un país extranjero. “Es el sistema más común fuera de España y los bancos también prefieren dar tipos fijos, para que la cuota que el cliente devuelve sea constante”, señala Gulias. Es una forma más de minimizar la incertidumbre y reducir el riesgo de cara al futuro. “El plazo máximo habitual de duración de la hipoteca para no residentes es de 20 años, mientras que para residentes puede extenderse hasta los 40”, añade el experto.

Te financiarán menos

Aunque por regla general la financiación de una vivienda no debería superar el 80% de su valor, en el caso de los residentes en España puede llegar a ser la totalidad. Cuando del préstamo se beneficie un no residente, sin embargo, este porcentaje no suele superar el 60% o 70%, según los expertos consultados.

Esto ocurre porque, en caso de impago, el banco tiene por garantía solo el inmueble. “La entidad tiene que estar cubierta en caso de que tuviera que ejecutar la hipoteca”, ahonda Cruz, quien admite que el arraigo del solicitante con España juega un papel importante. “Alguna vinculación de carácter familiar puede hacer levitar la financiación hasta un 80%”, asegura. En el caso de los expatriados, es decir, los ciudadanos españoles residentes en el extranjero, el préstamo podría llegar a cubrir el 100% del precio de la vivienda.

Si el no residente en España es un ciudadano español, será posible negociar tipo, plazo y cobertura con mejores condiciones, “siempre y cuando cuente con un aval o cotitular residente en España”, dice Gulias.

Presentarás un informe de riesgo crediticio

La documentación económica que los no residentes tienen que presentar al banco es la misma que se pide a los residentes: contrato de trabajo, nóminas, declaración de impuestos y vida laboral. A un no residente se le suele exigir también un informe crediticio reciente sobre su comportamiento económico en el país donde vive y trabaja. Lo emiten organizaciones como SCHUFA en Alemania, Experian en Reino Unido, Transunion en Estados Unidos o Transunion CRIF en Rusia, asevera Cruz. Se deberá, además, justificar el origen del capital que el comprador aporta a la operación, para evitar el blanqueo de dinero.

Traducirás la documentación

Toda la documentación tiene que estar traducida, subraya Gulias, “y algunas entidades piden también la apostilla de La Haya”, una anotación que se coloca sobre un documento para certificar la autenticidad de la firma. Se puede enviar por correo electrónico para que el banco la estudie, pero para la firma del contrato se requiere la presencia del interesado o de un tercero debidamente apoderado.

Si el ciudadano no residente que realiza la compra es extranjero, para realizar operaciones con trascendencia fiscal como la adquisición de una vivienda, deberá también solicitar un NIE (número de identificación de extranjero) en una comisaría de Policía en España, o en una embajada o consulado español.

Pagarás el 3% si revendes

Aunque adquieras una propiedad con hipoteca, este mero hecho “no otorgará la residencia”, destaca Gulias, al contestar a la pregunta sobre las consecuencias que acarrea la compra de una vivienda en España. Las normas fiscales que se aplicarán no serán distintas de las que incumben a cualquier residente, pero los no residentes “tendrán que declarar en su país la propiedad adquirida en España”.

El comprador no residente deberá tener en cuenta también que en su caso, cuando venda el inmueble, la Agencia Tributaria le retendrá un 3% del valor y la plusvalía municipal.

Obstáculos para los extranjeros

Si eres extranjero, tienes que saber que “los países preferentes para las entidades son los pertenecientes a la UE y Estados Unidos”, subraya Cruz, aunque evidentemente “se pueden plantear operaciones con ciudadanos de otros países”. De hecho, Gulias señala que “la banca se ha especializado en los últimos tiempos en operaciones con ciudadanos de la Europa del este, del norte y central, y de China”.

Las personas pertenecientes a otras áreas, como África u Oriente Medio o algunos países del centro y del sur de América se encontrarán con más obstáculos en el camino hacia la obtención de una hipoteca, según este experto, “por temas de blanqueo de capitales y cumplimiento normativo”. Unos factores a los que Cruz añade la voluntad, por parte de las entidades bancarias, de no exponerse al riesgo del tipo de cambio, en el caso de que la divisa del país del ciudadano extranjero se devaluara, con la consiguiente pérdida de su poder adquisitivo.