Por qué el alquiler turístico no siempre es más rentable que el tradicional

El alquiler se está convirtiendo en un negocio redondo para los propietarios que arriendan sus viviendas. Y da igual si es el de larga duración o el vacacional, porque ambos dan jugosas rentabilidades. Ahora bien, que la vivienda turística pueda rentar más que la otra modalidad depende de factores como la temporada del año y la ubicación del inmueble. Y, sobre todo, los días en los que se ocupa. Así, una vivienda turística tiene que alquilarse como mínimo todos los fines de semana del mes para ser rentable, según los datos de Alquiler Seguro, que ha elaborado un estudio con el objetivo de comparar este tipo de arrendamiento con el tradicional en las ciudades de Madrid y Barcelona.

Los datos presentados en el estudio muestran que las viviendas destinadas al alquiler turístico en Madrid necesitan, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupación mínima de entre 15 y 18 noches al mes (entre el 50 % y el 60% de media), para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial. En Barcelona los inmuebles tienen que estar habitados entre 12 y 15 noches (entre el 40% y el 50%). Unos valores que confirman que para que un inmueble destinado a turistas se equipare con alquiler tradicional requiere estar ocupado todos los fines de semana del mes, apuntan en la firma.

“Para conseguir que una vivienda destinada al alquiler turístico sea más rentable que los arrendamientos tradicionales se requiere tenerla ocupada un mínimo de noches y, aunque parezca sencillo, no lo es. Para tener el inmueble ocupado 15 noches “es necesario que tenga turistas todos los fines de semana del mes”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

Las conclusiones del estudio hablan de que muchos propietarios se han lanzado al alquiler turístico en busca de “rentabilidades ficticias”. Antonio Carroza esgrime que esta situación en las zonas con mayor presión turística “ha ocasionado ligeros aumentos de las rentas en el alquiler residencial, por encima de los incrementos naturales”. Por el contrario, en los lugares donde no existe esta presión, “se están produciendo desajustes entre la oferta y la demanda provocados por las expectativas de algunos propietarios”, detalla Carroza.

Aunque la rentabilidad va por distritos. En el caso de la capital, la zona en la que una vivienda destinada al alquiler turístico necesita menos noches de ocupación, para igualar la rentabilidad de los arrendamientos residenciales, es el distrito de Salamanca. En concreto, en esta localización, un inmueble requiere estar ocupado entre 12 y 15 noches (40%-50%) para igualar los datos de rentabilidad de los arrendamientos tradicionales. Tras esta, se sitúa el distrito Centro donde son necesarias entre 15 y 18 (50%-60%). Por último, existen otras ubicaciones, como Tetuán, donde la cifra escala hasta las 21 y 24 noches (70%-80%).

En Barcelona la ocupación mínima necesaria es más baja. En el análisis se refleja que en varios distritos como San Martí y Sants Montjuic son precisas entre 12 y 15 noches para que la rentabilidad de las viviendas destinadas al alquiler turístico. Le sigue la zona de Gracia y San Andreu, donde es posible igualar las rentabilidades si la vivienda tiene una ocupación mínima de entre 18 y 21 noches (60%-70%). El distrito de la ciudad Condal donde más difícil es igualar la rentabilidad es Horta Guinardó, ya que se requiere tener la vivienda ocupada entre 21 y 24 noches (70%-80%).

Para analizar la rentabilidad de una vivienda es necesario tener en cuenta diferentes parámetros como los ingresos, los suministros y tributaciones, la ocupación o la ubicación, señala el análisis. En este sentido, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios, como luz, agua o wifi corresponden al propietario. Además, el arrendador de un inmueble destinado al alquiler residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones mientras que en el turístico no.