Cómo puedo subastar un bien embargado sin acudir al juzgado

Durante un proceso judicial, los bienes embargados se pueden vender en pública subasta al que aparezca como mejor postor. Pero no siempre hay que acudir a un juez para vender un bien o un derecho determinado en subasta: también el notario puede organizar una subasta, como ya sucedía desde hace tiempo para casos particulares, y ahora se le permite con carácter general en los artículos 72 y siguientes de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 (LN), en la redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (LJV). Esta situación puede producirse bien porque así lo imponga una norma, una resolución judicial o administrativa, bien porque lo establezca una cláusula contractual o testamentaria, lo indique un laudo arbitral, un acuerdo de mediación o un pacto especial que conste en documento público, o simplemente porque lo decidan así los interesados (ésta es la propiamente denominada subasta voluntaria).

De todos estos casos el único que puede resultar más controvertido es aquél donde la obligación de enajenar nace de una cláusula contractual –según permite el art. 129 de la Ley Hipotecaria (LH)–, porque podría resultar impuesta al consumidor o usuario y vulnerar en tal sentido la Directiva europea 93/13, al procederse a una ejecución de un bien sin que un tribunal se pronuncie sobre la posible abusividad de alguna de las cláusulas. Sin embargo, en relación con esta cuestión, se ha pronunciado recientemente la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia núm. 483/2016, de 14 de julio, ratificando la validez de las estipulaciones que establecen la venta extrajudicial del bien. En primer lugar, la sentencia aclara que a dicha cláusula no se le aplica el control de transparencia (esto es, si se ha dado al consumidor una información precisa y clara sobre la carga económica y jurídica que supone el contrato), que es exclusivo de las que fundamentan el contrato, sino que el que hay que aplicar es el control de contenido (esto es, si desequilibra el contrato en perjuicio del consumidor). Y en relación con este punto, concluye que no hay vicio alguno en dicha cláusula, porque, aunque en el momento de firma de los contratos no se preveía (como sí sucede actualmente) que el notario analice el carácter abusivo de las cláusulas, el sistema permitía al consumidor acudir a la vía judicial desde que se le notificaba la ejecución, y además, en el caso de autos, no se discutía la abusividad de ninguna otra cláusula, por lo que la de sometimiento a venta extrajudicial, por sí misma, no puede entenderse como desequilibrante (como también ha dicho el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia de 10 de septiembre de 2014).

La intervención del notario en la subasta aporta la seguridad propia de la fe pública, en lo que respecta a la identidad y capacidad del promotor de la subasta, y de su legitimidad para instarla. Antes de instar su celebración, el notario comunicará al Registro Público Concursal la existencia de la subasta, para que éste pueda notificarle cualquier asiento que se refiera a ese bien. También el notario se encargará de solicitar por vía electrónica la certificación registral de dominio y cargas, para conocer la situación exacta del bien inmueble que se va a subastar.

Como señala el art. 73.2 LN, hay que acreditar “la propiedad del bien o derecho a subastar o su legitimación para disponer de él, la libertad o estado de cargas del bien o derecho, la situación arrendaticia y posesoria, el estado físico en que se encuentre, obligaciones pendientes, valoración para la subasta y cuantas circunstancias tengan influencia en su valor, así como, en su caso, la representación con que actúe”. Una vez realizadas esas actuaciones, se envía la información al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, para que proceda a realizar la subasta electrónicamente. En este punto conviene recordar que desde hace un año, todas las subastas judiciales, administrativas y notariales se realizan de forma centralizada y por vía telemática a través del citado Portal.

Al titular del bien o derecho subastado, salvo que sea el propio solicitante, se le notificará todo el procedimiento, por si quisiera personarse a defender sus intereses. E igualmente se hará con los titulares de derechos y cargas que consten en la certificación emitida por el Registro, así como con los arrendatarios u ocupantes que pudiera haber (art. 74.2 LN). Si el titular del bien comparece ante el notario oponiéndose a la subasta, éste lo hará constar en un acta, así como las razones que aduzca y documentos que acompañe; pero sólo se suspenderá la subasta si se acredita la interposición de la correspondiente demanda (art. 74.4 LN). Otras causas de suspensión del expediente son la aportación de resolución judicial que tiene la deuda por inexistente o extinguida, la acreditación de causa criminal abierta relativa a la falsedad del título por el que se procede, la declaración de concurso del deudor, la pendencia de una tercería de dominio sobre el bien subastado, o la preexistencia de una subasta notarial o judicial sobre ese mismo bien o derecho (art. 76 LN).

Para fijar el valor de salida del bien o derecho subastados, por debajo del cual no se admitirán pujas, caben varias opciones: que esté fijado contractualmente, que pueda establecerlo por sí mismo el propio solicitante, o que lo haga un perito designado por el notario (art. 74.3 LN).

Una vez fijado el valor de salida, la convocatoria de la subasta se anuncia con al menos 24 horas de antelación al momento de inicio de las posibles pujas, y en ella se indicarán los datos esenciales del bien que se vende, especialmente la cantidad mínima admisible para la licitación. También se indicará, en su caso, la posibilidad de visitar el objeto subastado (art. 74.1 LN). La subasta se celebrará, como se ha dicho, electrónicamente, a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (art. 75 LN). Se admitirán pujas –siempre superiores al valor de salida–, durante los veinte días naturales siguientes a su apertura, previa consignación del 5% del valor de salida (salvo que se trate del solicitante).

Finalizado el plazo previsto, el Portal notificará al notario la puja que hubiera resultado vencedora. En el acta notarial subsiguiente se harán constar todos los datos relativos a la subasta, y ella servirá como título de adquisición del bien para el rematante. Si se requiriera escritura pública de venta, deberá otorgarla el titular del bien y, si no lo hiciera, se podrá solicitar del tribunal competente que supla su voluntad a tenor de lo dispuesto en el art. 708 LEC.

En definitiva, se puede sostener que por esa vía notarial se puede conseguir la venta de un bien o derecho de una forma más rápida que a través de los trámites judiciales, y con la misma seguridad para el adjudicatario y garantías para los afectados que ofrece el proceso de ejecución judicial.

La serie sobre Jurisdicción Voluntaria es fruto de la colaboración entre el Ministerio de Justicia y la Fundación Wolters Kluwer.

Julio Banacloche Palao Catedrático Derecho Procesal UCM