La Bolsa tiene hambre de ladrillo

Neinor Homes debutó el miércoles pasado en el parqué y en sus tres primeras sesiones como compañía cotizada sus acciones se han revalorizado un 1,15%. Es la primera OPV de una promotora inmobiliaria desde que en 2007 debutara Realia. El fondo estadounidense de capital riesgo Lone Star, su máximo accionista, ha ingresado 609 millones con la venta del 50% del capital. Una jugada redonda si tenemos en cuenta que el origen de Neinor tuvo lugar en 2015 cuando le compró a Kutxabank su negocio inmobiliario por 930 millones.

“Desde el principio vimos claro que el camino natural de Neinor era la Bolsa”, explica Juan Velayos, su consejero delegado. “Somos los líderes del sector y eso está muy vinculado a tener presencia en los mercados. Además, la crisis ha transformado el ramo. Antes todo estaba vinculado a los créditos bancarios y ahora se necesitan recursos propios. Obviamente, cotizar también ofrece una salida a nuestro accionista, que apostó por España cuando nadie quería venir aquí ni de vacaciones”, añade.

Neinor gestiona todas las fases de la promoción: la adquisición del suelo, la construcción de las viviendas y la comercialización. Sus inmuebles son mayoritariamente primera vivienda (80% del total). Actualmente posee 161 promociones, de las cuales 60 las califican como “activas” (30 de ellas ya en fase de construcción). De momento, están vendiendo aquellos pisos que heredaron de la cartera de Kutxabank. En 2016 apenas comercializaron 300 casas, aunque sus cálculos aseguran que a partir de 2020 podrán poner en el mercado cerca de 4.000 viviendas al año. “En este país hace falta vivienda nueva ya que no se ha construido nada en 10 años. España no puede poner solo a la venta 50.000 viviendas como ocurre ahora. Los cálculos más conservadores hablan de que el sector se estabilizará en torno a los 100.000 pisos, aunque hay estimaciones que hablan de 200.000. En cualquier caso, hay pocos negocios que puedan ofrecer multiplicadores de crecimiento de dos o tres veces”, destaca Velayos.

En 2020 Neinor espera vender 4.000 viviendas al año. “El margen de cada piso es un 20%”, dice su consejero delegado, Juan Velayos

Neinor ha ido adquiriendo suelo en los últimos años. Para cumplir con su plan de negocio aseguran que solo tienen que invertir 380 millones adicionales en los próximos cinco ejercicios. Ese dinero lo sacarán de los fondos captados en la salida a Bolsa —además de la venta de acciones de Lone Star, la colocación incluyó una ampliación de 100 millones— y del flujo de caja que les proporciona la venta de los pisos de las cajas vascas. Sus mercados naturales son Madrid, Barcelona, País Vasco y Andalucía, aunque su consejero delegado reconoce que próximamente incorporarán suelo de otras zonas “porque empieza a haber demanda real de vivienda”. La oferta de Neinor se dirige a la clase media y media-alta, con pisos con un precio medio de venta de 280.000 euros. “El margen que obtenemos con cada vivienda es un 20%. Eso sí, el nuestro es un negocio de riesgo, muy intensivo en capital y en el que se tienen que esperar 29 meses desde que se compra el suelo hasta que se entrega la vivienda”.

El mercado se encuentra muy atomizado, dado que las 12 principales promotoras solo suman una cuota de mercado del 8%. “En España va a haber consolidación. Sí o sí. Se ha acabado aquello tan típico de la burbuja del abogado o el dentista que se metía a promotor porque ya no basta con la financiación bancaria. Nuestro plan pasa por el crecimiento orgánico porque tenemos un gran equipo directivo y el suelo que tenemos es muy bueno. Eso sí, si surge una oportunidad que genere valor, tenemos una clara vocación de liderar el sector”. La financiación del modelo de negocio de Neinor se basa en comprar el suelo con recursos propios y usar el crédito bancario para sufragar los costes de la construcción. “Somos una compañía muy poco endeudada [292 millones en diciembre pasado] y vamos a seguir siéndolo”.

La salida a Bolsa de Neinor no solo ha hecho ganar mucho dinero a Lone Star. También ha enriquecido a sus directivos gracias a un plan de incentivos que puede llegar hasta los 27,4 millones. “Es algo por lo que los inversores me han preguntado durante la colocación. Del dinero que yo gano, dos tercios los reinvierto en acciones. Además, mi bonus está ligado a que los títulos suban un 15% anual durante tres años. Esa alineación de intereses da mucha tranquilidad a los accionistas”. Al preguntarle a Velayos si el equipo directivo ha comprado pisos de Neinor, duda en su respuesta. “Bueno… No. Aunque sí muchos amigos. Mi piso es anterior a embarcarme en esta aventura, aunque mi mujer me anima a comprar”. En el fondo es lógica esta respuesta: con lo que han ingresado por la OPV, los ejecutivos de Neinor ya han dejado de ser esa clase media a la que se dirigen.