Casas en manos de ‘property managers’ que te hacen ganar dinero

Agustín Jiménez comienza su jornada laboral gestionando unas 90 habitaciones repartidas en 12 pisos. No es dueño de ninguno, pero tiene las llaves de todos y los cuida y saca rentabilidad como si fueran propios. Es su property manager o gestor de propiedades, un negocio que, sin ser nuevo, se ha puesto de moda en los últimos cinco años. Que el arrendamiento de viviendas y la compra como inversión para su posterior alquiler se estén disparando en España —la rentabilidad ha subido al 6,3% en 2016— explican el tirón que está teniendo este negocio, que nace en Londres a finales de los años noventa. La existencia de portales inmobiliarios y plataformas de alquileres ha hecho el resto.

"Actualmente, más de 2.800 personas, ya sea de forma independiente o en empresas, se dedican profesionalmente en todo el territorio nacional a la gestión de inmuebles, y va en aumento al tratarse de un negocio muy rentable y con un bajo riesgo", afirma Alejandro Artacho, consejero delegado y cofundador de Spotahome, start-up española de alquileres de más de un mes de duración. El 50% de las habitaciones y pisos que hay publicados en su plataforma proceden de property managers y el resto llegan de particulares.

Estos gestores, también conocidos como flat managers, paran los golpes y se encargan de esa parte engorrosa y oscura que casi siempre implica alquilar una casa. La forma de operar de muchos de ellos comienza con la búsqueda de propietarios, a los que localizan en las webs inmobiliarias, mediante anuncios en la calle o con el infalible método de preguntar a los porteros. Les ofrecen desentenderse del piso durante los meses o años que dure el contrato del alquiler.

Renta mensual

El dueño entrega las llaves y a cambio recibe una renta mensual. Fuera preocupaciones. Todo lo demás lo hace el gestor: comprobar los contratos de alquiler por vencer, gestionar los desalojos y las quejas de los inquilinos, buscar nuevos clientes, realizar visitas, solventar incidencias, publicar las propiedades en plataformas online, hacer los check in y check out, encargar los servicios de limpieza, lavandería y reparaciones. E incluso se encargan de hacer reformas y hasta de transformar un piso de cuatro habitaciones en seis, por ejemplo, con el fin de sacarle la mayor rentabilidad posible.

"El trabajo abarca desde la posible reforma del inmueble hasta su administración diaria; hablamos de una gestión completa en la que el propietario recibe el alquiler mensual y se despreocupa del resto. Esto es un beneficio que buscan propietarios que tienen inmuebles como inversión y que desconocen o no tienen tiempo suficiente para concentrarse en esta actividad", explica Agustín Jiménez, de HelpAccommodation, empresa especializada que desde 2010 ha ayudado a más de 7.000 clientes a encontrar alojamiento. El perfil corresponde a estudiantes internacionales o jóvenes trabajadores en prácticas que necesitan vivienda por unos meses.

"A estos gestores no les suelen interesar los alquileres vacacionales o por días, sino que buscan profesionales y estudiantes que alquilen por un periodo mínimo de tres a seis meses; siempre por encima de 30 días, porque de otra forma no les saldría rentable toda la gestión que supone alojar otro inquilino nuevo en tan poco tiempo", comenta Artacho. De hecho, las tareas que más tiempo les ocupan son las entradas y salidas (30%), la comunicación con los inquilinos (20%), el mantenimiento y reformas (15%) y las visitas a los inmuebles (15%).

Por su gestión, estos profesionales, con conocimientos del mercado y de la legislación, reciben un porcentaje de cada alquiler. "Habitualmente es el propio gestor quien fija el precio que paga el inquilino y el alquiler que recibe el propietario. Se llevan un 30% neto mínimo, aunque lo normal suele estar o sobrepasar el 50% neto en cada uno de los pisos que controlan", cuenta Artacho.

Su negocio está, sobre todo, en el alquiler de habitaciones en pisos compartidos. Van desde las cuatro o cinco habitaciones por piso hasta las 11 o 12 en las casas más grandes. También suelen combinar en su cartera algunos pisos de un dormitorio o estudios.

Hoy, el mercado de property managers se encuentra en las grandes ciudades españolas y sus áreas metropolitanas. Y la casuística es variada: algunos trabajan por cuenta propia y otros en empresas, según el volumen de su cartera. A partir de los 10 pisos, unas 50 habitaciones, empiezan a necesitar al menos un empleado.

La aparición en escena de plataformas de alquiler de pisos de larga duración está ayudando a estos profesionales a expandir rápidamente su negocio. Un ejemplo es la de Spotahome, conocida como el Airbnb español, pero con la particularidad de publicar pisos y habitaciones que se alquilan más de un mes. Permite hacer la reserva online, de forma que el gestor o propietario puede alquilar la vivienda con varios meses de antelación y evitar que el piso se quede vacío durante largas temporadas. La propia compañía se encarga de visitar cada una de las habitaciones y pisos que hay en su plataforma y de hacer fotos profesionales, videotours en alta calidad y planos detallados. Así, el gestor encuentra inquilinos sin necesidad de organizar más de una visita. "No tiene que enseñar la casa nunca más", cuenta Artacho. La plataforma, que el pasado año fue premiada en el South Summit, tiene anunciados más de 30.000 alojamientos de más de 10.000 propietarios (64% fuera de España y 36% en territorio nacional). "Con nosotros, los property managers pueden ahorrar hasta un 30% en costes comerciales y en tiempo", calcula Artacho.

Inversión inicial

La inversión necesaria para arrancar el negocio de uno de estos gestores depende mucho de si el piso necesita reformas. Si no, basta con entregar al dueño del inmueble un mes de fianza a cambio de las llaves. Aunque de forma minoritaria, esta figura también ha metido la cabeza en el negocio de los alquileres vacacionales y temporales. Natalia, de 40 años, se dedica profesionalmente a ello y lo hace en solitario. Gestiona un estudio y dos apartamentos de una habitación en el centro de Madrid. "La estancia media es de cinco noches", dice.

Otros se sirven de plataformas con tanto tirón como la de ­Airbnb. "El 70% de los anfitriones en España responde al perfil de home-sharer —comparten la casa donde viven—, especialmente en las grandes ciudades, por lo que la figura de los property managers es minoritaria en la plataforma en zonas urbanas. No obstante, la oferta vacacional —Costa Brava, Costa del Sol, Baleares o Levante— representa una parte creciente de los anuncios y la figura del property manager en Airbnb está muy ligada a esos mercados", señalan en la plataforma. "Muchos de ellos son pequeñas empresas de la zona, aunque el 70% gestionan menos de 10 propiedades", añaden.