Grifo que gotea y cisterna rota: ¿paga el casero o el inquilino?

Grifos que gotean, bombillas fundidas o cintas de persianas destensadas y siempre la misma disputa entre propietario e inquilino. ¿A quién corresponde el pago de ciertas facturas en el alquiler de una vivienda? Son arenas movedizas abiertas a multitud de interpretaciones que traen de cabeza a abogados, asociaciones de consumidores e, incluso, a los propios jueces. "Es imposible dar una respuesta universal y hay que ver cada caso en concreto para saber a quién corresponde pagar", dice Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers.

Como marco general, y según recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario. Por ejemplo, los grandes arreglos o la sustitución por obsolescencia de electrodomésticos y mobiliario corren por su cuenta. Sin embargo, la cosa cambia si el atasco de la lavadora se sebe a una negligencia del inquilino. Por eso, resulta clave el informe del técnico donde se indica la causa de la rotura o avería, recuerdan desde Provivienda.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de mantener la casa como si fuera propia realizando las pequeñas reparaciones necesarias que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. "La obligación de conformidad con el artículo 21.4 LAU podría resumirse en lo siguiente: cuida la casa como si fuera tuya y no esperes que el arrendador te mande un manitas para cualquier pequeña cosa", apunta De Salvador.

PEQUEÑAS REPARACIONES. ¿Qué es una pequeña reparación? Esta es la fuente de todas las disputas entre propietarios e inquilinos. Muchas acaban en los tribunales. "Si se funde una bombilla, se cae el pomo de una puerta o se rompe un espejo, el inquilino debe hacerse cargo, según la jurisprudencia, si el coste de reparación es inferior a 150 euros", indican en Reparalia. La Audiencia Provincial de Murcia en una sentencia de 2001 concretaba: estamos ante una pequeña reparación cuando "la factura equivale aproximadamente a la mitad del coste actual de una lavadora nueva".

Así pues, grifos, cisternas y radiadores que gotean, persianas, herrajes en las puertas, cambios de cerradura, arreglo de tarima por el uso de tacones, la reparación del sifón del fregadero o de un somier son pequeñas reparaciones y, por tanto, son a cargo del inquilino. Ahora bien, hay quien se plantea el factor tiempo para determinar la responsabilidad. "Si el inquilino acaba de entrar corresponde al arrendador entregar la cosa en estado de uso", dicen en Provivienda.

Pero como no siempre es así, y para evitar el pago de la cisterna al mes de alquiler, conviene revisar concienzudamente el piso. Es más, en la redacción de los contratos es cada vez más frecuente que se distinga claramente entre pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario y reparaciones para servir al uso convenido a cargo del arrendador. Para evitar abusos es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la ley en perjuicio del inquilino se considerarán nulos.

Queda claro que todo lo demás –las paredes, el suelo, el techo, las tuberías y todos los elementos que están ahí estáticos–, forman parte de la estructura y son reparaciones a cuenta del arrendador.

CALDERA. La caldera es uno de esos asuntos que más controversia generan. Según el abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers, "la sustitución o gran reparación le corresponderá al arrendador -siempre que no haya mediado culpa del arrendatario-, pero no así cuando pueda encuadrarse dentro del concepto de pequeña reparación". Y prosigue: "La mayoría de veces pagas con el contrato de suministro de gas las revisiones periódicas de la caldera ¿A quién corresponde? En mi opinión al arrendatario, por cuanto entra dentro del deber de mantenimiento de la cosa y además cuadra con el concepto de pequeña reparación". Sustenta su argumento con una sentencia de 2011 dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, que concluye que el problema de la caldera se debió a la acumulación de cal por falta de mantenimiento del arrendatario que no hizo la revisión anual y no instaló un descalcificador.

Otros jueces han seguido distinto criterio. En un sentencia de 2006 el magistrado dice que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió al 60% del importe de una mensualidad de renta, no puede calificarse como pequeña reparación. "Corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año".

Cuando el motivo es un deficiente funcionamiento de la caldera desde el inicio del contrato, el responsable también es el casero. Y más si se puede demostrar la presencia asidua del servicio técnico.

FONTANERÍA. Entre los ejemplos que se extraen en la jurisprudencia de pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan la reparación de la cisterna de un inodoro o de un grifo, pero no las humedades y las baldosas que se mueven –se consideran reparaciones necesarias a cargo del propietario–.

"Si un atasco de tuberías se debe a que se han arrojado determinados materiales al inodoro, la reparación la paga el inquilino. Si es por factores externos (mal estado de las tuberías o de las instalaciones generales de la vivienda o edificio) entonces se hace cargo el casero", apuntan desde Reparalia.

ELECTRODOMÉSTICOS. Estas son las grandes reparaciones que debe afrontar el propietario. Según los datos de Reparalia, "el 4% de las incidencias en el hogar registradas anualmente se deben a complicaciones con este tipo de aparatos". Aunque, de nuevo, hay que atender al motivo por el que la nevera o el lavavajillas se han estropeado. Si un electrodoméstico se rompe debido a que el inquilino le ha echado un producto que ha interferido en su buen funcionamiento, tendría que hacerse cargo del coste. Si ese mismo electrodoméstico se rompe porque se ha terminado su vida útil, entonces el casero debe sustituirlo.

ELECTRICIDAD. Los problemas con la instalación eléctrica entran dentro de las responsabilidades del dueño de la vivienda, salvo que se trate de pequeñas reparaciones, como lo es cambiar un enchufe que cuesta unos 50 euros.

Lo que no puede hacer el arrendatario es solicitar al arrendador un cambio completo de la instalación eléctrica en caso de que quiera aumentar la potencia contratada para dar servicio a nuevos elementos que instale, dice el abogado De Salvador. Cuestión distinta es si la potencia no es suficiente para dar servicio a los propios elementos que ha instalado el arrendador, ya que la vivienda "no serviría al uso convenido".

LO QUE NUNCA SE DEBE HACER. Aunque el propietario desatienda su obligación de sustituir o reparar algún aparato, nunca hay que dejar de pagar la renta como forma de presión porque podría resolver el contrato e iniciar el desahucio. "Ante la falta de caso del propietario, se le debe requerir fehacientemente (burofax preferible) para que repare, dándole un plazo, y si no hace caso, repararlo el inquilino y acudir al juicio verbal de reclamación de cantidad (sin abogado ni procurador hasta 2000 euros) para resarcirse, "explican en Provivienda.