La futura ley del suelo: urbanismo más ágil y renovación de la ciudad

El Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (Sima 2016) comenzó esta nueva edición con una conferencia inmobiliaria dirigida a los promotores, que han dado vida a un sector que pasó del 10% del PIB de la Comunidad de Madrid, al 5% actual. Renuevan la demanda de que la Administración agilice la gestión urbanística y, entre los retos, se enfrentan al de abrazar la industrialización de su actividad y enfocarla hacia la regeneración urbana. Esta se basa en la rehabilitación como instrumento, pero no descarta la nueva edificación ni tampoco, si es necesaria, la demolición. Tal como se hizo, históricamente, en la Gran Vía madrileña o, en la década pasada, en la operación promovida por Larcovi en Beurko (Baracaldo, Vizcaya). Construyó 1.240 viviendas en las que realojó a los anteriores vecinos, tras derribar edificaciones y la financió con solares resultantes.

En el capítulo de renovación se destacó la operación Madrid Río, que, según Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasación (ST), ha revalorizado las viviendas en Arganzuela, por encima de la media, mientras los distritos colindantes, Latina y Carabanchel, se mantienen por debajo.

Pero el profesor Felipe Iglesias, del bufete Uría Menéndez, anotó que ni siquiera hay definición jurídica estatal de qué es rehabilitación y qué es regeneración o renovación. Aunque, por otra parte, a nivel autonómico, es optimista respecto a la redacción de una nueva Ley del Suelo madrileña que clarificará la situación. Aunque de la mesa de trabajo que la redacta se ha levantado el PSOE por divergencias, el discurso es común. Todos premian la recuperación de la ciudad existente, frente a un crecimiento expansivo. Incluso, el arquitecto Carlos Lamela abogó porque en los nuevos barrios del norte de Madrid, como Sanchinarro o Las Tablas, se edifique en las medianas, avenidas y solares para aumentar la densidad, tan baja que hará insostenible su mantenimiento en el futuro.

Eso sí, en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2016 quedó claro que es necesario cambiar las reglas de juego urbanístico. “En cuatro años, el Ayuntamiento de Madrid no ha sido capaz, con recursos y un magnífico equipo, de hacer más que un Avance del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Hay que ir a planes más ligeros y que se cumplan”, según Iglesias. Lamela, con amplia experiencia internacional, anotó que en otros países las ordenanzas para hacer un edificio de 40 plantas caben un folio. En España, se enfrenta a miles de normas estatales, autonómicas y locales.

Iglesias propuso que “la rehabilitación no sea voluntaria, sino obligatoria, fruto de una orden de ejecución del Ayuntamiento. Y, por otra parte, los préstamos no se den a la comunidad de propietarios, sino al particular que lo necesite”.

Financiación

Una clave es cómo se financia la regeneración de la ciudad y ahí, Jesús Martín, presidente de Larcovi, apunta al papel de los fondos europeos. Y sobre financiación para la actividad inmobiliaria hablaron Mikel Echevarren, de Irea, y José Luis Suárez, profesor del Iese Bussines School, ambos preocupados por una nueva regulación hipotecaria.

Considera Suarez que va a multiplicarse la promoción y se necesitará más financiación. Y los fondos de inversión son una opción, aunque “una alianza con ellos solo es temporal porque se crean con un horizonte de seis a ocho años”. Según Echevarren, se llevan la parte del león en la rentabilidad. “Al poner el capital necesario para el suelo y permitir el arranque de la promoción, obtienen un margen del 15% o 18% de interés que pierde la banca tradicional. Esta podría financiar parte del suelo, al 10% o 15% de interés, ya que los riesgos no son los de antes de la crisis y saldríamos ganando porque los fondos son extremadamente lentos en la toma de decisiones”, indicó.

Suarez adelantó que viene una segunda ola de financiación para el sector inmobiliario por parte de los grandes inversores internacionales buscando mayor rentabilidad. El profesor del Iese resaltó que “a la banca no le gusta el sector promotor, sino su cliente, al que puede vender productos añadidos, con mayor margen que el de la hipoteca; productos se van cediendo al mundo digital”.

Tramitación más ágil

En la Conferencia, organizada por Planner y Asprima, se vio la importancia de la industrialización del sector y la mejora en los procedimientos administrativos y su agilización, para los que es de gran utilidad la herramienta BIM, que permitiría que un Ayuntamiento supervise en unos minutos la adecuación del proyecto a la legalidad, de cara a obtener una licencia, y con total transparencia. Felipe Aparicio, del Colegio de Arquitectos Técnicos de Madrid y Teresa Marzo, de Vía Célere, presentaron un proyecto piloto, Madrid Urban Modeling, con un software de Solibri.

Hay que tener en cuenta, según cálculos de Francisco Pérez, de Solvia, que en los 12 municipios en que opera, obtener una licencia de obras requiere unos cinco meses y dos, la de primera ocupación (lpo) para una promoción de unos 5.500 metros cuadrados sobre rasante. En Cataluña, los plazos suben a seis y cuatro meses, respectivamente. Y el retraso les cuesta mensualmente 20.500 euros, en el caso de la licencia de obras, y unos 25.000 euros, en el de la lpo.

Mariano Fuentes, consejero de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, anotó que se está buscando la agilización, para evitar el tradicional incumplimiento de plazos por parte de la Administración y la existencia de ordenanzas absurdas. “Todos los grupos estamos trabajando en un marco normativo general, con un único procedimiento administrativo para la tramitación de licencias”. Y aludió “al control directo sobre los recursos, de personal y tecnológicos, que tiene la propia Administración, y la necesidad de un adecuado plan de empresa, para que las propuestas políticas no se queden en humo”.

Al retraso en las promociones también contribuyen las empresas suministradoras. Menos las de gas y agua que las eléctricas, que requieren hasta 15 pasos en un proceso lento y farragoso, según Marzo.

Inseguridad jurídica

En la última mesa de la Conferencia Inmobiliaria se planteó la inseguridad jurídica, aludiendo a los numerosos recursos y resoluciones de los tribunales que afectan a la inversión extranjera, según Rafael González-Cobos, presidente de Inmoferrocarril. El concejal de de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid, José Manuel Calvo, recordó que tal inseguridad ha sido una constante a lo largo de los últimos años y tiene que ver con la complejidad burocrática y administrativa. El camino sería ir a una Ley del Suelo pactada con todos los agentes sociales. Y el fomento de la regeneración urbana, para luchar contra los desequilibrios sociales y crear más empleo: un puesto y medio por cada puesto de trabajo en obra nueva. En cuanto a la financiación, el sector público es el que permitirá que arranque, pero dijo contar con el privado, “en el marco de un plan a 15 ó 20 años que supondrá un cambio de modelo”.

Radiografía de los promotores

Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima, puso sobre la mesa un termómetro del sector: “Las transacciones de vivienda han bajado un 55%; los precios, un 35% y la producción (visados de dirección de obra), un 95%; es decir, hay paralización de la actividad que provoca que, de las viviendas vendidas, solo el 10% sean nuevas y que, por falta de producto, el 90% en Madrid sea vivienda principal, cuando antes el porcentaje no llegaba al 80%”.

Denunció Roca que no hay política de vivienda. “El 70% de la vivienda protegida es de iniciativa privada y, del suelo finalista que hay, el 50% es para vivienda protegida que ya no existe. Se nos exigen requisitos para conseguir una subsidiación inexistente. Y los promotores nos consideramos productores de vivienda, ya sea de nuevos desarrollos o de regeneración, y destinada a venta o a alquiler. Lo importante es producir, crecer”, concluyó.