La regeneración de El Cañaveral

Dice el tango Volver, del aplaudido Carlos Gardel, que 20 años no es nada. Sí lo han sido para las miles de familias que hace dos décadas, nada menos, se metieron en la compra de un piso sobre plano en El Cañaveral, uno de los desarrollos del sureste de la capital madrileña planificado en 1997. Hoy están terminados cuatro bloques con capacidad para 1.100 pisos dentro de la primera fase, según calcula el Ayuntamiento de Madrid. En mes y medio dispondrán de la licencia de primera ocupación y podrán ser escriturados por sus dueños. Unas 3.000 personas serán los primeros colonos de este nuevo barrio entre la M-45 y la radial 3, en el distrito de Vicálvaro. Apenas suman el 8% de las 14.000 viviendas previstas, la mitad con algún régimen de protección.

En este momento se están construyendo otras 580 viviendas. Según el Ayuntamiento, hay 20 licencias de nueva edificación concedidas, la última el pasado 18 de enero, que suman un total de 3.120 pisos. Para este año está previsto que se pongan en marcha las primeras promociones de vivienda libre. Pero, tras los pasos de El Cañaveral se esconde otra realidad. Muchos propietarios se han marchado en estos años y otros tantos tratan de huir poniendo en venta su piso ya construido o cediendo el derecho de adjudicación de su vivienda (aún sin edificar). Los portales inmobiliarios están plagados con anuncios de este tipo.

Hay 1.00 pisos terminados y 580 en construcción, todos protegidos

¿Por qué? En dos décadas la situación personal y familiar de muchos ha cambiado. Es el caso de una propietaria que comercializa su piso protegido: "por fallecimiento he heredado vivienda, por lo cual he perdido el derecho a otra vivienda protegida de precio básico (VPPB)", reza el anuncio. "Los retrasos han producido que muchos cooperativistas hayan abandonado, pero la realidad es que nuevamente se están vendiendo viviendas y las cooperativas han empezado a sustituir esas bajas por nuevas altas", explican en la Junta de Compensación de El Cañaveral.

El barrio ha tenido diversos problemas. Uno el urbanístico. "Cuando la cooperativa o promotora captó a la gente en la mayoría de los casos ni tan siquiera había adquirido el suelo para construir", dice Marta Serra, directora del despacho El Defensor de tu Vivienda. Y los que compraban no eran urbanos, por lo que su tramitación ha superado los 10 años. El otro gran escollo ha sido la crisis del sector inmobiliario, que ha provocado que las promotoras o cooperativas no hayan encontrado ningún banco dispuesto a financiar la construcción de las viviendas. "Es una realidad que todos los sectores del sureste han sufrido grandes retrasos en sus desarrollos, debido a la tremenda crisis que ha pasado el sector de la edificación, pero a día de hoy debemos sentirnos orgullosos del trabajo realizado y de que seamos el único de estos sectores que vamos a poner vivienda y suelo finalista en el mercado", añaden en la Junta de Compensación.

Las casas en venta tienen precios que van desde 108.000 a 222.000 euros

Además, las últimas cooperativas en llegar compraron suelo a precios desorbitados, por lo que el precio de los pisos está fuera de mercado. Prefieren recuperar las cantidades entregadas y buscar en otros barrios o en el mismo a precios más realistas. "Se da el caso de que en algunas promociones el precio de vivienda libre está por debajo de los pisos de protección pública", señalan en Foro Consultores. Según esta consultora, las viviendas se mueven entre los 122.000 y los 183.000 euros si hablamos de libre (sin anejos) y entre los 108.000 y los 220.000 euros si es protegida.

Algunos propietarios lo van a tener difícil, sobre todo porque compiten con las propias gestoras. Es el caso de un propietario que anuncia en el portal de Idealista la venta de un piso de 90 metros útiles de protección oficial en régimen de cooperativa por 191.000 euros, IVA incluido. El piso, ya construido, consta de tres dormitorios, plaza de garaje y trastero y pertenece a la cooperativa Puerta de San Fernando. En la misma urbanización quedan algunas unidades por vender y un piso de esta misma tipología se oferta por 179.865 euros. Otro particular comercializa por 186.550 euros un piso de tres dormitorios y dos baños a través del portal Yaencontre, que calcula que el precio medio del barrio está en 162.038 euros.

Los propietarios ceden su sitio en las cooperativas y algunos piden un sobrecoste

Todos ellos tienen que tener en cuenta que para vender una vivienda protegida –mientras dure el plazo legal de protección– es necesario que la Comunidad de Madrid otorgue una autorización y que la venta nunca sea por encima del precio máximo legal que corresponda. Si se trata de una cesión, el nuevo socio debe cumplir los requisitos para poder ser titular (ingresos máximos, no tener vivienda en propiedad...). Lo alarmante es que algún que otro particular está exigiendo dinero a cambio de la cesión, una realidad que evidencia que, tras una larga y dura crisis, ha vuelto el mercadeo con la vivienda. Y lo que es peor, con la protegida. Es el caso de un particular que no tiene intención de escriturar y que cede su plaza en la cooperativa Puerta de Sureste. Compró el piso en el año 1998 por 197.000 euros y desde entonces ha desembolsado 42.000 euros. Ha denunciado a la aseguradora por el retraso para que le devuelvan esas cantidades aportadas. Por ceder su plaza pide 6.000 euros de coste extra, a los que hay que sumar los 155.000 euros pendientes.

"Prácticamente todas las cooperativas de El Cañaveral (Puerta del Corredor, Puerta de San Fernando, Puerta del Sureste, Milenium, Platinum, Balcón del Corredor, Puerta de O´Donnell, etcétera) tienen o han tenido procedimientos judiciales relacionados con los retrasos en las entregas de las viviendas, bien sea contra la propia cooperativa, o contra las compañías de seguros que garantizaron la devolución de las cantidades en caso de retraso. Hay varias en concurso de acreedores, y hasta el momento ninguna ha podido entregar sus viviendas en los plazos comprometidos. Hay muchas demandas presentadas contra compañías de seguros, en unos casos ya han terminado con sentencia favorable y en otros se está pendiente de que se dicte", explica la abogada Marta Serra.