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¿Qué necesita un autónomo para contratar una hipoteca?

Un 86,3% de los trabajadores por cuenta propia no supera la base mínima de cotización

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Según los últimos datos publicados por la Seguridad Social, en España hay 1.977.277 autónomos, la gran mayoría (1.555.602 profesionales) sin trabajadores a su cargo. Por otro lado, un 86,3% de ellos no supera la base mínima de cotización, lo que mengua sus ingresos una vez jubilados. Los bancos están obligados a valorar la reducción de la renta que tiene un hipotecado, al estudiar la concesión responsable de una hipoteca; en el caso del autónomo, los plazos hipotecarios han de ser, si cabe, más reducidos, para evitar que al jubilarse siga con una deuda hipotecaria que pagar.

En cuanto a la experiencia de los autónomos españoles, más de la mitad (un 55,8%) lleva más de cinco años de alta en su actividad. ¿Qué ocurre cuando entran en una oficina bancaria para pedir un préstamo hipotecario?

¿Cómo valora el banco al autónomo?

Cuando un banco analiza el riesgo de conceder una hipoteca a un cliente tiene en cuenta una multitud de variables relacionadas con la estabilidad laboral, el esfuerzo que la cuota supone respecto a los ingresos y las garantías que aporta. Por otro lado, la naturaleza y valor de mercado del bien inmueble también limitan la financiación bancaria.

El autónomo es un trabajador por cuenta propia, al menos en la teoría. Eso supone no poder presentar un contrato laboral al banco; sin embargo, la complejidad de la actividad económica provoca que haya autónomos que cuentan con varios contratos mercantiles con sus clientes. Existe también la figura de los autónomos dependientes (TRADE), que pueden presentar un contrato más similar al de un trabajador por cuenta ajena.

Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, explica que las entidades financieras ven con mejores ojos a los autónomos que fiscalmente reflejan todos sus ingresos, que declaran en estimación directa. Los que realizan su declaración tributaria por módulos, como transportistas, taxistas, albañiles o fontaneros, lo tienen más difícil, al no declarar los ingresos reales de su actividad.

Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers, coincide en la mejor aceptación de los autónomos que tributan en estimación directa, y añade que también los autónomos económicamente dependientes están bien valorados por los bancos. Este colectivo obtiene al menos el 75% de sus ingresos de un mismo cliente y su contrato se registra en la Seguridad Social. “Este tipo de autónomos acredita muy bien sus ingresos y trabaja habitualmente para grandes empresas”, explica Beltrán. Agentes de seguros y bancarios o transportistas suelen nutrir las filas de este tipo especial de trabajador por cuenta propia.

Por otro lado, los bancos exigen al autónomo, como regla general, que acredite un mínimo de dos años de actividad. Los ingresos que reflejan sus declaraciones fiscales han de ser suficientes para que el ratio de endeudamiento no supere el 35-40%. En cuanto a los ahorros que aporte el solicitante de la hipoteca, depende de cada banco y operación; el importe de financiación máxima es el 80% de tasación, teniendo que aportar a la operación los gastos y un porcentaje del precio de compraventa.

Como regla general, los bancos exigen al autónomo que acredite un mínimo de dos años de actividad

Algo que muchos autónomos olvidan es presentar al banco un informe descriptivo de su experiencia, clientes, tipo de negocio y datos cuantitativos y cualitativos de su actividad. A fin de cuentas, el banco es un proveedor de dinero y hay que saber “venderse”. En palabras de Antonio Beltrán, “en el expediente del autónomo hay que explicar bien la profesión que realiza y presentar un informe cualitativo de su actividad”.

Un análisis de riesgo muy especial

Una de las quejas que con más frecuencia formulan los trabajadores autónomos está relacionada con la falta de capacidad o interés de algunos empleados de banca respecto a sus solicitudes. Hay que tener en cuenta que el empleado bancario tipo tiene una relación laboral muy similar al funcionario, lo que le puede alejar de la práctica del negocio por cuenta propia.

Para Beltrán, los empleados con mucha experiencia tienen más “intuición” en este ámbito. Hay que considerar que los factores cualitativos son muy importantes a la hora de financiar a un autónomo. Ricardo Gulias, de RN Tu Solución hipotecaria, considera que ha mejorado mucho la preparación del personal a la hora de examinar las operaciones de los trabajadores autónomos. “Se empiezan a analizar los movimientos bancarios para ver la capacidad de trabajo y ahorro”, explica. Sin embargo, critica que la idiosincrasia propia del autónomo, y la mala costumbre de algunos de declarar pérdidas, hace mucho daño a la hora de conseguir financiación.

Pedro Javaloyes también critica que a veces los autónomos se topan con analistas de riesgo que no están acostumbrados a analizar algo diferente de la típica nómina y contrato de trabajo. Básicamente, resume el experto, que lo común entre todos los bancos es “buscar clientes solventes, con buen historial crediticio, con capacidad de reembolso y que demuestren capacidad de ahorro, al margen de que sean empleados por cuenta ajena o autónomos”.

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