Los fondos internacionales vuelven a comprar suelo para construir casas

El proceso de recuperación del mercado de la vivienda ha llegado al final de la cadena. El suelo, que hasta hace poco tenía incluso un valor negativo, está ya en el punto de mira de los inversores internacionales. Fondos extranjeros como Castelake, Lone Star, Pimco o Chenavari han comprado terrenos para construir nuevas promociones de viviendas atraídos por unos retornos de dos dígitos. Estos instrumentos buscan solares en grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, en especial Madrid y Barcelona, y con capacidad para más de 50 casas. La mayoría lo hace de la mano de una promotora inmobiliaria.

El estallido de la burbuja inmobiliaria hizo del suelo uno de los principales activos tóxicos de España. Las compañías del sector se habían convertido en grandes bancos de solares, también rústicos, cuyo valor cayó en picado con la parálisis del mercado. La mayoría incluso llegó a tener un valor negativo, puesto que nadie quería comprarlos y encima tenían un coste de mantenimiento. A medida que los promotores iban quebrando o viéndose incapaces de afrontar sus deudas, esos activos pasaron a los balances de la banca acreedora.

Hoy el suelo vuelve a tener demanda. Ante la todavía tímida recuperación del mercado residencial, los fondos extranjeros pujan por terrenos para construir promociones de vivienda. “Hay una enorme competencia en el mercado para comprar activos, así que para diversificar inversiones, obtener retornos de dos dígitos y no pasar por procesos de subasta, muchos fondos han entrado en la promoción de vivienda”, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren. No sirve cualquier terreno: deben ser finalistas —listos para ser edificados— y ubicados en grandes ciudades, en especial Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas.

Al negocio han llegado Pimco, que se asoció con Lar para comprar el número 3 de la calle Juan Bravo de Madrid; Castlelake, que se hizo con varios terrenos de una cartera de la Sareb en la capital; Chenavari, que se alió con Vía Célere para un proyecto en Barcelona, y Kennedy Wilson, que también se dedicará a la promoción de la mano de Renta Corporación, aunque a través de la rehabilitación. “Hemos visto cómo los fondos primero compraban inmuebles en alquiler y carteras de crédito; luego cómo entraban en Socimi [Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria], y ahora ya están en operaciones de suelo”, constata José Antonio Gómez-Pintado, presidente Vía Célere y la patronal Asprima.

El fondo norteamericano Lone Star está siendo el más activo en estas operaciones. Tras adquirir Neinor, la filial inmobiliaria de Kutxabank, se propone ser la mayor firma del sector de España mediante la compra de terrenos. De momento ya ha adquirido suelos por 200 millones y tiene otros 1.000 millones más para invertir. “Hemos apostado por construir una gran promotora y ahora necesitamos la materia prima, que es el suelo”, explica el consejero delegado de Neinor, Juan Velayos.

La llegada al negocio de estos instrumentos requiere de financiación bancaria para levantar la promoción. “Los fondos aportan capital para adquirir el suelo, pero necesitan de la experiencia de un promotor. Suelen optar por buenas localizaciones, por lo que los márgenes pueden estar entre el 15% y el 20%, afirma Jorge Almagro, responsable de inversión residencial de JLL. El promotor también aporta financiación para el suelo, mientras que para levantar la promoción se recurre a un crédito bancario o a un préstamo participativo del propio fondo.