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INMOBILIARIA

Alquile un piso y, si le gusta, cómprelo

El mercado inmobiliario poscrisis revive una modalidad poco explotada en España

Bloques de pisos del Plan Joven de la Comunidad de Madrid en Tres Cantos.
Bloques de pisos del Plan Joven de la Comunidad de Madrid en Tres Cantos.

El alquiler con opción a compra trata de levantar cabeza tras su estrepitoso fracaso. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España y el desplome del precio de las casas dieron al traste con las expectativas que se habían depositado en esta fórmula. "Cuando tocaba ejecutar la opción de compra, o antes, resulta que el piso ya no valía 100.000, sino 60.000, así que el inquilino no compraba", comenta Oscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios. 

El paro y la falta de financiación hicieron el resto. Lo saben bien en la Comunidad de Madrid, donde su uso se generalizó a partir de 2005 gracias al Plan Joven, que sigue funcionando pero no como se esperaba cuando arrancó hace 10 años. Hoy hay 1.087 viviendas disponibles, todas de promotores privados, con opción a compra a los siete años. 

Ahora que soplan otros aires, los de la estabilización, y que los precios parecen haber tocado suelo, el alquiler con derecho a compra -tanto de vivienda libre como de protegida-, busca hacerse un sitio entre los reyes del mambo: la compra y el alquiler. Antes toca superar "el desconocimiento y temor a ser engañados, otro motivo por el que no es un negocio al uso", considera Laura Delgado Campillos, directora del despacho de abogados Le Morne en Madrid.

"La fórmula va a despegar cuando los inquilinos tengan mayor certidumbre y acceso a la financiación, de modo que decidan ejercer la opción de compra frente a mantener un alquiler de manera permanente", señalan en Fidere, sociedad que gestiona casi 5.000 viviendas en alquiler, el 65% con opción a compra. La mayoría son protegidas, si bien también hay libres.

Un porcentaje o el total de la renta pagada se descuenta del precio final

Es una fórmula que aporta "gran flexibilidad, por lo que siempre tendrá buena aceptación entre jóvenes y familias con un claro interés en comprar. La clave del crecimiento va a estar en el lado de la oferta, sobre todo en el número de viviendas de este tipo que se financien y construyan", explican en Lazora, sociedad que gestiona 2.000 pisos protegidos bajo esta modalidad con alquileres entre 400 y 500 euros al mes. 

El inquilino juega en campo amigo. Eso sí, siempre que no pague una prima inicial como parte de la compra, porque en ese caso perderá la totalidad (no es una fianza y suele suponer en torno al 10% del precio). Y siempre que las rentas pagadas durante el alquiler se descuenten, advierte Martínez. Si se abona la prima, hay que asegurarse de que, llegado el momento, se podrá optar al crédito.

Cuando no se exige adelanto alguno, el inquilino siempre gana porque "puede renunciar a la compra en cualquier momento y, por tanto, no asume ningún riesgo. El 50% de la renta pagada se descuenta del precio final al ejercer la opción de compra" señalan en Fidere, cuyos pisos están entre cinco y siete años en alquiler y no se exige un desembolso inicial.

Se trata de un mecanismo que "permite generar el ahorro de la entrada durante los años de alquiler, que habitualmente coinciden con los primeros años de la vida laboral del demandante, que suele ser menor de 35 años y familias jóvenes", cuenta un portavoz de Lazora. El hecho de que "se descuente la renta pagada genera una capacidad de ahorro que de otra forma no tendría", apuntilla Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar. En una vivienda protegida las rentas mensuales pueden partir de 340 euros y si es libre lo que marque el mercado. En una promoción de Carabanchel (Madrid) un bajo de 69 metros cuyo precio de venta es de 190.000 euros tiene rentas mensuales de 504 euros. Chalés adosados de cuatro dormitorios los hay desde 850 euros.

El inquilino tiene las de ganar frente al propietario, siempre

que no abone una prima inicial

En un momento en el que no se sabe con certeza cómo van a evolucionar los precios, los inquilinos tienen una oportunidad de oro: blindarse con un precio fijo al que no afecte una posible subida de precios a cinco años vista. "Ahorrar, conocer el inmueble y la zona antes de decidirse y acudir al banco habiendo abonado parte del precio son las principales ventajas", señala Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers, especializado en derecho inmobiliario. Es más, a la hora de acceder a una hipoteca las entidades ven con buenos ojos que el cliente haya efectuado esos desembolsos. Puede parecer ilógico acudir a esta fórmula teniendo en cuenta que la banca española está mas que dispuesta a volver a dar hipotecas, pero no lo es tanto. "Aunque vuelva la financiación, los demandantes son ahora más prudentes y les puede encajar por la sensación de que parte de su renta del alquiler la invierten en vez de gastarla", según Fidere.

Esta fórmula de acceso diferido a la propiedad encaja en el perfil de alguien que no quiere o no puede comprar ahora, pero piensa que en un futuro sí. "Está más ligado al deseo de adquirir una casa en particular, que al deseo de comprar una casa en general. Es ideal cuando encuentran la que se ajusta exactamente a sus necesidades, pero no es el momento", señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

No solo hay derecho a compra bajo el paraguas de una empresa. Algunos particulares ofrecen esta posibilidad, aunque son pocos. En Fotocasa.es apenas suman el 4% de los anuncios. En Alfa Inmobiliaria no pasa del 10%. Para el casero, la fórmula parece tener tantas luces como sombras.

 En el lado de las luces, el piso genera rentabilidad y le permite desgravar el 60% de los rendimientos del capital inmobiliario que genera, indica Cobos. También, "estar protegido de impagos si incluye en el contrato una cláusula que penalice al inquilino con la pérdida de la opción a compra y, por lo tanto, de la prima (entrada) en el caso de retrasos en el pago", dicen en Fotocasa.es. 

Hace fácil la comercialización del inmueble, aunque hay que tener en cuenta que en ningún caso se está vendiendo, recuerda Pelayo de Salvador. Y aquí empiezan las sombras. "No está vendiendo y está asumiendo las obligaciones de un arrendamiento (mantenimiento, duración legal mínima...)", prosigue este abogado. Además, podría ser que fijar el precio le jugara una mala pasada. "Compromete un precio de venta y un plazo de ejecución incierto cuando en un momento mejor de mercado puede llegar a vender a un mejor precio y en un menor plazo sin ataduras", cuenta José Ramón Fernández, broker de Re/Max Luna en Aravaca, agencia donde el alquiler con derecho a compra es menos del 1%.

En cualquier caso, lo más sensato es ir de la mano de un abogado especializado que garantice los derechos de uno y de otro, la clara voluntad de vender, el precio de venta, las cuotas de alquiler a descontar, el plazo de opción de compra y las penalizaciones en caso de incumplimiento. Además, es necesario la elevación a público del documento y su inscripción en el Registro de la Propiedad, explica la abogada Delgado.

Cómo apuntalar el contrato entre particulares

"Recuerdo una consulta de alguien que creía haber firmado un arrendamiento con opción de compra, ya que ese era el título del contrato, pero la regulación era la de una compraventa con pago aplazado, por lo que estaba obligado a comprar el inmueble", cuenta Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers.

El alquiler con opción a compra, que no tiene regulación legal, está formado por dos contratos: el alquiler, que aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos; y otro por el que el dueño se obliga a vender si el inquilino decide comprarlo.

Es importante distinguirlo de otras figuras que pueden parecerse, pero que jurídicamente son distintas, como una compraventa con pago aplazado. No existe un modelo estándar y la enorme variedad de regulaciones puede perjudicar a una de las partes si no está debidamente asesorada.

El plazo del alquiler puede ser libremente pactado. Se puede fijar que en un arrendamiento a cinco años la opción solo este vigente los tres primeros o, por el contrario, que solo sea ejecutable en los dos últimos.

A la hora de decidir el descuento, el arrendador debe valorar la necesidad de realizar obras de reparación o mantenimiento, la tributación del mismo... También pueden establecerse descuentos de las rentas decrecientes para incentivar la compra. Cuanto más tiempo pase, menos descuentos: 80% el primer año, 70% el segundo, 60% el tercero...Y si no se compra, el inquilino habrá abonado una renta ordinaria, pero no podrá exigir la prima de la opción.

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