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El arrendador transige con el inquilino

Los dueños aparcan las exigencias draconianas y son más flexibles con sus clientes

Carteles de venta y alquiler de pisos en la calle Albasanz de Madrid.
Carteles de venta y alquiler de pisos en la calle Albasanz de Madrid.

En poco más de un mes alquilar una vivienda será menos ventajoso fiscalmente. En 2015 habrá menos deducciones para propietarios e inquilinos, por lo que si está pensando en arrendar una casa, “firme el contrato ahora antes de que desaparezcan las desgravaciones y pierda los derechos adquiridos”, aconseja Luis del Amo, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf).

Una pequeña zancadilla que no parece peligrar la escalada que están haciendo los alquileres en España. Sin prisa, porque sigue estando a la cola de la zona euro, pero sin pausa. Según el Banco de España, el porcentaje de casas en propiedad ha descendido desde 2007 hasta situarse en el 77%, niveles que no se veían desde hace 26 años. Mientras, el alquiler ha subido más de un 36% en una década.

Hay más oferta que nunca, las rentas se han abaratado y los caseros se han relajado en sus exigencias, a veces draconianas. Hasta hace poco pedían avales bancarios por 12 o 24 meses, varios meses de fianza, seguro de impago, nómina, contrato de trabajo indefinido y mediación de una agencia de alquiler. Y puntualidad británica en el pago.

Cambios legislativos

Desaparece la deducción del 100% para propietarios que tenían alquilada su vivienda a menores de 30 años. Se podrán deducir como el resto de caseros: un 60%.

Los inquilinos ahora pueden deducirse un 10,05% con un máximo de 9.040 euros para rentas de hasta 17.707,20 euros anuales, y a partir de ese tope decrece. Y así sigue para los contratos que se firmen antes del uno de enero de 2015. Los nuevos inquilinos que firmen después no se podrán desgravar, según Reaf.

Una inflexibilidad ahora rota, aunque la mayoría mantiene ciertas precauciones. “Quieren que el inquilino tenga un trabajo estable y genere ingresos suficientes para hacer frente al pago. La fianza media suele ser de dos meses de renta. De igual modo, hemos notado que ya no se exige tanto el aval bancario y se está sustituyendo por seguros que cubran los impagos de renta”, señala Andrés Vilacoba, secretario general de la Asociación para la Defensa de los Propietarios de Vivienda (Adeprovi). Estabilidad laboral e ingresos, aunque desde hace un tiempo aceptan contratos temporales u otras fuentes de ingresos (pensiones, prestaciones…).

Sea como fuere, conviene calcular la capacidad de pago del arrendatario: no debería destinar más del 35% o 40% de su salario mensual al alquiler, apunta Fernando Rodríguez García, Director de Programas de Provivienda en Canarias, asociación sin ánimo de lucro, con 28 centros en España, que trabaja desde 1989 para impulsar el alquiler.

El casero está hoy más dispuesto a negociar. “Hay una mayor conciencia social respecto a los infortunios de la gente. Los propietarios están siendo muy dadivosos y no acuden al procedimiento de desahucio sin antes haber dado la posibilidad al inquilino de fraccionar el pago”, señala Vilacoba. Aplazan la deuda y hasta condonan parte o la totalidad de las rentas pendientes a cambio de que el inquilino que no paga abandone la casa.

Y eso que han tenido que ajustar a la baja los precios. “Prefieren tener la vivienda alquilada y cobrar cada mes, aunque la renta sea menor”, dice Rodríguez García. Así, el precio medio de los alquileres en España bajó un 0,7% en octubre con respecto al mismo mes de 2013 y encadena 19 meses consecutivos de caídas, según el INE. Este descenso es más brusco que el del IPC general (-0,1%).

Desde mayo de 2007, las rentas acumulan una caída del 33,1%, según Fotocasa. Esto quiere decir que si el inquilino paga lo mismo que el año pasado, algo está haciendo mal. Aunque cierto es que se empiezan a dar repuntes mensuales en la mayoría de regiones.

Unos 11,9 euros el metro cuadrado al mes piden los propietarios barceloneses por sus viviendas, muy similar a los madrileños que alquilan por 11,3 euros mensuales, según idealista.com.

Los caseros quieren atar en corto a los buenos inquilinos y no tentar a la suerte. El miedo a la morosidad sigue existiendo, pero la necesidad impera. Los arrendadores se han visto en la obligación de alquilar los inmuebles que antes mantenían cerrados o que ocupaban temporalmente en vacaciones para complementar las economías familiares. Además, el hecho de que cada vez sea mayor la rentabilidad del alquiler en España (5,3% según idealista.com) y que se hayan acortado los tiempos para echar al moroso, han motivado que el alquiler se venga arriba.

Con la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios de 2013, que modificó a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil (LEC), parece que se ha conseguido mayor celeridad en los procesos de desahucio. “Esto ha supuesto que hayamos pasado de una media de casi un año para desalojar al inquilino que no pagaba la renta a una media dos o tres meses aproximadamente”, según Vilacoba. Entre la batería de cambios, el abogado destaca que “ya no es necesario presentar demanda de ejecución para lanzar al inquilino. Si en el escrito de demanda se solicita fecha de lanzamiento, el juzgado establece una fecha sin que haya que volver a realizar ningún otro trámite”. El Ministerio de Fomento confirma que la ley es muy reciente para pensar en cambiarla y que están en fase de evaluación de sus efectos, que por el momento están “siendo positivos”.

Los caseros siguen recurriendo a agencias inmobiliarias para poner sus pisos en el mercado y olvidarse de trámites engorrosos, aunque “con la facilidad que otorga internet y las páginas especializadas no se suele firmar exclusividad con nadie”, explican en Adeprovi. Además, se evitan el coste de la agencia, que repercute en propietario e inquilino, y que encarece el alquiler.

Si cierra el arrendamiento por su cuenta, sepa que el contrato puede ser verbal, aunque es recomendable que se haga por escrito y que incluya todos los acuerdos. Conviene anexar un documento con fotografías del mobiliario. Con la última modificación de la LAU el inquilino puede abandonar la vivienda (derecho de desistimiento) antes de que finalice el contrato si han transcurrido seis meses y lo comunica con 30 días de antelación. En este caso, si el arrendador quiere indemnización debe incluirlo en el contrato.

Muchos de los impagos se están solucionando de forma extrajudicial, aseguran en Provivienda. Pero cuando el casero ha quemado todos los cartuchos de la negociación, debe acudir a un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta, en el que puede, a su vez, reclamar la deuda y las mensualidades que vayan venciendo hasta la salida del inquilino. Una vía alternativa es recurrir al arbitraje.

En el caso de inquilinos sin trabajo ni bienes es muy complicado el cobro de la deuda. En estos casos, los arrendadores deben continuar la persecución. “No cejar en solicitar al juzgado información patrimonial del deudor”, aconseja el abogado Vilacoba.

Cláusulas abusivas

Jóvenes estudiantes, parejas sin hijos y, cada vez más, familias con hijos. Con un nivel de estudios medio, un empleo eventual, y con unos ingresos mensuales por debajo de 1.000 euros. Es el perfil del inquilino. “Algunos prefieren alquilar a universitarios antes que a familias, aunque son más inestables, ya que suelen cambiar de piso cada año”, explica Fernando Rodríguez García, de Provivienda en Canarias. En ocasiones, los caseros incluyen en el contrato, quizá por desconocimiento, cláusulas abusivas. En todo caso, serían nulas. Según Provivienda, las más habituales son la imposición de fianzas desproporcionadas; imputar al inquilino los costes del alta de los suministros; cargar todas las reparaciones al inquilino; y repercutir el coste de las derramas de la comunidad.

También lo es que el casero se reserve el derecho a entrar en la vivienda cada cierto tiempo. Solo es posible cuando el arrendatario pone en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones. Son muy comunes los abusos con la fianza. Algunos propietarios ponen muchas excusas para no devolverla, imputando al inquilino desperfectos dudosos. Otra artimaña es hacer uso de la posibilidad que establece la LAU para recuperar la vivienda antes de tiempo por necesidad del casero, casi siempre porque desea alquilarlo o venderlo a otra persona. Antes de alquilar hay que comprobar que el piso tiene cédula de habitabilidad; no hacer pagos antes de firmar; comprobar que están dados de alta luz, agua y gas; que tiene seguro y saber qué coberturas incluye; y que tiene certificado de eficiencia energética.

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