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¿Protegerse de las hipotecas altas?

Los bancos ofrecen los llamados “seguros de tipos de interés”, pero atención: bajo esa etiqueta se venden productos de riesgo

Hay que estudiar los productos bancarios.
Hay que estudiar los productos bancarios. BLOOMBERG

El principal riesgo de contratar una hipoteca a tipo variable es que cualquier alza del valor de referencia —en la inmensa mayoría de los casos, el euríbor— hace que el hipotecado vea como sube su cuota mensual y, en consecuencia, como baja el dinero que dispone para su presupuesto familiar. Es muy fácil ofrecer productos para atenuar este problema cuando el euríbor está alto; lo difícil es encontrar entidades que lo vendan en un momento en el que está bajo mínimos —como podía ser 2005 o ahora mismo. 

En estas circunstancias, los bancos ofrecen a sus clientes minoristas “seguros de tipos de interés” para protegerse de las subidas del euríbor. Pero esos productos son problemáticos: no solo porque, en realidad, no son un seguro, sino que además son instrumentos complejos que exigen tener capacidad de analizar la curva de tipos de interés. 

Y si no son seguros, ¿qué son? Son permutas financieras (swaps) u opciones sobre tipos de interés (caps, collars y floors), productos vinculados a la financiación con garantía real para la compra de una casa. Por norma general, son productos tan complejos que no lo suele entender en profundidad ni el empleado del banco que los comercializa. Obviamente, el cliente debe estar muy asesorado antes de hacerse con ellos, y solo debe firmar si entiende perfectamente lo que se le ha explicado. Como veremos, no es tarea fácil. 

Vamos a analizar uno de estos productos derivados de tipos de interés, el swap. Para entenderlo, tomemos primero la definición que podemos encontrar en un contrato típico: “Permuta financiera de tipos de interés (interest rate swap) es aquella operación por la cual las partes acuerdan intercambiarse entre si el pago de cantidades resultantes de aplicar un tipo fijo y un tipo variable sobre un importe nominal y durante un periodo de duración acordado”. Y éste es el producto más sencillo de entender.

Es decir, que durante un plazo de tiempo, que no tiene por qué coincidir con el de la hipoteca ni con la deuda pendiente, pactamos con el banco que pagaremos un tipo de interés fijo en lugar de uno variable, según determinadas circunstancias. Los swaps más habituales fijan una banda de tipos de interés, con un límite por encima y otro por debajo de la tasa acordada. Si el euríbor supera esa franja, el banco devuelve la diferencia; pero si el tipo de referencia cae por debajo de ese límite, es el consumidor el que tiene que pagarle al banco, por lo que no nos beneficiaremos de la bajada de tipos. 

El problema para el consumidor es que esta operación es independiente del préstamo hipotecario. Si, por ejemplo, queremos cambiar la hipoteca de banco, deberemos cancelar el swap, lo que está muy penalizado. Además, el hecho de que las condiciones estén sujetas a negociación obliga al cliente a tener una cultura financiera muy elevada, lo que no es lo más normal entre los clientes que compran hipotecas minoristas. 

Así que ¿seguros de tipos de interés? En absoluto. Son, en realidad, derivados financieros complejos que poco tienen que ver con las necesidades y conocimientos de las familias que deciden comprar una casa y financiarla mediante una hipoteca.

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