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Las inmobiliarias buscan el final de la crisis

Pese a la persistente deuda y a la indefinición del sector, las dinámicas han cambiado

Una promoción inmobiliaria de Colonial en Sant Cugat del Vallès (Barcelona).
Una promoción inmobiliaria de Colonial en Sant Cugat del Vallès (Barcelona).

La mayoría de las grandes promotoras que protagonizaron el boom inmobiliario siguen hoy, seis años después del estallido de la burbuja, ancladas en una indefinición que les impide abanderar la tímida recuperación del mercado que se atisba. Ya no adeudan los cerca de 35.000 millones de euros que lastraban sus balances en 2008, pero los 20.000 millones que todavía deben pesan como una losa e impiden participar de la incipiente actividad que se avecina.

Tras un primer lustro de crisis, marcado por acuerdos de refinanciación que se demostraron ineficaces por la imposibilidad de las empresas para afrontar los nuevos vencimientos ante la reducción de ingresos y el aumento de los gastos financieros, a partir de 2013 se entró en una dinámica diferente.

Presionados por los bancos acreedores y ante la necesidad de provisionar los créditos refinanciados, las inmobiliarias tuvieron que afrontar, de manera definitiva, su cruda realidad: que debían quedar reducidas a la mínima expresión tras vender sus mejores activos en daciones en pago para reducir deuda o, de no poder hacerlo, acabar liquidadas.

De momento, ninguna de las grandes promotoras ha desaparecido del mapa. Solo la catalana Fergo Aisa, presidida por el madrileño Carlos Fernández, se ha visto abocada a su desaparición y subasta de sus activos tras un rápido concurso de acreedores. La juez mercantil, a la vista de su situación —sin ingresos ni actividad desde 2010 y con más de 300 millones de euros de pasivo—, no dio pie ni a que se negociase una propuesta de convenio de acreedores.

En el otro plato de la balanza, Colonial es la que ha salido mejor parada. Su reestructuración ha resultado modélica. En mayo pasado culminaba su ampliación de capital por 1.263 millones de euros, que convertía como accionistas de referencia a Juan Miguel Villar Mir, presidente de OHL, y al fondo soberano de Qatar.

Una ampliación que vino precedida por la desconsolidación del balance de Colonial de los activos incluidos en Asentia, los de suelo y promoción. Una salida de activos problemáticos que se deja notar en los 559 millones de beneficios obtenidos hasta junio, lejos de los 308 millones perdidos hace un año.

Para soltar este lastre y facilitar la entrada de nuevos socios, Colonial promovió sendas ampliaciones de capital en Asentia, suscritas íntegramente, mediante la compensación de créditos por cuatro entidades acreedoras de su préstamo sindicado, dejando su participación en la filial reducida al 17,34%.

La reestructuración de Colonial ha resultado modélica. Y ahora va a por Realia

Ya bajo control de Villar Mir y los cataríes, Colonial también ha entrado de lleno en la puja por hacerse con Realia. Esta es otra de las inmobiliarias inmersas en la recta final de su redefinición tras la puesta en venta del 62% de su capital, ahora en manos de la constructora FCC y de Bankia.

Aunque todo parecía encaminado a que fueran los fondos Fortress y King Street y el banco de inversión estadounidense Goldman Sachs los que capitalizaran los 600 millones de deuda adquirida para hacerse con el control de la inmobiliaria madrileña, la oferta de 650 millones de Colonial, solo por la filial de patrimonio de la empresa presidida por Ignacio Bayón, ha cogido a todos de sorpresa.

A la vuelta del verano se sabrá quién se queda con Realia. Si los accionistas y los principales acreedores aceptan la oferta de Colonial, antes de llevarse a término se deberán cumplir varias condiciones. Entre ellas, la venta de los nueve centros comerciales que posee Realia para, a partir de ahí, poner sobre la mesa una cantidad para quedarse con lo que realmente le interesa: los 20 edificios de oficinas de Madrid, la torre Fira de Barcelona y el centro de negocios Kansas City de Sevilla.

Descontados los 1.513 millones de la reciente venta de su filial SIIC de París, el valor contable de los activos patrimoniales de Realia ronda los 830 millones de euros, mientras que los de promoción y suelo superan ligeramente los 520 millones.

Sacyr también intentó durante años aguantar en su balance a la inmobiliaria Vallehermoso, pero finalmente desistió ante la imposibilidad de amortizar sus cerca de 1.200 millones de deuda financiera.

Hace un año, con la excusa de la puesta en venta, el grupo presidido por Manuel Manrique pasó a considerar los activos y pasivos de la promotora como mantenidos para la venta, recogiendo su contribución a las cuentas como una actividad interrumpida más. A junio de 2014, el pasivo de Vallehermoso era de 900 millones de euros, y Sacyr se apuntaba, por esa actividad interrumpida, unas pérdidas de más de 15 millones.

En el proceso de venta de Vallehermoso, Sacyr se ha encontrado con el exceso de suelo que la promotora acumuló durante los años de bonanza. Un problema común a otras inmobiliarias, como Reyal Urbis, Martinsa-Fadesa o Metrovacesa.

Cuando sobrevino la crisis, las entidades financieras se encontraron con que habían concedido cerca de 150.000 millones de euros a los promotores para financiar la compra de 200 millones de metros cuadrados. Y, peor: que su devolución se iba a convertir en algo casi imposible y que su depreciación iba a ser constante.

Seis años después, la mitad de esos activos —más de 100 millones de metros cuadrados— se ha enquistado en los balances de los bancos, de la Sareb o se han vendido a fondos de inversión como colaterales de paquetes de deuda, con un valor de poco más de 30.000 millones, un 60% por debajo de su valor nominal. Otros 95 millones de metros más siguen en manos de las inmobiliarias, siendo vendidos con cada vez mayores pérdidas en operaciones de dación en pago para reducir deuda.

La salida de las promotoras en concurso de acreedores está harto complicada

Al margen de la liquidación de Fergo Aisa, otras tres de las inmobiliarias cotizadas (Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis y Renta Corporación) se vieron abocadas a entrar en concurso de acreedores ante la imposibilidad de que los acreedores refinanciaran sus deudas. Y su salida está resultando harto complicada.

Martinsa-Fadesa fue la primera en acogerse a la ley concursal. Lo hizo en julio de 2008. Judicialmente, superó el concurso en marzo de 2011 tras la aprobación de la propuesta de acreedores. Pero, en la práctica, su insolvencia sigue estando sobre la mesa al no poder hacer frente a los pagos a los que se había comprometido.

La sonrisa de los directivos de Renta Corporación, que lograba hace un mes superar el concurso y obtener unas ganancias de casi siete millones en el primer semestre, se ha torcido esta semana tras conocerse que la Agencia Tributaria ha impugnado la clasificación de los créditos de 10 millones de euros que adeuda la inmobiliaria catalana. Al encuadrarse como ordinarios pueden ser objeto de quitas superiores a las de los créditos privilegiados.

Reyal Urbis, por su parte, que entró en concurso en marzo de 2013 —casi de forma simultánea a Renta Corporación—, sigue pendiente de conocer el alcance de su definitivo agujero patrimonial. Se sabrá entonces si resulta viable alcanzar una propuesta de convenio que logre el respaldo de los acreedores.

El informe provisional, sobre el que se han presentado cientos de incidencias que debe resolver el juez, dejaba un déficit patrimonial de 1.700 millones, con unos activos de 2.420 millones de euros y un pasivo de casi 4.120 millones.