El stock de viviendas se reducirá más en 2014 que en 2013

El pasado mes de julio el Ministerio de Fomento ha publicado la estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas. La estimación se refiere a la fecha de 31 de diciembre de 2013. No ha habido nota de prensa del Ministerio comentando la aparición de esta estadística.

De la estimación citada resulta un total de 563.908 viviendas a finales de diciembre pasado para el stock. Supone un descenso anual de 19.545 viviendas en 2013, el 3,4%, sobre el stock existente en la misma fecha del año precedente.

La estimación anual del stock se inició en 2004 al disponer a partir de ese ejercicio de cifras de ventas de viviendas nuevas y usadas. Estos datos permitieron aproximar el stock de viviendas empleando conjuntamente el dato de las viviendas terminadas que procede de la estadística de visados de dirección de obra nueva de los Colegios de Arquitectos Técnicos y Aparejadores.

Después de 2004 el stock de viviendas nuevas no vendidas experimentó aumentos importantes entre 2005 y 2009. Tras este último ejercicio el stock citado ha retrocedido hasta 2013. El aumento medio anual del periodo 2004-09 fue del 44,7%, mientras que el descenso medio de la etapa 2009-13 ha sido del 3,5%.

El que el plazo de construcción de una vivienda se extienda alrededor de unos dos años, provocó que, aunque la crisis se iniciase en el verano de 2007, la terminación de un amplio volumen de viviendas se extendiese hasta 2009. De este modo numerosas viviendas nuevas salieron al mercado cuando las condiciones se habían modificado de forma dramática respecto a las del momento en el que se planeó e inició su construcción.

El número de viviendas nuevas no vendidas alcanzó el nivel absoluto más elevado en 2009. Terminó muy próximo a las 650.000 viviendas, equivalentes al 2,6% del parque total de viviendas de España al final de ese ejercicio (24,89 millones de viviendas). A fines de 2013 el stock había descendido hasta el 2,22% del parque existente en 2009.

Por comunidades autónomas, los niveles más altos del stock relativo de viviendas en 2013 correspondieron a las autonomías de Rioja (4,82%), Castilla-La Mancha (3,76%) y Murcia (3,37%). Los niveles relativos más reducidos los registraron las autonomías de Navarra, Cantabria y Extremadura.

A efectos de análisis del mercado de vivienda en España, importa sobre todo conocer donde están situadas las viviendas nuevas no vendidas a 31 de diciembre de 2013. Por autonomías, la Comunidad Valenciana tenía 101.266 viviendas nuevas no vendidas, seguida de Andalucía (91.212) y Cataluña (85.307). Por provincias los mayores niveles de viviendas nuevas no vendidas en la fecha citada, según la estimación de Fomento, eran los de Barcelona (46.531) Alicante (45.391), Madrid (43.623), Valencia (28.007), Castellón (27.868) y Murcia (26.420).

El arco mediterráneo y el entorno de las ciudades de Madrid y Barcelona siguen siendo los puntos de mayor concentración de viviendas nuevas no vendidas en España. El cambio sufrido por el mercado de vivienda en 2013 – los fondos de inversión hicieron su aparición al calor de los importantes descensos de precios producidos (40% entre 2008 y 2013)- influyó en los retrocesos experimentados en 2013 por el stock. La demanda de viviendas por parte de españoles residentes no se recuperó en 2013.

La evolución del stock de viviendas no vendidas entre 2012 y 2013 aproxima los niveles de dinamismo territorial del mercado inmobiliario en España. Las autonomías de interior como Extremadura y Navarra han sufrido los mayores descensos del stock, y también han destacado los retrocesos en las provincias costeras de Cantabria y de Murcia. En dos autonomías, Madrid y Asturias aparecieron en 2013 aumentos moderados del stock de viviendas nuevas no vendidas.

El resultado de Madrid contrasta con otras informaciones acerca de la realidad de un parque reducido de viviendas nuevas sin vender en esta autonomía, como sucede con una estimación reciente efectuada por la Sociedad de Tasación. Por provincias, junto a los fuertes descensos de la nueva oferta de viviendas en las dos provincias extremeñas y en Cantabria, destacaron los de las provincias andaluzas de Hueva, Málaga y Granada.

La debilidad de la oferta de nuevas viviendas, junto a la recuperación que parece haberse producido en las ventas de viviendas en el primer semestre de 2014, apuntan a que el descenso del stock citado puede resultar más intenso en 2014 que en el ejercicio precedente. Los precios de las viviendas han dejado de caer en el primer semestre de 2014, mientras que los alquileres parecen estar creciendo de forma moderada pero continúa. La reducción del stock puede aproximarse a las 50.000 viviendas en 2014, lo que contribuirá a normalizar la situación de dicho mercado.

Julio Rodríguez es vocal del Consejo Superior de Estadística