La segunda oportunidad hipotecaria

La pérdida de poder adquisitivo de las familias, así como las pérdidas en las cuentas anuales de muchas empresas (especialmente pymes), está conllevando está generando multitud de impagos, endeudamientos progresivos y que nuestros Juzgados se vean colapsados con ejecuciones constantes por parte de la banca.

La situación social resulta alarmante para algunos y preocupante para la gran mayoría. Empresas en caída libre con falta de financiación externa, familias endeudadas con falta de ingresos y de expectativas futuras a corto plazo, se ven asumidos en un escepticismo personal y social que les impiden tener una opción de futuro.

Todo se está cuestionando, desde nuestras instituciones hasta nuestro arte, se está enjuiciando en una atmósfera enrarecida.

Los problemas son técnicamente determinables, en relación con el endeudamiento personal y empresarial. Contamos con un sistema procesal e hipotecario en nuestro país que dificulta la posibilidad de viabilidad futura para el endeudado, especialmente para la persona física.

Tenemos un sistema completamente arcaico, que determina una responsabilidad personal universal para quien en un momento de su vida se encuentra con un dilema, llamémoslo bache, económico.

El ejemplo más claro de ello es la postura en la que el deudor persona física se encuentra tras un procedimiento de ejecución hipotecaria. La finca gravada con hipoteca se realiza en pública subasta, acogiéndose el procedimiento a un porcentaje bastante bajo (60%-70% de su valor a efectos de tasación). Si no se cubre la deuda con el banco con la cantidad obtenida en subasta, continúa el procedimiento contra los titulares de la hipoteca o avalistas, en función del artículo 1911 del código civil. Tanto la ley procesal (art. 579 LEC) en ese sentido, como la ley hipotecaria que refrenda tal concepto en su artículo 105, impide que se altere ese régimen de endeudamiento futuro.

Por lo tanto, el deudor pierde la finca pero continua debiendo a la entidad bancaria el resto de la deuda que no se ha podido cubrir con la subasta de la finca. Esa deuda le perseguirá ad eternum, es decir, seguirán contra el resto de su patrimonio (otras fincas, bienes muebles, incluso su salario, según el artículo 607 LEC).

Sin embargo, en la propia ley hipotecaria (art. 140 LH) se permite que la deuda se ciña exclusivamente a la vivienda, siendo esta la única que garantice la obligación. No obstante, este artículo jamás se aplica, siendo un precepto vacío en nuestro sistema jurídico (los bancos no lo aplican, los notarios no lo mencionan en el momento de la firma y nuestro Gobierno no lo fomenta en momentos como el actual).

En ese sentido, España está muy por detrás de otros países de nuestro entorno occidental. Estados europeos como Francia, Alemania, Holanda, Reino Unido o Irlanda cuentan con sistemas denominados de “segunda oportunidad”, sistemas que permiten a los deudores, dentro de los requisitos de cada legislación, empezar de nuevo tras una fallida en este tipo de negocios jurídicos, condonar deudas, evitar el impago de forma preventiva, medidas de transición en los pagos, o implantar sistemas de refinanciación y reestructuración reales.

En países no europeos, como el caso de Estados Unidos, también existe es régimen, bajo la denominación de “ejecución estratégica” o “Nonrecourse debt”. Si bien cada Estado Federal tiene su propio mecanismo y con muchos matices, tienen como elemento común esta posibilidad. Se entrega la vivienda hipotecada al banco y se salda la deuda, por imposibilidad sobrevenida en el pago debido a la situación económica personal del deudor. En nuestro país existe la descafeinada dación en pago, no siendo una disposición imperativa, sino un mandato abierto a aquellas entidades que quieran ofrecerlo a sus clientes.

Por lo tanto, ¿qué puedo hacer si tengo problemas para pagar la hipoteca? Nuestras leyes dan poco margen de actuación al respecto y las medidas a tomar no son reparativas. Las mismas las podríamos dividir en medidas antes del impago, medidas durante los primeros impagos y medidas una vez iniciada la ejecución hipotecaria.

Las primeras son medidas básicamente negociadoras. Aquí sería oportuno llegar a refinanciar la hipoteca, tratando de adaptar las cuotas mensuales de la misma al activo de la familia, por ejemplo, a través de carencias de capital o ampliaciones en el plazo de devolución de la totalidad del préstamo.

Por el contrario, si ya estás en los primeros impagos, y no puedes ponerte al día, tienes que tener presente que el banco a las tres cuotas impagadas (tras la reforma de la ley hipoteca 1/2013) iniciará un procedimiento de ejecución hipotecaria. Tratar de ponerte al día y refinanciar la hipoteca, con las medidas anteriormente mencionadas, parece ser la única solución.

Si finalmente se han acumulado suficientes cuotas como para que el banco inicie el proceso o ya estás en él, tienes básicamente dos opciones. La primera es una pseudopción en nuestro sistema, pues es pagar las cuotas que debes y ponerte al día. La segunda es personarte en el procedimiento judicial y tratar de rebajar la deuda al máximo. El capital debido siempre será exigible, por lo tanto, aquí solo podrás atacar los intereses de demora aplicables o la existencia de cláusulas abusivas, como pueden ser determinadas cláusulas suelo.

En el caso de las empresas, encontramos una dicotomía en el sistema. Las sociedades sí tienen la responsabilidad limitada. Es decir, la empresa debe hacer frente de las deudas, pero las mismas no arrastraran el patrimonio de los socios ni administradores (si no avalaron con su patrimonio las deudas sociales, como muchas pymes en las que existe confusión de patrimonio entre la sociedad y el administrador o socios), si las mismas cumplen con las obligaciones legales de forma minuciosa, como es disolver y liquidar a tiempo o declararse en concurso de acreedores una vez detectada la insolvencia. Precisamente estas excepciones permiten que en la práctica se abra la vía antes citada.

Visto todo esto parece ser que nos encontramos ante un sistema jurídico profundamente obsoleto, las normas no cubren las necesidades sociales y están muy lejos de representar a familias y empresas.

Deberían tomarse medidas de reforma social profundas. Es cierto que el sistema bancario es necesario para la riqueza de un país, pero no puede primar su salvaguarda cuando ello conlleva intrínsecamente síntomas de fracaso y exclusión social de muchas familias, pues deja de cumplir la eficiencia para la cual ha sido creado.

Por lo tanto, son necesarias reformas legales, básicamente en nuestro sistema hipotecario, que permitan que negocios jurídicos como la búsqueda de financiación externa para la adquisición de vivienda (derecho constitucional que todo ciudadano tiene) o la innovación de muchos empresarios no se convierta en la condena del deudor cuando la pérdida de su empleo, fomentada por la falta de diligencia de los gobernantes de turno, le impida pagar religiosamente un préstamo o cuando un proyecto empresarial no se materializa con éxito. Ejemplo de medidas sería la implantación de un sistema real de dación en pago o un sistema de valoración de los bienes inmuebles ejecutados en el que ninguna vivienda pudiera ser ejecutada por debajo del porcentaje de la valoración de la tasación inicial del inmueble en cuestión.

Todo esto no es demagogia, es una realidad. Este desconcierto continuo ha pasado a ser una realidad tangible y mesurable. Estas personas afectadas ya no creen en lo que algunos pocos profesan sobre las mejoras de la economía, y en el porvenir de un país, del cual ya se sienten lejos.

Por lo tanto, es hora de gestar algo original, tanto social como jurídico que permita reavivar el espíritu de multitud de familias arrastradas al caos. El hombre no es un aparato panestésico, sino que es capaz de convertir de nuevo el caos en estructura, por lo tanto, puede que sea hora de dejar de ver el espectáculo como un público masa, es decir, como objetos fabricados en serie y nos dediquemos a innovar, convirtiéndonos en espectadores activos de nuestra sociedad.