El alquiler como inversión gana puntos

A juzgar por el ajetreo que se observa, se diría que estamos ante un nuevo boom inmobiliario: el de la compra de pisos para alquiler: un fenómeno que se está viendo alentado por la subida de la rentabilidad del alquiler de vivienda y la sucesión de salidas a Bolsa de Socimis inmobiliarias, que invierten en activos para renta. Tras la salida al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), a finales de año, de Promorent y Entrecampos, el desfile lo inauguró este año Lar España Real Estate, que debutó en el mercado continuo el pasado 5 de marzo. Se espera el próximo aterrizaje de Hispania, promovida por Azora, y de una larga lista después. Pero ¿a qué se debe este optimismo sobre el mercado de alquiler? En primer lugar, lo dicho, que los retornos del activo están creciendo. Un estudio de Idealista.com muestra que el ratio de rentabilidad de los pisos de alquiler, después de caer desde el 6,5% al 3,5% entre 1998 y el 2007, lleva ya cuatro años subiendo y está ahora cerca del 5%.

Es cierto que en algunas zonas el rédito es algo inferior, pero en otras es incluso mayor a esta media. Podemos ver que el ratio, que se obtiene al dividir, en una zona, el precio medio de compra en metros cuadrados (1.593 euros en Madrid según Fotocasa.es) por el de alquiler (10,26 euros) multiplicado por 12 meses, nos da en este caso un retorno del 7,7%. Aun cuando, según Fernando Encinar, cofundador y director de estudios de Idealista.com, “los propietarios deben destinar entre medio y un punto de esta rentabilidad a pagar el IBI, basura, seguros o gastos de comunidad”, el resultado sigue siendo inigualable. “Se trata de rentabilidades muy difíciles de encontrar en otros productos, lo que explica que muchos inversores extranjeros, y nacionales, estén entrando de lleno en el mercado de alquiler”, dice Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es.

La renta de los pisos en alquiler está ahora próxima al 5% anual

La primera explicación para la subida de la rentabilidad es que el precio de los pisos en venta cayó mucho más que el de los alquileres. “Mientras que los pisos bajaron en torno al 40% durante la crisis”, explica Encinar, “los alquileres bajaron solo un 15% o un 20%”. Algunos optimistas, muchos, creen que la tendencia seguirá dado que se espera que los precios de compra de la vivienda sigan descendiendo este año y el que viene mientras que los alquileres estarían ya tocando fondo. “En algunas zonas de grandes ciudades como Sant Marti o Ciutat Vella en Barcelona estamos viendo repuntes”, afirma Toribio.

El mercado también se está animando porque cada vez hay más gente optando por el alquiler. “El porcentaje de familias que viven en alquiler pasó del 15% al 19% entre 2010 y 2012”, apunta Toribio. “En el año 2000 era solo del 9%”, añade Encinar. Esta evolución se debería a la crisis, los bajos salarios y la casi imposibilidad de lograr una hipoteca. Pero, algunos profesionales creen que hay algo más de fondo, como una especie de cambio sociológico, de modo que el alquiler habría venido para quedarse. El responsable de una de las Socimis en el mercado opina que los cambios en el mercado de trabajo están provocando que la gente, sobre todo los jóvenes, “busquen más flexibilidad, poder cambiar de vivienda sin tener que comprar y vender, de modo que están dispuestos a vivir alquilados durante un largo periodo”. Esto se trasluce en los estudios de Fotocasa.es. Mientras que en 2011, seis de cada diez encuestados decían que alquilar era tirar el dinero, en el último año solo cuatro de cada diez lo afirmaban.

Otros expertos advierten de que, pese a todos los buenos indicios, no hay que dejarse llevar (otra vez) por la euforia. Las dos variables de la ecuación precio de compra-precio de alquiler pueden moverse en cualquier dirección y hundir los planes del inversor. Hay mucho piso vacío e invendible, que puede acabar en el mercado del alquiler antes de que la recuperación se asiente y el paro empiece a remitir, lo que podría tensar los precios a la baja. Algo similar podría ocurrir si, tras la recuperación, los españoles vuelven a su pasión por el piso en propiedad. Además, Encinar no cree que los alquileres suban en el medio plazo, al menos en la mayoría del territorio. “Mientras sigamos con estas tasas de paro y la contención salarial no habrá subidas porque la gente no las podrá pagar”, argumenta.

Una opción indirecta para tener exposición a este activo son las Socimis

Aunque parezca paradójico, otros opinan que el lanzamiento de esas masas de pisos vacíos al mercado de compraventa sí seguiría tensando sus valores a la baja, lo que ayudaría a mantener los ratios de rentabilidad del alquiler. Víctor Alvargonzález, director de Inversiones de Tressis, cree que la existencia de la Sareb impide una próxima recuperación del mercado de compraventa. “El banco malo, la mayor inmobiliaria de España, tiene tal cantidad de activos a la venta que va a ser difícil que en muchas zonas los pisos puedan subir, al menos los de calidad media o baja”, subraya. La excepción estaría, según Luis Pereda, consejero de Lar España Real Estate, en los activos para alquiler no residenciales; oficinas, hoteles, centros comerciales. “Pese a que la Sareb y las Administraciones van a colocar mucho producto en el mercado, la rentabilidad de estos activos es tan atractiva que no faltará demanda; cada vez hay más inversores interesados en comprar”, dice. En línea con la estrategia de su compañía, que invertirá menos del 20% en pisos para alquilar, Pereda no cree que apostar por el alquiler residencial sea una buena idea. “No creo que hayamos cambiado la mentalidad de propietarios. Si la gente alquila más ahora es por pura necesidad”.

Ante estos imponderables, las Socimi (como Lar España) son una opción para inversores que no quieren arriesgarse a comprar y alquilar, algo que no es sencillo; hay que elegir la zona, la tipología del piso, el tipo de clientela, negociar un buen precio de compra y luego ocuparse de la gestión de la vivienda. Las Socimi, obligadas a destinar el 80% de sus ingresos a dividendo, les dan a los inversores la posibilidad de participar en el mercado de alquiler y, si vienen momentos difíciles, les basta con vender las acciones, más fácil que deshacerse de un piso. Al manejar sumas millonarias (Lar España tiene 400 millones de capital e Hispania, de Azora, 500 millones), estas sociedades logran grandes descuentos en sus compras. Pereda explica que Lar España prevé “rentabilidades del 10%, un 5% por ingresos y otro 5% por la revalorización”, un buen retorno, lo que explica que estas sociedades no estén teniendo dificultades para captar socios de fuste como George Soros (en Hispania) o Pimco (en Lar).

“Aun cuando en las primeras etapas de una salida a Bolsa predominan los inversores institucionales”, comenta Pereda, “ya han entrado muchos pequeños inversores, que adquirieron paquetes de 50.000 o 100.000 euros”. Eso sí, en el caso de Lar España, tendrán que esperar dos años para empezar a recibir dividendo dado que la sociedad nace con capital, pero sin patrimonio, y tardará 18 meses en completar su plan de adquisiciones. Habrá otras Socimi, sin embargo, que salgan al parqué ya con patrimonio rentando, y la posibilidad de distribuir dividendos en su primer año.