El juego del crédito inmobiliario

CAPÍTULO 7

Reflexiones sobre un proceso no acabado

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria se inició básicamente en 2008. En el origen de la burbuja no solo resultó relevante la expansión destacada del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador), sino que encontró un verdadero motor en el exceso de construcción residencial derivado de unas expectativas prolongadas de precios al alza de la vivienda y de una exagerada seguridad en la venta de las nuevas viviendas. El papel de ayuntamientos y autonomías resultó decisivo para impulsar la expansión del suelo edificable. La maximización de los ingresos derivados del planeamiento resultó ser la variable que impulsó el comportamiento de dichas administraciones públicas territoriales.

Una proporción relevante de los nuevos préstamos tuvo su origen en ahorro captado en los mercados mayoristas, con frecuencia obtenido a unos plazos de vencimiento muy inferiores a los que se concedían los préstamos a los compradores de viviendas. La expansión crediticia mayor correspondió a los créditos destinados a promotores y constructores de viviendas. La actuación de las entidades de crédito españolas frente a una demanda de financiación tan sustancial resultó similar a la de etapas precedentes, en las que la dimensión del parque de viviendas de España era muy inferior a la existente durante la fase de expansión desarrollada entre 1997 y 2007.

La crisis financiera provocó una intensa restricción crediticia, que frenó en seco la demanda de vivienda y la nueva financiación a promotor. La aparición de un amplio excedente de viviendas de nueva construcción no vendidas produjo un intenso ajuste a la baja en la nueva construcción residencial. Dicho comportamiento de la edificación de viviendas produjo una reducción de más de medio punto porcentual en el crecimiento de la economía española posterior a 2007.

Las cajas de ahorros concentraron el riesgo de las carteras de vivienda

Los descensos de precios de las viviendas fueron moderados hasta 2011. Dicha evolución, en la que el ajuste descansó en la caída de la nueva construcción y no en los precios de venta de las viviendas, se derivó del comportamiento de las entidades de crédito, permitido implícitamente por la autoridad supervisora. Se aceptaron como daciones en pago de promotores a bancos de un amplio número de viviendas de nueva construcción no vendidas y se refinanciaron importantes volúmenes de crédito al promotor.

Se reinterpretó a la baja la normativa relativa a la cuantía de las provisiones a realizar ante créditos problemáticos, de forma que se mantuvieron artificialmente elevados los resultados bancarios. Del mismo modo tardó en advertirse el importante aumento que iba a tener lugar en la morosidad de los préstamos bancarios, en especial la de los destinados a la promoción inmobiliaria. La burbuja supuso el final de la “irresistible ascensión” de las cajas de ahorros desde 1977. La concentración del riesgo bancario en el segmento del negocio inmobiliario resultó superior en estas entidades, que tardaron dos años más que los bancos en salirse de la financiación masiva a la nueva promoción.

La burbuja produjo una excesiva concentración de riesgo en las carteras de activos ligados al mercado de vivienda. Dicha concentración la facilitó la ausencia, en la regulación bancaria, de instrumentos que frenasen una expansión tan rápida. El que la supervisión bancaria de las cajas de ahorros se repartiese entre el Banco de España y las comunidades autónomas no facilitó ni una actuación decidida del supervisor ni tampoco los procesos de consolidación entre entidades situadas en posiciones dispares. Las autonomías se resistieron a que saliesen de su ámbito entidades con problemas.

La actuación de las autoridades monetarias españolas entre 2008 y 2011 resultó lenta y muy condicionada políticamente. Se crearon instrumentos cuyo papel se fue modificando en el transcurso de la crisis, como es el caso del FROB y de los SIP. Se pretendió resolver los problemas de las entidades financieras impulsando las fusiones, con frecuencia entre entidades con problemas. Desde el poder político se defendió con insistencia que los contribuyentes no iban a cubrir el coste del ajuste. Esto último no concordaba con lo que ha sido la práctica más corriente en las crisis bancarias, en las que las ayudas públicas, con o sin devolución de lo aportado, han sido decisivas para impulsar el proceso de ajuste.

No hubo actuación decidida de las autoridades para frenar la situación

En 2012, el nuevo Gobierno provocó con la nueva normativa un abrupto ajuste a la baja de los valores de balance de los activos ligados al negocio inmobiliario. La necesidad de realizar bajo la nueva normativa una aportación sustancial a Bankia/BFA provocó una petición de ayuda del Gobierno español al Eurogrupo. Se concedió la ayuda para capitalizar a los bancos que necesitasen de más capital tras una prueba de esfuerzo realizada por un consultor independiente. Se creó una sociedad de gestión de activos, Sareb, que adquirió activos por una cuantía superior a los 50.000 millones de euros, a la vez que el FROB capitalizaba a los bancos que recibieron las ayudas con recursos procedentes del préstamo del Eurogrupo.

En 2013 ha mejorado la situación de estabilidad financiera, pero persisten abundantes problemas. Entre estos destacan el fuerte aumento de la morosidad, la continua reducción de los préstamos, la financiación recibida por las pymes españolas en peores condiciones que el resto de la eurozona. Numerosas entidades atienden preferentemente a los vencimientos de las emisiones que impulsaron la burbuja, lo que no ayuda a la concesión de nuevos préstamos. La salida definitiva de la crisis del sistema financiero depende sobre todo de la evolución que siga la economía española y de la intensidad que presente la posible recuperación de la economía.

El sistema financiero ha evolucionado hacia una fuerte concentración en un número reducido de entidades. La banca alternativa será una necesidad que se dejará sentir más en cuanto se estabilice del todo el sistema financiero. Se dejará sentir la ausencia de las cajas tanto en lo relativo a la obra social como en las ventajas que aportaba a la economía su amplia presencia territorial.

El sistema financiero debe contribuir a impedir que una situación prolongada de débil crecimiento seguida por nuevas recaídas tenga lugar en España. Resultaría de difícil aceptación que el estado normal de la economía fuese de una ligera depresión con breves etapas de prosperidad asociadas con burbujas y volúmenes de crédito insostenibles.