Inmobiliario sostenible: una anticipación necesaria

Factores como el calentamiento global o la concienciación de la condición finita de los recursos naturales han marcado la necesidad de que la economía mundial evolucione hacia un desarrollo sostenible, necesidad reflejada en infinidad de iniciativas regulatorias que afectan a todos los sectores económicos, en mayor o menor medida, en función de su impacto en los consumos o la contaminación. En el sector que nos afecta, es reseñable que los edificios representan en torno a un 40% del total de consumos en los países desarrollados.

Si tenemos en cuenta que nunca antes se habían aplicado condicionantes de este tipo a las normativas regulatorias de la construcción, no es de extrañar que para los expertos sea habitual detectar tipologías constructivas e instalaciones tan poco sostenibles. Sin duda, mediante una correcta auditoría y un paquete de medidas optimizado, sea posible la reducción de los consumos energéticos, y por tanto los costes operativos, hasta en un 50%.

Este tipo de normativas probablemente no deban ser entendidas como un obstáculo, sino como una herramienta para complementar y mejorar las iniciativas que hasta ahora se han venido desarrollando, dotándolas de una organización y estructura sólida.

En este sentido, estamos asistiendo a la confirmación de que, en las situaciones actuales de mercado la obligación de optimizar la eficiencia energética de los inmuebles se está convirtiendo sólo en la punta del iceberg y la sostenibilidad está tomando relevancia como factor de reducción en la pérdida de valor del activo inmobiliario.

Los propietarios quieren ofrecer un producto diferencial en el mercado, disminuir los costes de explotación y segmentar el tipo de inquilino que ocupará sus edificios. En el caso de los inquilinos influyen aspectos como el uso de la iluminación, acceso a la luz natural y vistas, monitorización de la calidad de aire interior, y otra serie de medidas encaminadas a aumentar el bienestar y la productividad de los ocupantes y disminuir la rotación o el absentismo –atrayendo y reteniendo el talento. Estos son beneficios que únicamente pueden encontrar en aquellos edificios diseñados y operados bajo criterios de sostenibilidad.

El activo rentable debe ser "líquido", es decir, con una buena demanda y ocupación y una mínima rotación. Los inquilinos, que conforman la demanda, pagan una renta porque están en un activo en el que quieren estar y la pregunta clave para cualquier propietario de activos en explotación es: ¿cómo atraer y retener a los ocupantes?

Un edificio de alta eficiencia garantiza un comportamiento del activo más estable y disminuye los riesgos de que las rentas bajen o de que se quede vacío.

Efectivamente, hasta hace poco tiempo, la sostenibilidad estaba planteada como elemento diferenciador del mercado: suponía un "plus" sobre la oferta estándar. Hoy, sin embargo, se ha convertido en un parámetro decisivo para los arrendadores, inversores y usuarios finales, y no tenerlo penaliza, no siendo suficiente con dar cumplimiento a las imposiciones normativas de certificación, publicidad , etc., sino que se hace necesario invertir en los inmuebles para disponer siempre de la mejor calificación.

Tomar conciencia de la nueva realidad y estar atentos a las novedades e imposiciones normativas, permitirá a los propietarios diseñar un plan de inversión eficaz y rentable, que contribuya a mantener sus inmuebles en primera línea con respecto a la competencia, así como acogerse a los planes de ayuda que el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía –IDAE–, dependiente del Ministerio de Industria, Energía y Turismo, promueve desde hace unos años.

Esta toma de conciencia deber traducirse en anticipación, algo que evitará a los propietarios tener que realizar inversiones no retornables en los cortísimos plazos que previsiblemente impondrá la Administración. Los edificios tienen un enorme potencial para reducir el consumo energético y las emisiones de carbono, todo ello sin una gran inversión económica. En cambio, las consecuencias de una mala estrategia en este sentido pueden ser muy graves, no sólo desde un punto de vista medioambiental, sino también para la viabilidad comercial y los parámetros de explotación de las carteras.

Ricardo Martí-Fluxá, Presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias