Mejor alquilar que comprar en Madrid

Dos ópticas diferentes. La de quien busca vivienda para vivir en ella y la del inversor que adquiere para arrendar. Para los primeros, según TerceroB.com, está claro en Madrid: si la vivienda supera los 100 metros cuadrados, sale mejor alquilar que comprar, en condiciones normales de financiación y a los precios de oferta que han recogido en diferentes portales. Para pisos de menor tamaño, hay seis distritos en los que la opción más interesante hoy por hoy es comprar [ver gráfico].

"Ahora bien", explica Daniel del Pozo —director de operaciones del portal inmobiliario que permite conocer en tiempo real la valoración de inmuebles—, "la recomendación de alquiler, por ejemplo, para viviendas de más de 100 metros cuadrados en el caso del barrio de Salamanca pasaría a ser de compra si se consigue negociar una rebaja del 25% del precio de oferta".

Algo poco probable en las condiciones actuales de mercado, ya que "durante los últimos cuatro años se han registrado negociaciones de hasta un 25%, pero en ese distrito la rebaja media obtenida respecto a los precios de oferta ha sido solo de hasta un 16%".

Para convertir la recomendación de alquiler a compra, las rebajas de precio tendrían que ir desde el 4% en San Blas hasta el 22% en Ciudad Lineal para los pisos de menos de 100 metros cuadrados. En el caso de los inmuebles de mayor tamaño, el descuento que tendría que obtener el potencial comprador parte de unos mínimos del 7% en Usera y del 12% en Centro y llega hasta el 42% de Villaverde o el 39% de Fuencarral-El Pardo.

A los inversores que van a comprar para arrendar, la base de datos de TerceroB.com les permite estimar la rentabilidad que a los precios de venta y de la renta que se está pagando obtendrían en enero de 2014.

Hay que tener en cuenta que la rentabilidad se ha reducido por la necesidad de retener a los inquilinos y a enero de 2014 oscila entre el 3% y el 6%.

Del Pozo anota que se pide una mayor rentabilidad cuanto mayor es el riesgo de la operación: como sucede en Villaverde o Puente de Vallecas, distritos con mayor riesgo de impago y más dificultad para encontrar inquilino.

Antes, las rentabilidades esperadas oscilaban entre un 4,5% en distritos como Chamartín y Salamanca y el 8% de Villaverde. Actualmente han descendido entre un 0,3% y un 1,7%.

Y para alcanzar la exigida por el inversor —a igualdad de renta—, los precios tendrían que bajar todavía más en los pisos de más de 100 metros cuadrados y en la mayor parte de los de menor superficie, salvo en Centro, Latina, Moratalaz, Vicálvaro y Usera, donde están ya más bajos que en los años anteriores, o se han equiparado como sucede en el distrito de Villaverde.