Cómo ocupar las viviendas vacías

A finales del pasado año, 2.838 propietarios de viviendas en San Sebastián recibieron un recargo del 50% del IBI por considerar el Ayuntamiento donostiarra que estas estaban vacías. Una penalización que se ha ejecutado de manera separada del cobro de la llamada contribución de su vivienda habitual y que aportará cerca de 600.000 euros a las arcas municipales. "Como el afán no es recaudatorio, sino que intenta poner en el mercado el mayor número posible de viviendas, los afectados tienen un mes para presentar alegaciones, y ya llevamos trescientas. Queremos que el proceso sea garantista para el ciudadano y depurar al máximo el listado. Además de gravar el IBI, nosotros y otras instituciones forales estamos actuando en la misma dirección para aflorar vivienda ofreciendo bonificaciones, ayudas a fondo perdido a la rehabilitación...", explica Jabier Vitoria, responsable de Hacienda del Consistorio guipuzcoano.

No es el único. Con la Ley catalana del Derecho a la Vivienda en la mano, el Consistorio de Tarrasa ya ha sancionado a tres entidades financieras con 5.000 euros cada una por tener pisos vacíos, y ha abierto más de 500 expedientes. Una senda que podrán seguir otros municipios de la región. Y Andalucía aprobó el pasado octubre una legislación que contempla multas de hasta 9.000 euros a personas jurídicas —léase bancos e inmobiliarias— que no alquilen las viviendas desocupadas, así como medidas de fomento del arrendamiento para los propietarios particulares.

El acceso a la vivienda siempre ha dado quebraderos de cabeza y es uno de los derechos amparados por la Constitución —artículo 47— que peor se ha materializado. Pero desde el estallido de la crisis, se ha convertido en un problema social de magnitudes alarmantes. El paro aboca a muchas familias a no poder pagar sus hipotecas y a perder sus casas; la sequía de crédito dificulta la compra de una vivienda y el mercado del alquiler no solo es escaso —en torno al 13% frente al 33% de media en países de nuestro entorno— sino también caro. Y todo, y he aquí la paradoja, en un momento en el que no hay forma de que el mercado absorba el stock de vivienda nueva construida durante los años del boom.

Esta situación está llevando a que cada vez más Administraciones invoquen la "función social de la vivienda" para adoptar medidas que penalicen otro fenómeno alarmante: la desocupación.

"La vivienda es un elemento determinante en la planificación de las infraestructuras y servicios públicos. La no ocupación de viviendas contraviene la función social de esa propiedad y la utilización adecuada del espacio urbano, perjudicando el interés general", reza la nueva ley de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda de Andalucía.

En España existen 3,44 millones de casas vacías sobre un parque de 25,2 millones de viviendas. O lo que es lo mismo, el 13,7% del total, según el último censo elaborado por el INE en 2011 y publicado el pasado año. Desde el censo anterior, en 2001, el número de viviendas vacías ha crecido en 336.943. Tampoco sorprende que el 21,4% del total se encuentre en edificios construidos en la última década. Así, se dan casos como el de Yebes (Guadalajara), donde la especulación inmobiliaria al calor del AVE se ha traducido en que hoy es el municipio de 2.000 habitantes con el mayor porcentaje de viviendas vacías: un 60%.

Ante este fenómeno el primer escollo es delimitar la lucha entre derechos. Mientras que para Daniel Loscertales, abogado y presidente de la editorial jurídica Sepín, "la Constitución recoge el derecho a la vivienda digna, y esto puede obligar al Estado o a la Administración competente a garantizarlo, pero no a costa del particular a quien se le reconoce también el derecho a la propiedad privada", Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense, argumenta que "la propiedad no es un derecho total e inamovible".

El segundo reto es qué se entiende por una vivienda vacía. "Hablamos de un colectivo y casuísticas muy complejas y dispares, por lo que es un error tratarlo de manera unitaria", advierte Leal. Ante la indefinición legal existente, las normativas autonómicas han ido delimitando ese concepto a su libre albedrío. Así, una legislación vasca de 2012 la define como aquella que no es habitual, en la que no figure nadie empadronado y que, además, no esté alquilada ni cedida. En Cataluña, la Ley de la Vivienda de 2007 califica como vacía a la que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. Y la legislación andaluza presume que no está habitada cuando "no se destina al uso residencial previsto durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación. Y cuando la misma no cuenta con contrato de suministro de agua o electricidad o presenta un nulo o escaso consumo".

Si bien es cierto que la mayoría de las leyes contemplan también una serie de exenciones que van desde motivos por traslado laboral y casos en litigio hasta el abandono de casas en zonas rurales en despoblación o por cambio de domicilio por una situación de dependencia. El consistorio donostiarra, por ejemplo, ha sido muy escrupuloso con la seguridad jurídica y ha hecho un profuso ejercicio por depurar los datos. Así ha rebajado la estimación inicial de 7.000 viviendas vacías —un 8% del total del parque— a cerca de 5.000. Y sobre estas, para "buscar el consenso político y evitar injusticias", se añadieron más exenciones a las de la norma foral para matizar el requisito de no empadronamiento. En 2014, el Ayuntamiento rebajará el recargo del IBI al 25%, pero "se hará más rigurosa la exención turística ya que pasa de 15 días al año de ocupación a tres meses", según explica el delegado de Hacienda local.

Si bien muchos municipios ya aplican diferentes asignaciones del IBI, expertos como el propio Leal cuestionan la efectividad de la medida para poner las viviendas vacías en el mercado. En esta línea, Valentín Pich, presidente del Consejo General de Economistas, considera que "hay mucha demagogia y frivolidad con cómo se está abordando el tema. La vivienda ya está bastante gravada. El IBI es ya un impuesto alto, y en muchos casos, el valor catastral está por encima del precio de mercado. La solución al problema es compleja y requiere otras medidas", asegura. O, dicho de otra forma, en vez de gravar más, "levantar las barreras" que impiden que el alquiler se desarrolle.

"Lo primero es reconocer el problema. Todavía estoy esperando un estudio serio y profundo sobre el fenómeno de la vivienda vacía en España. El conocimiento que tenemos de la vivienda en general y de la forma de habitar es aún muy escaso. Y solo después se podrán ver las medidas a adoptar para abordarlo de forma diferenciada", ahonda Leal.

El último caballo de batalla sobre la mesa es la capacidad de la Administración para forzar a un particular a alquilar. "Quien compró durante el boom inmobiliario, incluso después, si quiere poner el piso en alquiler para obtener un 2% o 3% de rentabilidad a esa inversión, debe marcar un precio que es posible que hoy nadie pueda o quiera pagar. ¿Se le puede obligar a sacar ese piso a un precio socialmente bajo? Yo creo que no, jurídicamente sería como una expropiación de las rentas personales", reflexiona Loscertales.