Hay mucha demanda pero sigue habiendo un problema de precio

“Si antes se hablaba de cómo sacar el dinero de España, ahora el tema a debate es cómo invertirlo aquí”, afirma Nuno Espíritu Santo Silva, consejero delegado y socio fundador de Finsolutia, una plataforma de servicing (gestión de carteras de préstamos) independiente que en España gestiona cerca de 350 millones de euros en carteras de créditos hipotecarios e inmuebles adjudicados –en total, 900 millones de euros incluyendo Portugal y Reino Unido–. Este directivo dice hablar cada día con cuatro o cinco fondos de inversión, la mayoría norteamericanos, pero hace una llamada de atención: “Sigue siendo difícil invertir aquí, hay un problema de precio”. Si bien es cierto que cada activo es un mundo y que la valoración hay que hacerla “cartera por cartera”, Espiritu Santo Silva estima que los descuentos para liquidar activos distress son necesariamente altos –una media del 70 %– y a que todavía hay “poco producto de calidad a la venta. Los bancos están vendiendo los activos malos y la Sareb, los buenos”.

“Aquí hay oportunidades, pero nosotros debemos matizar las expectativas de aquellos inversores que buscan chollos y esperan doblar la inversión”, señala Gonzalo Jiménez, Advisory Manager (gerente asesor) de Finsolutia. “Inversores involucrados no hay muchos, entre ocho y quince, pero hablamos de un mercado que está empezando y en los próximos años veremos muchas operaciones”, añade no sin recordar que para que invertir hace falta capacidad. “En España existen pocos servicers independientes. Es un cuello de botella y es bueno que este mercado, que se está profesionalizando mucho, gane dimensión”, asegura. Finsolutia tiene reconocido por S&P un rating como Master Servicer (supervisión) en España y Special Servicer (préstamos insolventes) en Portugal. Este directivo explica que primero estas plataformas de servicing asesoran en la compraventa de carteras pero, después, “deben participar en operaciones de financiación estructurada y acompañar a los clientes en sus inversiones”. Con esta filosofía, Finsolutia y Eurofin Capital están levantando un fondo por 50 millones de euros para coinvertir en carteras de hipotecas, crédito a pymes y adjudicados. “Esperamos contar con numerosos family offices españoles”, añade Nuno Espiritu Santo.

Daciones en pago

Desde su fundación en 2007 con capital de UBS y Banco Espírito Sant, Finsolutia ha participado en más de sesenta transacciones con un valor superior a los 7.000 millones de euros y gestiona una veintena de carteras para fondos y bancos de inversión. “Los deudores con deuda comprada por un fondo tienen la oportunidad de tener una vida mejor”, señala el CEO, en referencia a que este perfil inversor es más favorable a realizar una quita para hacer frente al pago de la hipoteca o, incluso en el peor de los casos, una dación en pago. “Lo último que les interesa hacer es una ejecución hipotecaria porque los gastos aparejados y el tiempo destrozan el valor de la operación”, añade. El objetivo con estas carteras de préstamos es venderlas a otra entidad en el plazo de cinco o seis años.

Con la compra de una cartera de activos, los tiempos son más cortos: en 18-24 meses Finsolutia vende los pisos uno a uno a particulares o en pequeños lotes a un precio medio de 50.000 euros –cuando por ellos han pagado entre 20.000 y 30.000 euros el inmueble–. “Hay demanda solvente pero los bancos no quieren financiar”, señala rotundo el consejero delegado de Finsolutia. El otro gran problema a la hora de comprar una vivienda, dice, son los impuestos que están matando los márgenes del inversor y hacen que para una familia siga siendo difícil comprar un piso.