He comprado la sucursal de la esquina

Los ahorradores particulares con más de 500.000 euros han descubierto en la compra de sucursales bancarias una nueva forma de invertir en ladrillo. Han retirado el dinero depositado en el banco, del que obtienen una baja rentabilidad, y lo están destinando a la compra de ese tipo de locales. De depositarios pasan a convertirse en los dueños de la sucursal en la que tenían sus ahorros.

Bancos y cajas de ahorros iniciaron a finales de 2007 la venta de grandes paquetes de sucursales a fondos de inversión, comprometiéndose a permanecer en ellas como inquilinos durante 20 o 30 años. Banco Santander vendió de una vez 1.152 oficinas a finales de 2007. Le siguieron Banco Sabadell, que vendió 378 sucursales, La Caixa, Bankia y un buen número de entidades más. El volumen de las operaciones permitió a los fondos de inversión comprar a muy buen precio, a lo que ayudó la necesidad de los bancos de vender rápido para arreglar sus cuentas de resultados. Ahora los fondos han troceado estas carteras para revender las sucursales, incluso una a una, lo que les permite obtener un precio superior al que pagaron cuando las compraron en grandes paquetes.

El número de sucursales en reventa por parte de los fondos rondaría las 2.500 oficinas. "No es una venta proactiva. Si alguien se acerca y ofrece unas condiciones de compra atractivas, se vende. Es un goteo", explica Alejandro Campoy, director de inversiones de Aguirre Newman. "Sucursales en venta hay, pero no necesariamente todo está en venta. Hay oportunidades tanto para oficinas en las que el banco permanece de inquilino y cuya compra permite la inversión con garantía como para oficinas vacías que son más bien una compra de oportunidad a la espera de una recuperación del mercado", señala Miguel Fuster, director nacional de Inversores Privados de CBRE.

El comprador particular obtiene con la compra un inquilino solvente (el banco), un contrato de arrendamiento a largo plazo sin gastos de gestión y una rentabilidad de entre el 5,5 % y el 7,5 %, superior a la de depósitos o bonos. Hereda del fondo un buen contrato que individualmente no hubiera podido negociar. También hay algún inconveniente. El banco puede decidir cerrar la oficina y marcharse. Los contratos de arrendamiento negociados en su día por los fondos prevén esta posibilidad y recogen numerosas cláusulas. En general, el banco sigue obligado a pagar las rentas, pero puede encontrar otro inquilino que le sustituya. "No está habiendo bancos que se vayan y dejen de pagar", precisa Campoy.

A estas compraventas individuales se acercan desde un inversor que destina sus ahorros a un local que considera bueno hasta aquellos con un perfil más inmobiliario que compran por ubicación, e incluso inversores con carteras de inmuebles ya importantes. Puede suceder también que otro inversor potente se interese por la cartera que el primer comprador ha empezado a vender sucursal por sucursal. Es el caso del grupo inversor mexicano Fibra Uno, que se ha quedado con 253 sucursales de las 378 que el fondo británico Moor Park había adquirido al Banco Sabadell y cuyo proceso de venta en pequeños paquetes había iniciado ya. Fibra Uno planea vender algunas de estas sucursales para reducir la deuda que tenía este paquete y patrimonializará las otras para ir cobrando las rentas.

"Hay dos estrategias por parte de las entidades financieras: la de vender una cartera de sucursales muy grande y de una sola vez, y la de los que han decidido buscar directamente al inversor privado porque el fondo busca un retorno", según Vanessa Gelado, directora general de inversiones de Drago Capital. "Con las ventas al inversor privado, los bancos maximizan precio y lo normal es que consigan también contratos de arrendamiento más favorables ante particulares con menos poder de negociación que un fondo", precisa.

La búsqueda directa por las entidades financieras de compradores particulares a los que colocar sus sucursales se generaliza en el caso de oficinas vacías, a las que los fondos son reacios. El banco suele permanecer como inquilino en las sucursales mejor ubicadas y cierra más fácilmente las peor situadas. Aparecen entonces desde el inversor privado que seguidamente busca un inquilino hasta el usuario final que monta una cafetería, una droguería u otro establecimiento similar. "Al banco le urge vender las oficinas que ha cerrado porque le cuesta dinero tenerlas en su inmovilizado", comenta Mar Sanz, del grupo Pavisa.

La compra de sucursales cerradas suele tener como protagonistas al comerciante local que ve en estas oficinas una oportunidad para montar su negocio o al inversor con menos aversión al riesgo. En zonas secundarias de las ciudades, los inversores pueden encontrar oficinas vacías de distintas entidades. La posibilidad de elegir entre varias ofertas en la misma ubicación y la ausencia de inquilino que garantice la rentabilidad inmediata abaratan la compra. Además, si el mercado de alquiler sube, el comprador no está condicionado por rentas fijadas para periodos de 25 o 30 años que sí tienen los contratos en los que los bancos permanecen como inquilinos. Su riesgo es encontrar un inquilino estable y solvente. El uso suele adaptarse a la actividad comercial que la zona pueda demandar, y si no hay salida, la sucursal acaba reconvertida en vivienda tras las licencias pertinentes.