La reforma de la ley de alquiler

Muchos se extrañarán de que alguien pueda realizar una valoración cautelosamente positiva de la reforma contenida en la Ley 4/2013, en relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94. Hago constar la expresión “cautelar” porque solo el tiempo podrá decir si el parque de viviendas en alquiler se amplía y, como consecuencia, los arrendatarios encuentran más posibilidades de elegir a un precio adecuado.

Entiendo (con un contenido optimismo que reflejo en el Libro que sobre la LAU ha editado Sepin) que la libertad de pactos siempre es buena y que un arrendador que encuentra a un inquilino que le paga la renta regularmente y, además, le cuida la casa es un premio que se debe valorar y tratar de conseguir que el ocupante siga en el piso muchos años, aunque el precepto legal le permita rescindir llegada la fecha que marca la Ley en sus arts. 9, 10 y 11.

Tenemos una experiencia y fue con el famoso Real Decreto Ley 2/85, donde la libertad de pactos era absoluta y resultó que de un porcentaje de viviendas en alquiler del 11% se pasó en pocos años a más del 20%, considerando que ahora mismo, a pesar de tener posibilidad de rescisión el arrendador, aproximadamente la mitad de los contratos siguen con los mismos arrendatarios por las razones antes apuntadas.

Dicho lo anterior, entramos un poco más en el fondo, explicando algunos de los preceptos más importantes. Lo primero que se achaca a la nueva LAU es que ha bajado el tiempo de vigencia de los contratos (de 5 a 3 años), conforme al art. 9, además de que el arrendador puede pedir la vivienda cuando la necesite para sí mismo, familiares en primer grado de consaguinidad o en caso de nulidad o divorcio. No quiero repetir lo dicho anteriormente, pero insisto en que, si no se da la auténtica causa de necesidad (que, por cierto, debe ser muy justificada y acreditada, pues no vale solo la comunicación genérica), el plazo no se tendrá en cuenta para nada casi nunca, si se dan las circunstancias ya mencionadas de pago de renta y cuidado de la vivienda por el arrendatario. Por otro lado, se concede un privilegio especial al mismo y es renunciar pasados los primeros seis meses del contrato, avisando con treinta días de antelación, con una indemnización muy reducida.

Otra cuestión discutida es la libertad de fijación de la renta inicial, pero ya estaba en el mismo art. 17 de la anterior LAU 29/94 y se mantiene igual, aunque ahora también cabe que se abone determinado tiempo a cambio de obras que realice el arrendatario a favor de la propia vivienda. La diferencia es que para los nuevos contratos se podrá acordar también el Índice de revisión de rentas (art. 18), aunque no guarde relación alguna con el IPC, que sí se aplicará en defecto de pacto. Insisto en lo dicho, el mercado tendrá la última palabra. Si desde luego, como se espera y es una de las razones más importantes del nuevo texto legal, se ofertan muchos nuevos pisos para alquilar de particulares, sociedades y entidades financieras, sería muy extraño que en esa lícita competencia haya abuso en este aspecto.

Lo que sí supone, a mi entender, un gran inconveniente para el arrendatario es que casi se le obliga a anotar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, ya que en otro caso cualquier derecho que esté inscrito se impone al arrendamiento y el mismo quedará resuelto, algo que no ocurre con los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la nueva Ley). Lo que mayor importancia tiene, porque constituye el caso más frecuente en el tema inmobiliario, es la ejecución hipotecaria, pues, como ocurre con los otros supuestos del nuevo art. 13, la plasmación de los derechos de terceros supone la resolución del contrato de arrendamiento.

Esta es la diferencia sustancial entre la LAU 29/94 y la Ley 4/2013, que solo se entiende por un interés absolutamente incomprensible del Ministerio de Justicia, que no ha permitido discutir el tema en la Mesa de Trabajo constituida en el Ministerio de Fomento (Dirección General de la Vivienda) y a la que tuve el honor de pertenecer. Además, no se trata solo de esta casi imposición administrativa, con intervención de Notario y Registrador, pues, aunque el arrendatario tenga las suficientes ganas de pasar por esta extraña imposición, si antes está anotada, por ejemplo, una hipoteca (o cualquier otro derecho real), la inscripción del arrendamiento no tiene ningún efecto positivo, toda vez que la preferencia está en la anotación anterior. En definitiva, este es el gran defecto de la Ley 4/2013 en contra del arrendatario, que, sin duda, necesita ya de rectificación.

Otra cuestión que no se ha tenido en cuenta, que más bien va en contra del arrendador, es dar una solución uniforme a los contratos realizados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 con prórroga forzosa, pues ahora mismo existe una respuesta muy dispar en la jurisprudencia, incluido el propio Tribunal Supremo, partiendo de la base de que no tiene justificación que un arrendamiento pueda durar eternamente, en contra del concepto legal que establece el art. 1543 del Código Civil.

Se debe igualmente aclarar que no hay desahucio “exprés”, ni antes ni ahora. La Ley 4/2013, que ha reformado en parte las normas concretas de la Ley Enjuiciamiento Civil, ha avanzado en algunas cuestiones como facultar al Secretario en determinadas resoluciones y comunicaciones y en que se fije ya la fecha de lanzamiento, en el caso de que el arrendatario no pague cuando sea requerido. El problema aquí está en que, por lo menos en las grandes capitales, los Juzgados están colapsados en general y la tramitación del juicio de desahucio no tiene ninguna preferencia, por lo que pueden pasar meses hasta que empiezan a funcionar las previsiones legales para este tipo de proceso.

Por último, añadir que los arrendamientos urbanos necesitan contar con un texto refundido, pues es un auténtico galimatías tener que acudir, por la fecha del contrato, a unas disposiciones distintas, pues, para algunas cuestiones importantes (por ejemplo, la duración del contrato y las causas de resolución), todo depende de cuándo se firmó el arrendamiento, lo que produce confusión en los profesionales y, sobre todo, en los propios arrendadores y arrendatarios.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de SEPIN