"Ya hemos vendido suelo al contado y tenemos bastantes ofertas"

Juan Barba (Ávila, 1972), 18 años en el sector inmobiliario, es el director de Activos Inmobiliarios de Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) de la que se ha dicho que es una de las mayores inmobiliarias de Europa.

No se ha prodigado mucho en prensa. A El País le explicaba hace tiempo, cuando era director para España y Portugal de la entidad financiera Aareal Bank, el peligro de la tremenda presión que la política de dinero barato ejercía en el mercado financiero, ya que recalentaba el mercado inmobiliario y podría llevar a que promotores y banca emprendieran grandes actuaciones sin viabilidad clara. Pedía cautela. Era mayo de 2005. De nuevo, en 2008 nos hablaba desde la firma británica de capital riesgo Doughty Hanson. En esa ocasión, de refinanciación y liquidación de las promotoras. Esta vez, Juan Barba nos atiende por teléfono, entre gestión y gestión porque, detractores o defensores del banco malo, todos coinciden en reconocer que el equipo trabaja de forma intensa y a buen ritmo.

Pregunta: Sareb, ¿inmobiliaria o financiera?

P. Se dice que durante los primeros dos años se venderán los mejores activos y en años sucesivos será complicado dar la rentabilidad que se ha anunciado (13-14%)

R. Como entidad liquidadora que somos, tenemos que vender. Nuestra estrategia, en búsqueda de esa rentabilidad, pasa por utilizar vehículos de inversión para los mejores activos, lo que nos permitirá obtener plusvalías en el corto plazo y mantener un porcentaje de la cartera en el medio. Lo cierto es que la mayor parte de los activos, aproximadamente el 60%, es vivienda acabada con un valor medio de entre 120.000 y 130.000 euros.

P. Se esperaban de Sareb grandes rebajas en los precios y una clara influencia en el mercado. De hecho, se dice que se han detectado precios que en lugar de bajar, habían subido…

R. Desde el primer momento, la obsesión de Sareb es que los activos reflejen el precio de su mercado; que dicho precio sea competitivo y que permita que se transformen en ventas. Gestionar de un día para otro cien mil activos, más los préstamos, no es fácil. Para facilitar la operativa, en un inicio, dictamos reglas generales y sencillas, lo que ha podido provocar alguna desviación puntual en el corto plazo, que se está intentando corregir lo antes posible.

P. ¿Cómo se fijan los precios?

R. Las entidades, basándose de los agentes de la propiedad inmobiliaria con los que colaboran y de sus delegados territoriales y otras herramientas del mercado como los portales inmobiliarios, fijan el precio sobre sus activos. Nosotros revisamos la propuesta. La aceptamos en la mayoría de los casos pero en otros proponemos corregirlo al alza o a la baja para ponerlo a valores de mercado. Intentamos poner precios acordes con el mercado. Hemos fijado ya unos 33.000 precios.

P. ¿Hay contactos con grandes fondos para vender en bloque?

R. Estamos siendo muy activos. Hemos lanzado ya la primera cartera y estamos listos para ofrecer otras en condiciones de transparencia y concurrencia. El procedimiento es que invitamos a buen número de fondos seleccionados con los que firmamos acuerdos de confidencialidad… Nama (el banco malo irlandés) tardó, aproximadamente, dos años y un mes en poner la primera cartera en el mercado. Nosotros lo hemos hecho en cuatro meses.

P. Se tutela la política comercial de cada entidad o solo se pedirá resultados al final del año?

R. Tenemos un seguimiento semanal de las ventas para seguir de cerca su evolución. Además, en algunos casos lo que vamos a hacer es poner los pisos en alquiler en zonas en las que no hay mercado de compra. Por ejemplo en algunos municipios de Castilla La Mancha o en la Comunidad Valenciana, porque son comunidades con exceso de oferta.

P. Algunos profesionales del sector se quejan de que no se cuenta con ellos ¿ya está cerrada la estructura necesaria?

R. Tenemos que crecer algo más pero vamos a seguir recurriendo a muchos terceros; pretendemos apoyar nuestra gestión en ellos. Hemos desarrollado una sólida y estricta política de proveedores, que garantiza la concurrencia, la transparencia y la rotación.

P. Todo el mundo apunta a los suelos como el gran problema.

R. Pues hemos cerrado varias ventas al contado y tenemos un pipeline de ofertas reseñable. Eso nos permite decir que no va a ser un mal año en ese apartado, en relación a nuestras expectativas. Estamos evaluando suelo por suelo y en algún caso la mejor estrategia es esperar en lugar de desarrollarlo o venderlo.

P. Se ha publicado sobre las comisiones que se están pagando por la comercialización: 0,15, 0,2 por activos comercializados…

R. Hay unas tablas, que entendemos, son de mercado.

P. La auditoría respecto a gastos de comunidades, mantenimiento, junta compensación de suelos ¿estará entregada en plazo? ¿se puede evaluar ya la repercusión del coste de la permanencia de los activos en la cartera aproximadamente y qué porcentaje puede ser irrecuperable?

R. La respuesta se podrá dar en julio cuando finalice la due diligence. Ya está analizado aproximadamente el 50% de la cartera. Y desde el principio tenemos presupuestos de las entidades que son las que conocen sus activos: gastos de comunidad, IBI, seguridad, mantenimiento…

P. Puede Sareb prestar u obligar a una de sus entidades a dar préstamos por ejemplo al promotor para que acabe una promoción.

R. Son dos temas distintos. Por una parte, en los activos inmobiliarios traspasados se han incluido los límites disponibles de los préstamos promotor. Por otro, respecto a si se puede obligar a otras entidades es obvio que no. Cada entidad es soberana en su política de financiación.

P. Las organizaciones sociales piden que las viviendas de entidades nacionalizadas constituyan un parque de viviendas de alquiler social, a precios por debajo de mercado.

R. De momento, Sareb cuenta con 5.000 alquiladas y esa cifra va en aumento. Parte de las viviendas se pondrán en alquiler a precios razonables y asequibles pero descartamos toda connotación que suponga donarlas. No podemos desprendernos de ellas. Los ciudadanos avalan la deuda con la que las hemos comprado y tenemos que devolver esa cantidad. Además, crear ese parque parece más un papel de las administraciones públicas.

P. ¿Preocupa el anuncio de la Junta de Andalucía para gravar la vivienda vacía?

R. Sareb está obligada a gestionar y comercializar su cartera de la manera más eficiente posible y las medidas que aplique la Junta dificultarían que cumplamos ese compromiso -adquirido tanto en España como en la Unión Europea y nuestros accionistas y, al revés.