La liquidación de Llanera anticipa el fin de otras grandes inmobiliarias

En la época del pelotazo, una huerta no era solo un terreno en el que se cultivaban hortalizas o frutales. Al menos no lo era para inversores y promotores, capaces de imaginar sobre cualquier trozo de tierra proyectos inmobiliarios, algunos colosales. Era el caso de la macrourbanización que a finales de 2006 ideó Llanera Inmobiliaria sobre un campo de naranjos de nueve millones de metros cuadrados que adquirió en la localidad de Chiva (Valencia) por 186,3 millones de euros. La operación estaba financiada por el protagonista de uno de los grandes fiascos de la crisis, Lehman Brothers, y estaba llamada a ser un gran negocio, puesto que incluso antes de poder construir en ellos esos terrenos ya estaban valorados en 300 millones de euros.

Todo salió mal. Solo un año después Llanera, que durante su apogeo incluso patrocinaba equipos de fútbol como el Valencia CF o el inglés Charlton Athletic, se convertía en la primera gran inmobiliaria que se veía obligada a solicitar el concurso de acreedores con una deuda de 746 millones de euros y marcaba la senda que luego seguirían otras grandes como Martinsa Fadesa, Habitat o Sacresa. Llanera ha dado ahora un paso más y se ha convertido en la primera gran promotora que ha entrado en liquidación.

La historia de la inmobiliaria valenciana no es muy distinta de la de muchas otras del sector. Una pequeña promotora familiar nacida en 1988 y muy apegada a su comarca fue creciendo a medida que la burbuja se hacía más grande. Cuando esta explotó, Llanera inauguró una oleada de concursos de acreedores por la que desde entonces han pasado más de 4.800 inmobiliarias. Salió del trance, pero ahora, cuando debía cumplir con el convenio, se ha visto abocada a la liquidación.

Más de 4.800 compañías han pedido el concurso en cinco años

El sector ve con preocupación el final de Llanera, que temen pueden replicar otras grandes. “Hasta ahora los bancos han ido refinanciando las compañías, pero tras los decretos Guindos del año pasado ya han provisionado la pérdida de valor de esos créditos en sus balances y a partir de ahora van a elegir a qué promotoras salvan y a cuáles no, en función de las posibilidades de recuperación de sus préstamos”, asegura el responsable de Valoraciones de CB Richard Ellis en España, Javier Kindelan.

La inmobiliaria valenciana superó el concurso con una generosa quita del 50% al considerar que su “actividad tiene especial interés para la economía”, lo cual fuentes judiciales consideran que en ese momento tenía sentido. “Era el primer gran concurso. Hay que valorarlo en función de la situación de entonces”, justifican esas fuentes. Una vez transcurrido el periodo de gracia que le daba el convenio, sin embargo, Llanera no ha podido hacer frente a los pagos a sus acreedores. Y una decisión judicial, que la dejaba sin una indemnización de 20 millones, le acabó dando el último empujón hacia su desaparición. “La empresa estaba en periodo de carencia y ahora llegaba el momento de empezar a cumplir. El juez deberá dictaminar ahora por qué lo ha hecho”, explica el letrado de Iure Abogados Carlos Pavón.

La quiebra de Reyal Urbis el año pasado fue vista como un aviso al sector de que los bancos no tendrían ningún reparo a dejar caer a inmobiliarias, por muy ilustres que fueran. El consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, prevé que otras firmas sigan el camino de Llanera. Dependerá de la composición de su cartera. “Solo sobrevivirán las que tengan ingresos procedentes de alquileres, las que posean promociones terminadas que puedan vender por encima del valor de la deuda o las que cuenten con el apoyo de una entidad bancaria”, asegura Echavarren, quien recuerda que muchas inmobiliarias ya están viviendo una liquidación encubierta al ir cancelando deuda a cambio de activos que se queda el banco.

Las promotoras acumularon en 2012 unas pérdidas de 3.224 millones

Como Llanera, también lograron salir del concurso de acreedores grupos como Martinsa Fadesa, Sacresa o Habitat. Y esta última, por ejemplo, también tuvo que acudir a la banca a pedir árnica cuando se acabó su periodo de gracia para aplazar al periodo de entre 2016 y 2018 el pago de casi toda la deuda pendiente. Fuentes judiciales explican que uno de los problemas de las promotoras está en que el contexto hace casi imposible cumplir con un plan de negocio que impone un estricto calendario de ventas y devoluciones.

Las inmobiliarias cotizadas, las mayores en un sector que en su día estuvo muy atomizado, han hecho una cura de adelgazamiento durante la crisis para poder sobrevivir. Estas compañías, que el año pasado acumularon unas pérdidas de 3.224 millones de euros, han soltado lastre al desprenderse del 25% de su deuda, que a finales del año pasado era de casi 24.000 millones de euros, a cambio de reducir su tamaño a casi la mitad (ver gráfico). Aun así, todavía no han logrado zafarse de ese activo tan apreciado durante el <CF1001>boom<CF1000> cuyo valor hoy en muchos casos es cero: el suelo. Solo las seis primeras inmobiliarias españolas suman 31,2 millones de metros cuadrados, parte del cual está también en América Latina o el Este de Europa, donde las empresas han sufrido grandes fiascos.

Si el calendario ya es un problema para garantizar la viabilidad de la empresa en un contexto recesivo para el sector, ahora se añade la competencia de la banca. Los siete primeros grupos bancarios españoles vendieron inmuebles por 14.029 millones de euros, una cifra abrumadora frente a los 384 millones de euros que sumaron las siete inmobiliarias cotizadas.