Precios de la vivienda a la baja e intereses hipotecarios al alza

Preocupación. “Dentro de unos años”, alerta el profesor Luis Fabra, de la Universidad de Zaragoza, “se hablará de las hipotecas que se están firmando en estos últimos años porque tipos de interés del 4% son sostenibles con el actual euríbor, al 0,5%, pero si sube al 5%...”. Añade que la previsión es que se mantengan los tipos bajos, pero se trata de préstamos a 20 o 30 años y el escenario puede variar y los tipos subir hasta hacer insostenible el pago.

El profesor coordina el Anuario 2012 de Estadística Registral Inmobiliaria. Es la novena edición de esta publicación, que incorpora el índice de precio de la vivienda de ventas repetidas (IPVVR) basado en el Case-Shiller estadounidense. Refleja un descenso del 13% del precio durante el ejercicio pasado, mucho más acusado que el de años anteriores: en 2010 bajó un 6,6% y un 10,6% en 2011. Desde el primer trimestre de 2008 se acumula una bajada en el precio de la vivienda del 30%.

El precio de la vivienda bajó un 30% desde 2008 y un 13% en 2012. Los locales comerciales se depreciaron un 14% el pasado año

El IPVVR analiza viviendas que ya han sido vendidas por lo menos dos veces en el periodo de estudio. “De lo contrario, se comparan precios de inmuebles que no son homologables. Por ejemplo, las viviendas que se comercializan actualmente son de mayor calidad que las que se vendían en el ciclo alcista. Es como la encuesta de coste salarial: los salarios bajan poco si no tenemos en cuenta que en el mercado laboral permanecen quienes perciben mayor retribución”, explica Fabra.

El profesor ha introducido una variable para medir el componente especulativo del mercado, al tener en cuenta no solo el precio al que se ha vendido una misma vivienda, sino cuánto tiempo ha estado en manos del propietario. “Vemos que en 2012 aumentó el periodo medio de posesión hasta casi los nueve años. En 2006, una tercera parte de las viviendas que cambiaron de propietario habían estado en manos del primero menos de tres años. Esto va cambiando notablemente... lo que no quita que vuelva a ocurrir, pero hoy por hoy tenderá a ponerla en renta antes que revenderla”.

Otra de las novedades que se desprenden del anuario de estadística registral es la de que aumenta la compraventa de viviendas por parte de personas jurídicas, aunque no llega al 19% del total, “lo que en parte puede deberse a que están siendo compradas por entidades financieras y empresas vinculadas”, anota Fabra. En los últimos años, el peso de las operaciones realizadas por empresas jurídicas era mucho menor. Por ejemplo, en 2010 supusieron el 6,5%.

Por tamaño de vivienda, las de más de 80 metros cuadrados suponen más de la mitad de las compraventas. Las de menos de 40 metros cuadrados son solo el 3% de estas.

Los extranjeros que más compran son los europeos, en lugar de los ecuatorianos y marroquíes

El anuario aporta algún dato esperanzador. Crecen las compras por parte de los extranjeros: vuelve a ser más del 8,1%, tal como sucedía en el ciclo alcista: en 2007 fue de un 8,3%. El de 2012 es el resultado más elevado de los últimos cinco años, pero en esta ocasión el perfil es otro. En 2006, los primeros puestos los copaban ecuatorianos, rumanos o marroquíes, mientras que en 2012 apuntan a un interés turístico: franceses, rusos, alemanes, belgas, noruegos, italianos y suecos.

Esto puede aportar una llama de esperanza a la deteriorada economía española. Y de tal deterioro económico da fe la evolución de los precios medios registrados en locales comerciales y naves industriales. Han descendido los primeros un 14% y casi llega al 18% la rebaja de las segundas.

El precio medio de los locales se fija en 1.456 euros el metro cuadrado en España, aunque en Madrid alcanza los 2.330 euros, seguida del País Vasco, Baleares, Aragón y La Rioja (entre los 1.740 y los 1.600 euros). En el caso de las naves, Madrid, con 828 euros el metro cuadrado; Baleares, con 650 euros, y el País Vasco, con 614, encabezan el listado de los más caros. La media nacional se fija en 431 euros.

“Estos datos nos permiten medir el componente mercantil de la actividad inmobiliaria. Lógicamente, el precio de este tipo de activos baja. Refleja los ajustes de mercado y la sobreoferta tanto de parques y naves industriales como los excedentes de locales y oficinas por el cierre de negocios”, según el profesor de la Universidad de Zaragoza.

La estadística registral permite ver los efectos de la reestructuración financiera: las cajas de ahorros han perdido 28% de cuota de mercado. El importe medio de las nuevas hipotecas se ha situado en 1.240 euros el metro, cuando un año antes estaba en 1.511 euros.

En cuanto a la cuota mensual media hipotecaria, se situó en 585,59 euros en 2012, el 30,8% del coste salarial.