Hacia una gestión inmobiliaria profesionalizada

Hemos asistido en los últimos años a innumerables análisis en artículos, libros y documentos de trabajo sobre las causas de la crisis inmobiliaria española. Coincidimos prácticamente todos en el diagnóstico, en los excesos e incluso en los responsables de tal realidad. Sin embargo, no he sido capaz de encontrar demasiadas referencias a propuestas de futuro. Las siguientes reflexiones agrupan algunas de las propuestas que en una hoja de ruta del sector deberían considerarse para dinamizar el sector y no caer en errores del pasado.

El actual stock de vivienda nueva estimado por el servicio de estudios de CatalunyaCaixa es de 818.000 unidades (704.000 deduciendo autopromoción), con unas expectativas de vaciado prácticamente nulas después de las últimas proyecciones de evolución demográfica del Instituto Nacional de Estadística (INE). La demanda anual prevista se sitúa entre las 110.000 y las 130.000 unidades anuales, que prácticamente se compensan con el cómputo de proyectos en curso o con niveles de consolidación elevados que, ya sean computables como producto acabado futuro o como obra parada, deberán tenerse en cuenta en el cómputo del stock. Por parte de la demanda, las entidades financieras vendieron en 2011 unas 65.000 viviendas nuevas y de segunda mano. Asumiendo una ratio del 50% entre ambos productos, la cuota de mercado se situaría en el entorno del 27%. El sector promotor vendió de forma directa o con el soporte de las propias entidades financieras el resto de la obra nueva.

Estas cifras, junto con el lento proceso de ajuste de precios de los inmuebles, son poco alentadoras para una rápida absorción del stock a medio plazo y fueron la base que motivó los decretos 2/2012 y 18/2012 en lo referente a saneamiento de carteras de inmuebles y préstamos promotores. Estos decretos, junto con el análisis de pérdida esperada realizado por Oliver Wyman, impulsarán la presión vendedora en aquellas entidades que todavía no tenían una estrategia contundente en este sentido o un balance sin los niveles pertinentes de adecuación al mercado.

Desde el punto de vista de la financiación de nuevos proyectos, el sector quedará expuesto a otras fuentes de capital alternativas

En lo referente al producto residencial financiado, y en función del tratamiento final de las provisiones sobre la nueva obra en curso futura, podríamos asistir a una mayor desaceleración de la actividad promotora tanto en el ámbito residencial como patrimonial. Las actuales restricciones de liquidez y los requerimientos de solvencia de Basilea III configuran un desincentivo claro a la financiación bancaria de la actividad promotora en un momento en el que, con independencia de la visión macroeconómica de la crisis, existen zonas en las que los promotores y bancos podrían poner en valor suelos en localizaciones excepcionales de forma selectiva. Desde el prisma contable y de consumo de capital es pertinente, por ello, pedir un trato diferencial en provisiones en los nuevos desarrollos que, cumpliendo con los requisitos que establezca el regulador (consolidación de proyecto, preventas, etcétera), puedan liberar parte de las provisiones que se exigen al suelo al pasar a ser proyectos en curso.

Desde el punto de vista de la financiación de nuevos proyectos, el sector quedará expuesto a otras fuentes de capital alternativas, como el private equity, los fondos institucionales o las compañías de seguros, que cubran el gap de financiación que el sector bancario no pueda asumir. Este razonamiento aplica también al sector patrimonial, en el que estamos asistiendo a procesos de refinanciación de deuda sobre activos alquilados en toda Europa que son cubiertos parcialmente por las entidades financieras con menores LTV (relación préstamo / valor) y mayores spreads. El diferencial no cubierto se estima, según datos de Morgan Stanley, entre 400.000 y 700.000 millones de euros para el conjunto de Europa. En el mercado inmobiliario estadounidense, el 50%-60% de la financiación ajena es aportada por bancos, mientras que en Europa se acerca al 90%-95%.

El desarrollo de vehículos como los REIT (real estate investment trust), que faciliten la entrada de capital una vez que el ajuste en precios ya haya concluido, es clave. Las medidas aprobadas en el anteproyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas del pasado mes de agosto van por la dirección correcta en lo que a las socimis (sociedades de inversión inmobiliaria) concierne, acercándolas ya a los comparables que conocemos en otros países. Pueden abordarse a futuro desarrollos sobre inversión en créditos inmobiliarios a través de los mortgage REIT.

En el mercado de alquiler residencial debe entenderse que la situación actual de mayor demanda de alquiler, mal llamada coyuntural, es estructural

En el mercado de alquiler residencial debe entenderse que la situación actual de mayor demanda de alquiler, mal llamada coyuntural, es estructural. Los niveles de renta disponible del país y los cambios en las políticas de crédito derivadas no únicamente de la crisis actual, sino por las nuevas exigencias de solvencia que en los próximos años deberá cumplir la banca, harán de la vivienda de alquiler una alternativa real más allá del 17% del mercado actual. Este hecho generará nuevos especialistas en el mercado que apostarán por invertir y gestionar carteras de vivienda alquilada adquirida a precios de los que deriven rendimientos comparables a los de países con mercados de alquiler consolidados. El marco jurídico arrendador-arrendatario debe permitir dicha estabilidad.

El espíritu de estas u otras medidas descansa sobre la base de que merece la pena la gestión activa y puesta en valor de parte de los activos que configuran los stocks inmobiliarios desde la óptica empresarial, financiera y social. Desde esta óptica surgirán plataformas de gestión de activos que liderarán la reforma de este sector como los principales actores a futuro.

La creación de sociedades inmobiliarias filiales de entidades financieras y la posible agrupación de parte de ellas en una o varias empresas inmobiliarias desconsolidadas de sus matrices bancarias deberían enfocarse en esta línea. Si se pretende que en algún momento, con mercados de capitales desbloqueados y menor volatilidad e incertidumbre sobre el país, inversores internacionales apuesten por invertir en estas sociedades, será conveniente haber trabajado sobre estos activos de forma intensa para poder presentar propuestas de venta con niveles de consolidación y certeza urbanística y jurídica adecuados a las exigencias de estos inversores.

En el caso de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SGA-PRB), el llamado banco malo, a la que se aportarán activos y préstamos inmobiliarios, aplica, si cabe con mayor intensidad, el razonamiento anterior. La participación pública y duración limitada obligarán a una gestión intensa no solo en la comercialización de producto acabado, sino también en alquiler, gestión urbanística de suelos, proyectos en curso y recuperación y/o refinanciación del crédito.

Será clave dotar a estas sociedades de equipos con capacidad demostrada de gestión de multitud de expedientes tanto de activos adjudicados como de carteras de préstamos con visión de proceso y foco en eficiencia derivada de la tecnología y los procedimientos adecuados. Estas plataformas de gestión no tienen comparables hoy día más allá de las propias entidades aportantes que en los últimos cuatro años han adecuado y dimensionado sus recursos para atender dichos requerimientos.

Las claves organizativas para asegurar el éxito inicial y sentar las bases para futuras incorporaciones de nuevos socios son, a mi entender: 1. Contar con dichas plataformas de gestión, a través de la estructura corporativa más adecuada. 2. Dotar a la SGA-PRB de un plan estratégico creíble que combine venta, alquiler, gestión urbanística y promoción o rehabilitación. 3. Aprovechar las economías de escala derivadas de la integración de activos y gestión conjunta, que a su vez combine el conocimiento local de cada división territorial.

Sin embargo, la condición previa necesaria que debe cumplirse para asegurar la actividad de esta nueva sociedad es un precio de transferencia de mercado. El equilibrio entre dicho precio de transferencia y su impacto directo en el saneamiento de las entidades aportantes, e indirecto sobre el resto de entidades, es un difícil ejercicio en el que nos jugamos la credibilidad sobre el proceso de ajuste final de precios. Algunos países optaron por diferir la pérdida a futuro en función de las ventas efectivas, o fórmulas de esquemas de protección de activos. En nuestra situación actual, el punto de partida de esta negociación debería ser un precio de aportación a partir del precio de mercado que se deriva de las operaciones de venta actuales, añadiendo un descuento adicional aplicable a una parte de los activos por futuros deterioros de mercado en función del plan de negocio esperado para cada segmento de producto.

Recordando un comentario en este mismo periódico del consejero delegado de una importante inmobiliaria española, en el que decía que en la mesa de reuniones no hay una fuente con caramelos, sino con sobres de paracetamol, esperemos que en la sala de reuniones de esta nueva sociedad no haya sobres de Prozac para aliviar el desánimo por inactividad.

Eduard Mendiluce es consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria