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Propiedades

Crédito al promotor inmobiliario: refinanciación en entredicho

Los 30.000 millones para cubrir créditos normales ponen a la banca en un brete

La recurrente refinanciación de empresas inmobiliarias ha sido, desde hace cinco años, el recurso utilizado por las entidades financieras para evitar males mayores. Ahora, con la aplicación del segundo Real Decreto Ley, aprobado por el Gobierno el pasado mes de mayo, algo puede cambiar. "Tendrá un lógico impacto porque obliga a provisionar los créditos normales. Provisiones que inicialmente computan como pérdidas, aunque, al final, la venta de estos activos podría incluso llegar a dar beneficios", comenta Emiliano Garallar, director de Garallar Asociados.

 Está por ver qué estrategia siguen a partir de ahora los bancos una vez aportados 30.000 millones más por esos créditos normales, entre los que se encuentran la mayoría del crédito promotor refinanciado, considerado hasta ahora, de forma un tanto artificial, como no problemático. "No creo que cambie mucho la cosa. Mientras las provisiones no vayan a más, seguirán refinanciando para evitar reconocer las pérdidas, sobre todo por los suelos", afirma Enrique Quemada, jefe del asesor de fusiones y adquisiciones ONEtoONE Capital Partners.

Con el conocido por algunos como decreto Guindos 2.0, la banca está obligada a elevar la cobertura del 7% lineal contabilizado hasta un porcentaje que varía en función del activo de que se trate. Los suelos al corriente de pago (valorados en unos 25.000 millones de euros), hasta el 52%; las promociones en curso (16.000 millones) se cubrirán hasta el 29%; un 14% para los 61.000 millones de crédito normal por viviendas terminadas, y, finalmente, se deberán aportar dotaciones para cubrir el 52% de los 18.000 millones en créditos sin garantía real.

La resolución de los procesos de refinanciación en curso de inmobiliarias como Reyal Urbis o Realia pondrá en evidencia hacia dónde se decantan las entidades financieras. "No creo que estén por la labor de poner más dinero y seguir refinanciando, ni tampoco instar el concurso de acreedores", comenta Garallar. Lo más probable es que se prosiga por la vía de adjudicarse activos a cambio de deuda o proceder a ejecutar las garantías hipotecarias cuando existan, utilizando cada vez más la vía extrajudicial, mucho más rápida. Y también, como sucedió con Colonial o Metrovacesa, acometer la capitalización del crédito, de forma que las entidades se convierten a la vez en deudores y acreedores.

Con la estrategia seguida hasta ahora de mantener como normales estos créditos refinanciados, lo que se ha conseguido es mantener un valor irreal de la garantía inmobiliaria, que ha contribuido, entre otras cosas, a financiar solo a empresas dudosamente solventes, detrayendo con ello la financiación minorista para la adquisición de activos.

Para las inmobiliarias refinanciadas, la situación en la que se ven inmersas resulta un tanto disparatada a la vista de las sucesivas cuentas de resultados presentadas. Sin ingresos reales por la actividad promotora propiamente dicha y con un aumento de los gastos financieros que acarrean un mayor coste para mantener los activos.

Acogerse al concurso

Al margen de los continuos acuerdos de refinanciación, el estallido de la burbuja inmobiliaria dejó por el camino a un sinfín de promotores que no tuvieron más remedio que acogerse a la vía del concurso de acreedores ante la manifiesta insolvencia y la negativa de los acreedores a poner un euro más para refinanciar su deuda.

En la mayoría de los casos, la imposibilidad de llegar a un acuerdo para acordar un convenio de pago acaba con la liquidación de la sociedad. En otros, el acuerdo abre el camino hacia la salida del concurso y la posibilidad de que los antiguos administradores recuperen el control y prosigan con la actividad.

Martinsa-Fadesa, la empresa presidida por Fernando Martín, no acaba de ver superada la insolvencia. No lo hará hasta que quede definitivamente cerrada la vía de recursos contra la sentencia aprobatoria del convenio concursal.

Y en los últimos días, otras inmobiliarias, como Detinsa o Sacresa, han visto el final del túnel. En el caso de Detinsa, dirigida por José Antonio Moreno, el juzgado ha aprobado el convenio de pago pactado con los acreedores y ha dictado el cese de los administradores concursales. Detinsa se declaró en quiebra en mayo de 2010 con una deuda de 550 millones. El acuerdo ha sido posible gracias a las quitas y aplazamientos del pago pactados tanto con los bancos como con la Agencia Tributaria.

De forma paralela al concurso, Detinsa ha aprovechado el tiempo para sacar beneficio a su antigua sede de Las Rozas con la firma de un contrato de alquiler por el que la cadena Altafit ha reconvertido las antiguas oficinas en uno de sus gimnasios franquiciados, abierto a principios de mayo. El propio Moreno, según fuentes próximas a Altafit, ha entrado en el negocio.

También Sacresa, con una deuda de más de 1.800 millones, ha alcanzado preacuerdos con la mayor parte de los acreedores para superar el concurso, aunque existe uno, el Royal Bank of Scotland (RBS), con créditos por valor de 300 millones de euros, que no está por la labor de aceptar propuesta alguna.