La ratonera de las hipotecas en divisas

La depreciación del euro frente a otras monedas encarece el coste de la vivienda

Los paneles informativos del interior del Palacio de la Bolsa de Madrid.
Los paneles informativos del interior del Palacio de la Bolsa de Madrid.EFE

Los errores del pasado percuten en el presente. Quienes en los años de mayor fortaleza del euro —los que transitan entre 2006 y 2008— suscribieran una hipoteca en divisas no solo tienen una peligrosa carga financiera sino un verdadero dolor de cabeza. La debilidad del euro frente a monedas como el yen o el franco suizo —las que más se usaron como referencia en estos productos— ha "metido a muchas personas en un auténtico atolladero", reconoce un consultor inmobiliario. En 2007 por un euro te daban entre 160 y 165 yenes, pero en nuestros días la moneda europea se ha devaluado frente a la asiática más del 60%. O sea, la mensualidad de la hipoteca durante este tiempo ha subido en ese mismo porcentaje. Un número inasumible para más familias de las que pensamos.

En la asociación de consumidores Adicae, Paco Sanz, uno de sus portavoces, cuenta que en los dos primeros meses del año han recibido 1.400 reclamaciones relacionadas con hipotecas, de las cuales 47 se refieren a las confeccionadas con divisas. "Se quejan de la elevación de las cuotas, que para algunos hipotecados son insostenibles". Y remata: "Hay casos en los que la hipoteca multidivisas es causa de riesgo de impago y de pérdida de la vivienda".

¿Hasta tal extremo se ha llegado? El problema es que muchas veces las entidades financieras no informaron en su día lo suficientemente bien y "se pasó por alto un pequeño detalle: que con el movimiento de la divisa no solo sube la letra mensual sino también el importe total de la deuda", resume con ironía Santiago Pons, asociado de EFPA España (Asociación Europea de Asesores Financieros). Este detalle se amplifica si pintamos sobre esta página un caso práctico que, desde luego, produce muchas reacciones pero ninguna se dirige hacia la tranquilidad.

El 10 de mayo de 2007 Pedro de Alba pidió una hipoteca por 400.000 euros que, con un cambio de 165 yenes por euro, se tradujo en 66 millones de yenes a un plazo de 30 años. Se fijó con un tipo de referencia de líbor (interés en el mercado de Londres) mes del yen más un 1%, que en aquel entonces se situaba en el 0,6% + 1%= 1,6% anual. La letra pequeña nos cuenta que la amortización será en la moneda japonesa y se repartirá en 360 cuotas mensuales de 230.960 yenes. Esta cifra, ojo, es solo durante el primer mes, luego variará en función del líbor.

Para algunos hipotecados las cuotas llegan a ser insostenibles. 

Paco Sanz, Adicae

Muy bien. Estas son las cartas que hay encima de la mesa. El primer mes Pedro de Alba paga 1.400 euros (230.960 / 165 = 1.400 euros). Y los números le cuadran. Pero el yen no se está quieto y el 1 de enero de 2012 —tras tres años y medio de subidas— cotiza ya a 99 unidades. Ahora para comprar al cambio actual los 230.960 yenes hay que desembolsar al mes 2.332 euros, un 67% más. Y no solo ha subido nuestra mensualidad sino que el capital vivo del préstamo aumentó en el mismo porcentaje. Un negocio ruinoso. Por si fuera poco, las previsiones para este año hablan, según Pablo del Barrio Quintana, analista de XTB, de unos "niveles cercanos a 100 yenes por euros". El tipo de cambio no dará un respiro.

Estos son los cálculos que plantea Jesús Pérez, profesor del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), quien advierte de los riesgos de esta operativa. "En una hipoteca multidivisas, por lo tanto, el peligro viene dado por una subida en el índice de referencia (líbor) pero también por la apreciación de la divisa en la que se construye la hipoteca", asevera.

Además, y esto se olvida muchas veces, este tipo de créditos tiene costes añadidos que se suman a los de cualquier préstamo hipotecario tradicional: apertura, cancelación, gestoría y registro.

Ese, por así decirlo, coste extra pocas veces se tiene en cuenta y eso que no hablamos de gastos precisamente despreciables. Al contrario. Están, por ejemplo, las comisiones que el banco aplica por cambio de divisa y que varían según la entidad. Sobre un préstamo de 1.000.000 de euros un 0,15% por cambio de divisa suponen 1.500 euros. Además, también se aplica una comisión por cambiar mensualmente en nuestro caso euros a yenes para pagar la hipoteca. Sigamos con las comisiones.

Sobre un préstamo de 1.000.000 de euros un 0,15% por cambio de divisa suponen 1.500 euros

Si el tipo de referencia del crédito contratado es de líbor mensual del yen con un diferencial del 2,5% y la comisión que aplica el banco o la caja por comprar esa divisa es del 2,5% (algo que se ajusta a la desesperada búsqueda de márgenes de muchas entidades) quiere decir que si el líbor se encuentra en el 0,2% hay que sumarle un 2,5%. Por lo tanto, el tipo real al que paga el cliente su préstamo es el 5,2% (líbor + diferencial + comisión del banco). Muy por encima del 4,5% al que abonaría el crédito estándar en euros y referenciado a un euríbor del 2%. Pero ¿qué se puede hacer si está atrapado en esta situación?

Una de las opciones es la retirada incondicional. “Este tipo de hipotecas suponen un riesgo brutal. Te puede salir muy bien o muy mal”, apunta David Cano, socio de AFI (Analistas Financieros Internacionales). “Si sale cruz, lo mejor es aceptar la pérdida, salir cuanto antes y cambiar la hipoteca a euros”. Otro consejo. Este procedente de Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores: “Para pedir estas hipotecas hay que tener cultura financiera y capacidad económica de reacción con el fin de amortizar cuando baja el tipo de cambio de la divisa frente al euro”. Pero muy pocos pueden asumir sin pestañear sobrecostes, como hemos visto, del 67%. Así que hay que buscar otras opciones.

Es posible comprar cada mes los yenes o los francos suizos en otras entidades distintas de la nuestra con precios más razonables. Otra alternativa es contratar un seguro de tipo de cambio, pero tiene un coste y tributa con independencia de la pérdida latente que genere el crédito hipotecario. También se puede usar solo puntualmente (el sentido de estos productos es aprovechar la fluctuación del tipo de cambio) una opción put sobre el euro y la divisa. Y, desde luego, es muy recomendable abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de monedas compradas a buen precio. “Es mejor saber de antemano el precio al que compramos la divisa que mes a mes nuestra entidad nos la compre a la cotización que esté en ese momento”, aconseja Jesús Pérez.

Pero si hay algo que sorprende es que sería justo ahora, cuando el euro sufre una fuerte depreciación contra otras divisas, como el yen, el momento en el que tendría más sentido suscribir estos créditos multidivisas. Pero prácticamente ninguna entidad los comercializa. Bankinter comenta que “las comercializaba hasta hace tres años”, el Santander afirma que “si el cliente lo solicita se le hace un traje a medida”, aunque recuerdan su elevado riesgo, y Banesto directamente no los vende. Sin duda estos productos han causado demasiadas bajas entre los consumidores, y las entidades financieras parecen no querer volver a participar en esta guerra.

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