Vuelven las ventas sobre plano

Después de dos años de sequía en la construcción de viviendas y con todas las cautelas del mundo, algunas empresas inmobiliarias han decidido que ya es hora de poner en valor los miles de metros cuadrados de suelo que acumulan en sus carteras.Y lo hacen con ajustes de precios que oscilan entre el 20% y el 35% respecto a los máximos registrados a finales de 2007, cuando estalló la crisis. Y en zonas donde la demanda es alta y el stock de viviendas llave en mano no resulta muy significativo. Recuperan así términos tan olvidados entre los profesionales del sector, como ventas sobre plano o reservas.

A lo grande, como en los mejores años del boom, lo hace Pryconsa, que lleva un mes comercializando dos nuevas promociones en Madrid. Se trata de 113 pisos en el distrito de San Blas. Unos, en la calle de Miguel Yuste con vuelta a la de Isaac Ramos, dentro del reconvertido polígono de Julián Camarillo. Los otros, en el barrio de Las Rosas, junto al estadio de La Peineta.

"Desde septiembre del año pasado hemos notado un punto de inflexión. Se ve que la situación ha mejorado, que la gente se está moviendo. Ahora se trata de saber lo que el cliente está dispuesto a pagar en cada sitio", comenta Manuel González, director de marketing de la promotora madrileña. "Tenemos los terrenos pagados. Podíamos haber pedido financiación, pero preferimos no meternos en locuras", asegura González en relación a los 10,9 millones de euros que, en octubre de 2007, les costó el solar adquirido al Ayuntamiento de Madrid en Miguel Yuste.

Las condiciones de esta adquisición han permitido a la inmobiliaria ajustar el precio final, modificar el proyecto original y obtener beneficios. "No con los márgenes de antes, pero saldrá rentable si vendemos a estos precios", corrobora. Hace dos años, cuando se hizo el lanzamiento de esta promoción, se ofertaban 71 viviendas de uno y dos dormitorios, con el metro construido a 4.500 euros. Ahora serán 52 viviendas de dos y tres dormitorios y otras seis de un dormitorio, reservadas para alquilar, tras un acuerdo firmado con la Comunidad de Madrid, con una rebaja del 22%, hasta los 3.500 euros.

Por el precio de un dormitorio dan dos

"Al bajar los precios, algunos clientes tienen capacidad para adquirir una vivienda más grande que hace dos años. El que antes tenía recursos para comprar un piso de un dormitorio, ahora con el mismo esfuerzo puede llegar al de dos, y al que sólo le alcanzaba para uno de dos se aventura con el de tres", sostiene González, quien asegura que tanto en Miguel Yuste como en Las Rosas ya se han señalizado las primeras operaciones. Además de estas dos promociones, esta inmobiliaria tiene previsto iniciar en breve otras actuaciones en Carabanchel y Colmenar Viejo, el pueblo de la sierra madrileña donde, según su directivo, incluso se han subido ligeramente los precios en el último semestre.

La política de Pryconsa para proceder a ese ajuste y ganar dinero no es muy común entre la mayoría de los promotores. Muchos siguen intentando pagar los préstamos que firmaron entre 2006 y 2007 para comprar terrenos a precios estratosféricos. Daban por hecho que la demanda iba a seguir comprando pisos a precios cada vez más caros. Durante el periodo más alto de la burbuja inmobiliaria se llegaron a pagar más de 3.000 euros de repercusión sobre el metro edificable, lo que obligaba a poner el precio final construido por encima de los 5.000 euros.

Estos precios han quedado desfasados, muy por encima de lo que el comprador de hoy está dispuesto a pagar. Estos terrenos no tienen salida en este momento, salvo en los activos de las entidades crediticias.

Quienes sí tienen todo el margen para ajustar los precios y garantizar la financiación de los compradores son los bancos y las cajas de ahorro, que también han decidido embarcarse en la promoción de obra nueva.

La inmobiliaria del Banco Santander, Altamira, acaba de abrir un espacio en su portal para informar de promociones que prevé desarrollar a corto plazo si cuenta con demanda suficiente.

Se trata de 93 pisos en el conjunto residencial Los Sueños del nuevo barrio Fuente Lucha, en Alcobendas (Madrid), que representan la primera actuación impulsada por la inmobiliaria del banco presidido por Emilio Botín. Hay más iniciativas en distintas fases. Tardarán en iniciarse las viviendas sobre la parcela de Alcalá de Henares que ocuparon durante años los laboratorios Liade. Un ámbito de 68.681 metros cuadrados que todavía debe urbanizarse antes de dar paso a 600 viviendas y 761 plazas de garaje.

"Ya hemos iniciado el vaciado de la parcela", asegura una de las comerciales de Alcobendas. En los dos primeros días se habían apuntado 60 personas a la promoción. No todas comprarán, pero sí representa un número significativo para pulsar al mercado. Al estar en fase de precomercialización, Altamira firmará contratos con un abono de 1.000 euros que garantice al cliente la elección preferente de la vivienda. El siguiente paso será el pago de 4.000 euros por la reserva, que se hará efectiva antes del próximo 30 julio. Y a partir de esa fecha, pagos mensuales hasta cubrir el 10% del precio total antes de la entrega de llaves, prevista para el primer trimestre de 2013.

Junto al monte de El Pardo

En esta promoción de Alcobendas, situada entre el casco urbano y el monte de El Pardo, los precios son un 33% más baratos de los que hace dos años pusieron, en el mismo barrio de Fuente Lucha, promotoras como Urbasevi, Láudea o la concursada Habitat en el lanzamiento de las primeras promociones. A una media de 3.000 euros, y con plaza de garaje y trastero incluidos, los pisos de uno a tres dormitorios, de 50 a 100 metros, oscilan entre 152.000 y 300.000 euros.

Quien sí tiene ya previsto iniciar el próximo verano una promoción en la misma zona de Alcobendas (en Sueños esquina al paseo de Fuente Lucha) es la inmobiliaria Delta. Con precios que parten también de 3.000 euros el metro construido. Se trata de las 91 viviendas de la segunda fase del edificio Aldora, en régimen de comunidad de bienes.

La primera fase, toda vendida, ya está iniciada. De la tercera ya ha comenzado la prerreserva. Quedan disponibles un piso de dos dormitorios, con 79 metros, por 245.000 euros, un ático de 114 metros y 11 de terraza, por 381.000 euros, y 34 viviendas en planta, todas de tres dormitorios, entre 322.000 y 368.000 euros. En el precio se incluye la plaza de garaje, trastero y gastos de escritura.

No es la única comunidad de propietarios abierta por Delta en Madrid. En Valdebernardo, junto al parque Fauna, sólo quedan cuatro de las 82 viviendas que empezarán a construirse en septiembre. Y anuncia la próxima formación de otras en Tres Cantos, Torrelodones y San Sebastián de los Reyes.

Estas señales de reactivación reaparecen tras un año, 2009, en el que se tocó fondo. Se iniciaron 80.000 viviendas libres, 88% menos que en 2006 (665.000) y la mitad de las iniciadas en 1992 y 1993, durante la anterior crisis. En Cantabria, durante el primer trimestre de ese año, se inició sólo una vivienda, y siete en Cádiz entre noviembre y diciembre.

Noviembre fue el peor mes. En todo el país se iniciaron 4.198 viviendas libres. En el litoral valenciano y Murcia, muy activo en los años de bonanza, se iniciaron 66. En Madrid, el peor mes ha sido diciembre pasado, con tan sólo 130, un 72% menos que el mismo mes de 2008, con la crisis en pleno apogeo.