Una depreciación de 8.500 millones

A las inmobiliarias les crecen los problemas. El cierre contable del pasado ejercicio ha puesto de relieve el nuevo desafío al que se van a enfrentar las inmobiliarias en futuros ejercicios: la depreciación de sus activos. La paralización del mercado de compraventa y el ajuste forzado de los precios se están traduciendo desde el pasado año en un reajuste del valor de sus suelos e inmuebles, que va a seguir minando las cuentas de las empresas en los próximos ejercicios. La factura de este año es de 8.500 millones en pérdidas, frente a los 1.717 millones de ganancias en 2007.

Se trata de un ajuste que tiene una consecuencia inmediata en las cuentas: las provisiones obligadas que toda empresa debe hacer por ley y que inciden directamente en los resultados de la empresa. El volumen es importante, ya que supera los 6.200 millones de euros en el conjunto del sector, con la inmobiliaria Colonial (2.372 millones), Martinsa (2.264 millones) y Metrovacesa (335,9 millones de euros), a la cabeza.

El valor bursátil de las empresas del sector cayó un 56% durante el ejercicio, hasta los 8.823 millones

Así, el valor de los activos de Colonial se situó en 9.225 millones de euros al cierre de 2008, lo que supone un descenso del 30% en relación con el ejercicio precedente y unas provisiones que han causado una pérdida neta de 3.980,6 millones. El mayor descenso de valor lo registraron los activos del negocio de promoción de viviendas y suelo, que descendió un 39,6%, hasta los 1.365 millones, pero la cartera de edificios que tiene en España para su explotación en régimen de alquiler se depreció un 25%.

Para Metrovacesa, la primera de las inmobiliarias por capitalización, la evaluación de la cartera se ha traducido en un descenso del 21% con respecto al valor que presentaba en 2007.

La situación de Martinsa Fadesa, en concurso de acreedores desde julio de 2008, va más allá, con un patrimonio contable negativo de 671 millones.

Pero no todo son malas noticias. Renta Corporación, a pesar de los números rojos, ha conseguido refinanciar su deuda, aunque ya ha anunciado desinversiones de activos que incluyen su sede social, y Parquesol (Grupo San José) ultima la suya para dentro de un mes, a falta de algunos flecos legales, según fuentes financieras.

¿Continuará el negocio?

Testa mantuvo las ganancias -aunque fueron un 34% inferiores a las de 2007- gracias a la subida de casi el 5% del negocio del alquiler. También le fue bien este negocio a Realia, pero no fue suficiente para contrarrestar la caída de otros ingresos, lo que unido a las provisiones de 126 millones se tradujo en unas pérdidas cercanas a 46 millones.

Las auditorías tampoco están lanzando mensajes tranquilizadores, ya que ahora emiten dudas sobre la viabilidad de algunas de las compañías. En casos como el de Colonial, la auditoría de Deloitte pone en duda incluso la continuidad del negocio, "debido a que la capacidad de la sociedad para liquidar los pasivos y recuperar íntegramente el valor de los activos, en particular el fondo de comercio y los créditos fiscales activados, por los importes y según la clasificación con la que figuran en las cuentas anuales, dependerá del éxito de sus operaciones futuras, de las gestiones de ventas de los activos, así como de las negociaciones con los bancos acreedores".

Con Metrovacesa, Deloitte va más allá y, "tras analizar los métodos de valoración de los activos y considerando las pérdidas por ventas de inmovilizado incurridas en 2008 y en enero de 2009, en la evolución general de las valoraciones en los últimos tres meses y la situación financiera del grupo podrían existir minusvalías adicionales en el valor de mercado de los activos inmobiliarios no registradas en las cuentas". Los auditores también mencionan la valoración que Metrovacesa hace de su 27% de la francesa Gecina. En su opinión, "la cotización de las acciones de Gecina es significativamente inferior a su valor real en libros y, además, la transmisión de los activos está pendiente de la aprobación del regulador francés".

Nuevo mapa accionarial

Y eso a pesar de la estabilidad que ha proporcionado el desembarco de la banca. En el caso de Colonial, el reajuste accionarial a manos de los bancos se ha traducido en una disminución de la deuda, que se cerró con 7.349 millones de euros, importe equivalente al 66,8% del valor de los activos, frente a la tasa del 79,7% con que contaba a la conclusión de 2007. El núcleo bancario encabezado por La Caixa ha prohibido a la inmobiliaria distribuir dividendos y ha procedido a hipotecar activos en renta por importe de 1.500 millones.

Metrovacesa ha reducido 900 millones de euros la deuda cifra da a 31 de diciembre de 2008, gracias a la vuelta atrás en la venta de la torre de oficinas de HSBC, en cuya transacción la compañía perdió 600 millones. El control de algo más del 65% de la empresa por parte del pool bancario en sustitución de los Sanahuja garantiza de momento un control financiero del negocio.

La última sorpresa ha venido por parte de Realia, cuyos accionistas mayoritarios, FCC y Cajamadrid, han acordado modificar la estructura societaria, un holding, para detentar directamente la titularidad de las acciones, lo que les permitirá diluir el impacto negativo en las cuentas de sus grupos respectivos. El acuerdo deja además abierta la vía a la entrada de un tercer accionista, por la vía de una ampliación de capital o mediante una alianza empresarial, ya que tanto FCC como Cajamadrid se comprometieron a no vender su participación a raíz del acuerdo para la salida a Bolsa, asegura su presidente, Ignacio Bayón.

El valor bursátil del sector tampoco anima. A finales de 2007, su capitalización conjunta alcanzaba los 20.069 millones de euros y al término del pasado año sólo llegaba a 8.823 millones, lo que supone una caída del 56%, es decir, una reducción de su valor en más de la mitad.

Descalabro bursátil

Uno de los mayores descalabros ha sido el de Colonial, cuya capitalización bursátil ha caído un 91% en el año. Pero el resto tampoco se queda atrás; la valoración de Renta Corporación se ha reducido un 88% y la de Realia, un 76,1%. Más significativo es el caso de Metrovacesa, la primera inmobiliaria por capitalización, que en los últimos quince días ha acelerado su caída al perder más de un 40% en los días cercanos a la presentación de resultados, aunque en el conjunto de 2008 perdió un 54%. La semana pasada apenas se habían negociado 1.303 acciones durante una sesión, equivalentes a 292.000 euros.

Un dato relevante para una empresa con solera en las primas pagadas por sus sucesivos dueños en la toma de control de la empresa: cuando Joaquín Rivero, a través de Bami, anunció la compra en 2003 del 23,9% de Metrovacesa a BBVA -con una prima del 59% a 36,55 euros- la acción valía 23 euros; esta semana ya se mueve en el entorno de los 16 euros. La decisión de los Sanahuja de presentar una OPA para ampliar su participación desde el 24,3% hasta el 44% en 2006 estimaba en 78,10 euros el precio de la acción.

En el comportamiento de muchas de estas compañías presentes en la Bolsa tiene además mucho que ver el escaso free float (capital que cotiza en el mercado) con que cuentan, y que ha propiciado un sostenimiento artificial de la cotización.

Y es que el asalto de empresarios tradicionales al parqué mediante opas a las cotizadas se saldó con un control accionarial férreo por parte del nuevo accionista mayoritario, a la manera de la empresa familiar de la que provenían (Martinsa en el caso de Fernando Martín, Reyal de Rafael Santamaría, Sacresa en el caso de la familia Sanahuja o San José, propiedad de Jacinto Rey). Ello supuso dejar el volumen a cotizar rozando el mínimo fijado para admisión a cotización del 25% del capital, e incluso por debajo de ello incumpliendo la normativa, como es el caso de Reyal Urbis (12% oficial), Martinsa Fadesa o Metrovacesa (12,8% oficial).

Tanto Reyal Urbis como Metrovacesa fueron objeto de atención por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que les conminó a solucionar estos incumplimientos cuanto antes, aunque el problema se ha resuelto de momento, al parecer, alargando los plazos de cumplimiento.